Opublikowano

Jak obliczyć i co to jest powierzchnia użytkowa, całkowita, zabudowy…

Jest kilka definicji tego czym są:

  • powierzchnia użytkowa lokalu i budynku,
  • powierzchnia zabudowy,
  • powierzchnia netto,
  • powierzchnia całkowita budynku,
  • powierzchnia mieszkalna,
  • Powierzchnia biologicznie czynna.

Co naprawdę oznaczają te pojęcia? Zobacz film i przeczytaj artykuł pod filmem.

 

Całość filmu trwającego 17 min. zastrzeżona jest wyłącznie dla posiadaczy pakietów członkowskich. Jeśli chcesz go zobaczyć kup dowolny pakiet członkowski .

Różnice pomiędzy normami dotyczącymi sposobu obliczania powierzchni użytkowej

Podstawowa różnica jest taka, że norma z 1970 r. nakazywała dokonywanie pomiaru bez uwzględnienia wykończenia ścian na przykład tynkami i pomiar miał być wykonywany na wysokości 1 m nad podłogą. Nowsza norma zaleca uwzględnienie wykończenia ścian na przykład tynków i dokonywanie pomiaru na poziomie posadzki przy odliczeniu listew przypodłogowych.

Ponadto według starej normy do powierzchni użytkowej dolicza się również… (ciąg dalszy pod informacją o czterech kursach)

Chcesz wiedzieć więcej – Zobacz:

Jak zarabiać na obrocie gruntami – kurs online

Jak zarabiać na  obrocie gruntami - kurs online
Dowiesz się: o cyklach rynkowych, o tym jak rozpoznać ich zmianę,❓ o różnych stragiach sprzedaży nieruchomości,❓ dlaczego są i czemu ...
Zobacz opis

Prawo w obrocie nieruchomościami – kurs online

Prawo w obrocie nieruchomościami - kurs online
67 lekcji (4 lekcje demo 😉 ) Bądź mądry przed szkodą 😉 - Ustalanie warunków sprzedaży nieruchomości. - Umowy najmu nieruchomości ...
Zobacz opis

Jak zarabiać na obrocie domami w budowie, do remontu, przebudowy – kurs online

Jak zarabiać na obrocie domami w budowie, do remontu, przebudowy - kurs online
Prawdziwe pieniądze zarabia się na domach! To na ich kupowaniu, remoncie/przebudowie i sprzedaży można zarobić kilka razy więcej na 1 ...
Zobacz opis

Kurs profesjonalnego pośrednika w obrocie nieruchomościami (szkolenie online)

Kurs profesjonalnego pośrednika w obrocie nieruchomościami (szkolenie online)
169 LEKCJI. Kompleksowy, kilkudziesięciogodzinny kurs na profesjonalnego pośrednika w obrocie nieruchomościami obejmujący zagadnienia praktyki pracy pośrednika i prawa obowiązującego w ...
Zobacz opis

 

(dalsza część artykułu)

… wnęki w ścianach o powierzchni większej niż 1/10 m. Według nowej normy nie robi się tego. Stara norma nie wlicza do powierzchni użytkowej mieszkania dostępnych z niego balkonów, tarasów i loggii. Nowa norma nakazuje wykazać powierzchnię nieprzekryte na przykład balkony oraz przekryte na przykład loggie.

Przy obliczaniu powierzchni użytkowej uwzględnia się również wysokość pomieszczenia. I tak według starej normy powierzchnie o wysokości pow. 2,20 m i większej liczy się w 100%, o wysokości od 1,40 m do 2,20 m liczy się w 50%, poniżej 1,4 m nie wlicza się; natomiast według PN-ISO 9836 liczy się w całości zgodnie z powierzchnią podłogi, z tym że dzieli się ją na dwie części: część o wysokości 1,9 m i więcej oraz na część o wysokości poniżej 1,9 m, którą można zaliczyć wyłącznie do powierzchni pomocniczej.

Wszystko to sprawia, że powierzchnie obliczone według starej i nowej normy różnią się.

