Czego nie wyczytamy z księgi wieczystej?
Pośrednik nieruchomości powinien wiedzieć nie tylko, kto jest właścicielem nieruchomości, lecz także jakie prawa, roszczenia, obowiązki i inne okoliczności mogą ograniczyć możliwość jej sprzedaży albo bezpiecznego korzystania z niej przez nabywcę. Przeoczenie obciążenia może doprowadzić do opóźnienia transakcji, dodatkowych kosztów, sporu sądowego, a w skrajnym przypadku do zakupu nieruchomości, z której nabywca nie będzie mógł korzystać w zakładany sposób.
Ta wiedza jest potrzebna nie tylko pośrednikom. Powinni ją posiadać także inwestorzy oraz osoby, które samodzielnie kupują mieszkanie, dom, lokal użytkowy lub działkę. Cena nieruchomości nie jest bowiem jedynym ryzykiem transakcji. Równie ważne jest ustalenie, co rzeczywiście kupujemy i jakie prawa innych osób mogą pozostać skuteczne po zmianie właściciela.
Księga wieczysta jest podstawowym źródłem informacji o stanie prawnym nieruchomości, ale nie zawiera odpowiedzi na wszystkie pytania. Samo sprawdzenie jej treści nie jest jeszcze pełnym badaniem nieruchomości. Nie każde prawo lub ograniczenie musi być w niej ujawnione, a część problemów wynika nie ze stanu prawnego, lecz ze stanu faktycznego nieruchomości.
Spis treści
- Kto prowadzi lekcję?
- Dlaczego trzeba badać obciążenia nieruchomości?
- Co można ustalić na podstawie księgi wieczystej?
- Dlaczego księga wieczysta nie wystarcza?
- Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
- Prawa skuteczne pomimo braku wpisu
- Prawo dożywocia
- Służebności niewidoczne w księdze wieczystej
- Hipoteka i hipoteki powstające z mocy ustawy
- Wzmianki i nierozpoznane wnioski
- Stan prawny a stan faktyczny nieruchomości
- Jakie pytania powinien zadać pośrednik lub kupujący?
- Zakres tej lekcji i innych kursów
- Przepisy przywołane w lekcji
Kto prowadzi lekcję?
Lekcję prowadzi notariusz Ewa Winiczenko. Wyjaśnia, dlaczego osoba uczestnicząca w obrocie nieruchomościami nie powinna ograniczać badania do odczytania wpisów znajdujących się w poszczególnych działach księgi wieczystej.
W filmie omówione zostały między innymi:
- domniemania związane z treścią księgi wieczystej;
- rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych;
- prawo dożywocia;
- służebności, które mogą być skuteczne pomimo braku wpisu;
- zasada powstawania hipoteki oraz wyjątkowe hipoteki powstające z mocy ustawy;
- sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką.
Dlaczego trzeba badać obciążenia nieruchomości?
Obciążenie nieruchomości może wpływać na jej wartość, możliwość finansowania zakupu, sposób korzystania z budynku lub gruntu, a niekiedy również na możliwość wydania nieruchomości nabywcy. Dlatego pośrednik nie powinien traktować badania obciążeń jako formalności wykonywanej dopiero przed podpisaniem aktu notarialnego.
Problem powinien zostać rozpoznany odpowiednio wcześnie, ponieważ może mieć znaczenie dla:
- decyzji o przyjęciu nieruchomości do sprzedaży;
- ustalenia realnej ceny ofertowej;
- treści ogłoszenia i informacji przekazywanych zainteresowanym;
- możliwości zawarcia oraz wykonania umowy przedwstępnej;
- uzyskania kredytu przez kupującego;
- sposobu zapłaty ceny i spłaty wierzycieli;
- terminu wydania nieruchomości;
- zakresu oświadczeń składanych w umowie sprzedaży.
Pośrednik nie zastępuje notariusza, adwokata ani radcy prawnego. Powinien jednak umieć rozpoznać sygnały ostrzegawcze, zebrać właściwe dokumenty i wiedzieć, kiedy transakcja wymaga dodatkowej analizy specjalisty.