Jakby tego było mało, to różne ustawy w odmienny sposób definiują, co należy wliczać w powierzchnię użytkową.

Ustawa z 28 lipca 1983  o podatku od spadku i darowizn

art. 16

4. Za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) w rozumieniu ustawy uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych, z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów).

5. Powierzchnie pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m – powierzchnię tę pomija się.

Warto zauważyć, że o ile ustęp piąty artykuł o 16 odwołuje się wprost do treści starej normy, to ustęp 4 nie precyzuje, jak należy mierzyć tę powierzchnię, to znaczy czy należy uwzględniać wykończenie, czy też nie.

Jednak ponieważ Ten fragment treści zastrzeżony jest wyłącznie dla posiadaczy pakietów członkowskich. Jeśli chcesz go przeczytać kup dowolny pakiet członkowski .

Żeby było jeszcze ciekawiej to mamy

Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego 

§  20. 

1. Część opisowa projektu architektoniczno-budowlanego zawiera:

[…]

4) charakterystyczne parametry obiektu budowlanego, w szczególności:

b) zestawienie powierzchni, przy czym:

powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o powierzchnię:

  • przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych,
  • przejść i otworów w tych przegrodach,
  • przejść w przegrodach zewnętrznych,
  • balkonów,
  • tarasów, l
  • oggii,
  • schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych,
  • nieużytkowych poddaszy,

powierzchnię użytkową budynku powiększa się o powierzchnię:

  • antresol,
  • ogrodów zimowych oraz wbudowanych,
  • ściennych szaf,
  • schowków
  • i garderób,
  • – przy określaniu powierzchni użytkowej powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m zalicza się do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie,

– przy określaniu zestawienia powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych przez lokal mieszkalny należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

 

Jednym słowem niezły galimatias panuje w odniesieniu do powierzchni użytkowej. Tak ważnej dla naszych pieniędzy.

Kondygnacja

Aby jeszcze było ciekawiej, to w definicjach różnych powierzchni padało słowo kondygnacja, ale jaka jest definicja kondygnacji?

Mogłoby się wydawać, że definicja kondygnacji podana w rozporządzeniu o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki, jest dość precyzyjna. Z grubsza i w uproszczeniu określa ona, że kondygnacja jest to przestrzeń między wierzchem podłogi na jednym poziomie a wierzchem posadzki lub przykrycia izolacji termicznej na poziomie wyższym. Niestety w tej definicji dodanej jest jeszcze warunek, że wysokość w świetle między tymi stropami musi być większa lub równa 2 m. I tu jest pies pogrzebany. Bo co oznacza określenie średnia wysokość. czy ma być to średnia arytmetyczna wysokość obliczona pomiędzy najniższą lub najwyższą wysokością występującą na danej kondygnacji? Czy może ma być to średnia ważona uwzględniająca udział powierzchni o konkretnej wysokości w ogólnej powierzchni kondygnacji? Nie ma to znaczenia, jeśli strop jest poziomy lub jeśli w całości przebiega skośnie pod tym samym spadkiem. Ale jak określić wysokość, jeśli strop jest łamany? Przecież przyjęcie mierzonych przecież przyjęcie mierzenia punktowej najwyższy i najniższy wysokości, a następnie wyciąganie średniej arytmetycznej mogłoby umożliwić manipulowanie pojęciem kondygnacja. I wcale nie jest to przypadek teoretyczny. Znam liczne spory powstałe na tym tle.

 §  3   Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie,

gdy jest w nim mowa o:

16) kondygnacji – należy przez to rozumieć poziomą część budynku, zawartą pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie a powierzchnią posadzki na stropie lub warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu, znajdującego się nad tą częścią budynku, przy czym za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mającą średnią wysokość w świetle większą niż 2 m; za kondygnację nie uznaje się nadbudówek ponad dachem, takich jak maszynownia dźwigu, centrala wentylacyjna, centrala klimatyzacyjna, obudowa wyjścia z klatki schodowej, kotłownia lub inne pomieszczenia techniczne;

17) kondygnacji podziemnej – należy przez to rozumieć kondygnację zagłębioną poniżej poziomu przylegającego do niej terenu co najmniej w połowie jej wysokości w świetle, a także każdą usytuowaną pod nią kondygnację;

18) kondygnacji nadziemnej – należy przez to rozumieć każdą kondygnację niebędącą kondygnacją podziemną;

 

Przykre jest to, że polskie prawo nie jest jasne. Zauważył to nawet Naczelny Sąd Administracyjny, który w cytowanym przeze mnie wyroku stwierdził, że taki stan prawny może naruszać Art 2 Konstytucji.

I na koniec:

Co to jest powierzchnia biologicznie czynna

Poprawnie powinno się mówić o terenie biologicznie czynnym.

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie

§ 3. Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o:

22) terenie biologicznie czynnym – należy przez to rozumieć teren o nawierzchni urządzonej w sposób zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin, o powierzchni nie mniejszej niż 10 m2, oraz wodę powierzchniową na tym terenie;

Warto pamiętać o tych tarasach i dachach, ponieważ w planach zagospodarowania przestrzennego często podawana jest minimalny procent powierzchni, która ma być biologicznie czynna. Przemyślany projekt może umożliwić wybudowanie większej ilości metrów kwadratowych powierzchni przeznaczonej na sprzedaż.

Jest też pojęcie powierzchni wewnętrznej budynku

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie

§ 3. Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o:

23) powierzchni wewnętrznej budynku – należy przez to rozumieć sumę powierzchni wszystkich kondygnacji budynku, mierzoną po wewnętrznym obrysie przegród zewnętrznych budynku w poziomie podłogi, bez pomniejszenia o powierzchnię przekroju poziomego konstrukcji i przegród wewnętrznych, jeżeli występują one na tych kondygnacjach, a także z powiększeniem o powierzchnię antresoli;

 

Warto wiedzieć:

Procedura podziału działek budowlanych (relacja z Webinaru) – kurs online

Procedura podziału działek budowlanych (relacja z Webinaru) – kurs online
Wszystko o tym, jak dzieli się działki budowlane: 1 – Procedura w 4 krokach 2 – Ograniczenia 3 – Przechodzenie ...
Zobacz opis

Jak uzyskać decyzję o warunkach zabudowy – kurs online

Jak uzyskać decyzję o warunkach zabudowy – kurs online
Wszystko o tym, jak uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu: 1 – O jakie warunki warto wystąpić. Dlaczego, ...
Zobacz opis

Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości – kurs online

Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości
akt własności ziemi rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych rozbieżność powierzchni księgi wieczystej zasiedzenie granic służebności gruntowe służebność przejazdu i przechodu ...
Zobacz opis

Jak ustalić warunki sprzedaży nieruchomości. Umowa przedwstępna – kurs online

Jak ustalić warunki sprzedaży nieruchomości. Umowa przedwstępna  - kurs online
Sprzedaż nieruchomości bardzo często poprzedzają długie negocjacje i zawarcie umowy przedwstępnej. Na przykładach z życia wziętych dowiesz się co i ...
Zobacz opis

Więcej audycji znajdziesz na BLOGU

#nieruchomości #ceny #mieszkania

Wyjaśnienie: w artykule często używam nazwy PN-ISO 9836 zamiast PN-ISO 9836:1997 . Robię tak dlatego, że liczba po dwukropku oznacza rok opublikowania normy. W Polsce powinniśmy stosować najnowszą polską wersję tłumaczenia. W tej chwili jest to norma PN-ISO 9836:2015-12, która w odniesieniu do omawianego tematu jest tożsama z normą PN-ISO 9836:1997.  Dlatego wolę powoływać się na uniwersalną nazwę 

Uwaga: w  artykule opisany jest stan prawny aktualny w sierpniu 2021. 

close
Newsletter: Rejestrując się wyrażasz zgodę na otrzymywanie informacji oraz akceptujesz naszą Politykę Prywatności.