Co można ustalić na podstawie księgi wieczystej?
Księga wieczysta pozwala przede wszystkim ustalić ujawniony stan prawny nieruchomości. W jej poszczególnych działach można znaleźć między innymi informacje dotyczące:
- oznaczenia nieruchomości i praw związanych z jej własnością;
- właściciela albo użytkownika wieczystego;
- ograniczonych praw rzeczowych, roszczeń, ostrzeżeń i ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością;
- hipotek obciążających nieruchomość.
Treść księgi ma szczególne znaczenie prawne. Ustawa wprowadza między innymi domniemanie, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Nie oznacza to jednak, że każde prawo niewpisane do księgi automatycznie nie istnieje.
Brak wpisu nie zawsze jest dowodem braku obciążenia. To jedna z najważniejszych zasad, które należy zapamiętać z tej lekcji.
Dlaczego księga wieczysta nie wystarcza?
Księga wieczysta nie jest kompletną historią nieruchomości ani opisem wszystkich stosunków prawnych i faktycznych, które mogą mieć znaczenie dla nabywcy. Nie każde prawo wymaga wpisu do księgi, aby powstało. W niektórych przypadkach brak wpisu nie powoduje również, że nabywca zostanie od danego prawa uwolniony.
Poza treścią księgi mogą pozostawać między innymi:
- prawo dożywocia;
- prawa obciążające nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu;
- niektóre służebności, przeciwko którym nie działa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych;
- umowy najmu lub dzierżawy, jeżeli nie zostały ujawnione w księdze;
- faktyczne posiadanie nieruchomości albo jej części przez inną osobę;
- spory dotyczące granic, dojazdu, sposobu korzystania lub wydania nieruchomości;
- niezgodności między dokumentacją a rzeczywistym sposobem zabudowy i użytkowania nieruchomości;
- postępowania administracyjne, podatkowe lub sądowe, które nie doprowadziły jeszcze do odpowiedniego wpisu albo wzmianki.
Nie każde z tych zdarzeń jest obciążeniem rzeczowym. Każde może jednak wpłynąć na bezpieczeństwo transakcji, możliwość korzystania z nieruchomości albo odpowiedzialność stron.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
Jeżeli stan prawny ujawniony w księdze wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych może w określonych warunkach rozstrzygnąć tę niezgodność na korzyść osoby, która przez czynność prawną dokonaną z osobą uprawnioną według księgi nabywa własność albo inne prawo rzeczowe.
Nie jest to jednak bezwarunkowa gwarancja bezpieczeństwa każdego kupującego. Rękojmia nie chroni między innymi:
- rozporządzeń nieodpłatnych;
- nabywcy działającego w złej wierze;
- nabywcy, który wiedział o niezgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym;
- nabywcy, który z łatwością mógł się o tej niezgodności dowiedzieć;
- przed skutkami praw wymienionych w art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece;
- w sytuacjach, w których w księdze znajduje się wzmianka o wniosku, skardze na orzeczenie referendarza, apelacji albo kasacji.
Dlatego nie można przyjąć ogólnej zasady, że rękojmia zawsze ochroni kupującego przed każdym prawem niewidocznym w księdze. Najpierw trzeba ustalić rodzaj prawa, sposób nabycia nieruchomości, wiedzę kupującego oraz treść księgi w chwili dokonywania czynności.
Prawa skuteczne pomimo braku wpisu
Artykuł 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wymienia prawa, przeciwko którym rękojmia nie działa. Nabywca nie może zatem zakładać, że brak takiego prawa w księdze uwolni od niego nieruchomość.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:
- prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu;
- prawu dożywocia;
- służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji rządowej albo jednostki samorządu terytorialnego;
- służebnościom drogi koniecznej;
- służebnościom ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia;
- służebnościom przesyłu.
Jest to katalog szczególnie ważny dla pośrednika i kupującego. Pokazuje bowiem, że nawet całkowicie „czysty” dział III i dział IV księgi wieczystej nie zamykają badania nieruchomości.
Prawo dożywocia
Umowa o dożywocie polega na przeniesieniu własności nieruchomości w zamian za zapewnienie zbywcy dożywotniego utrzymania. Jeżeli strony nie postanowią inaczej, ustawowy model świadczeń może obejmować między innymi przyjęcie zbywcy jako domownika, dostarczanie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienie odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienie pogrzebu odpowiadającego miejscowym zwyczajom.
Zakres obowiązków należy zawsze ustalać na podstawie konkretnej umowy. Nie można zakładać, że każde dożywocie ma identyczną treść.
Prawo dożywocia może obciążać nieruchomość pomimo braku wpisu do księgi wieczystej. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko temu prawu. Oznacza to, że nabycie nieruchomości od osoby wpisanej jako właściciel nie musi prowadzić do wygaśnięcia niewpisanego dożywocia.
Po sprzedaży nieruchomości jej nowy właściciel może ponosić osobistą odpowiedzialność za świadczenia objęte prawem dożywocia. Zbycie nieruchomości nie jest więc prostym sposobem na usunięcie tego obciążenia.
Oświadczenie sprzedającego, że nieruchomość nie jest obciążona prawem dożywocia, ma istotne znaczenie dowodowe i może wpływać na jego odpowiedzialność wobec kupującego. Nie powoduje jednak samo w sobie wygaśnięcia prawa dożywotnika. Jeżeli prawo istnieje, nabywca może być zmuszony respektować je, a swoich roszczeń dochodzić od sprzedającego.
Służebności niewidoczne w księdze wieczystej
Brak służebności w księdze wieczystej nie zawsze oznacza, że nieruchomość nie jest nią obciążona. Szczególne znaczenie mają służebności wymienione w art. 7 ustawy, ponieważ rękojmia nie działa przeciwko nim.
Dotyczy to między innymi:
- drogi koniecznej;
- służebności przesyłu, związanej na przykład z przebiegiem urządzeń przedsiębiorstwa przesyłowego;
- służebności ustanowionej decyzją właściwego organu;
- służebności związanej z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku albo innego urządzenia.
W przypadku innych niewpisanych służebności znaczenie może mieć rękojmia oraz to, czy nabywca pozostawał w dobrej wierze. Nie można jednak automatycznie uznać, że każda niewpisana służebność wygaśnie w chwili sprzedaży nieruchomości.
Oględziny mogą ujawnić okoliczności, które powinny skłonić kupującego do dalszych pytań, na przykład:
- wyraźnie użytkowaną drogę prowadzącą przez działkę;
- bramę lub furtkę wykorzystywaną przez właściciela sąsiedniej nieruchomości;
- słupy, przewody, rurociągi albo inne urządzenia przesyłowe;
- część budynku przekraczającą granicę działki;
- ogrodzenie, którego przebieg nie odpowiada dokumentom geodezyjnym.
Widoczny sposób korzystania z nieruchomości może mieć również znaczenie dla oceny dobrej lub złej wiary nabywcy. Jeżeli okoliczności wskazują na możliwe istnienie prawa innej osoby, nie należy ich ignorować tylko dlatego, że w księdze nie ma wpisu.
Hipoteka i hipoteki powstające z mocy ustawy
Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 67 ustawy o księgach wieczystych i hipotece do powstania hipoteki niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Dotyczy to również hipoteki przymusowej. W takim przypadku wpis ma charakter konstytutywny, czyli dopiero jego dokonanie powoduje powstanie hipoteki.
Przepisy przewidują jednak wyjątkowe przypadki hipotek powstających z mocy samego prawa, niezależnie od wpisu. Występują one w szczególnych sytuacjach związanych z sądową albo administracyjną egzekucją z nieruchomości. Nie są to typowe obciążenia pojawiające się przy zwykłej sprzedaży mieszkania, domu lub działki na rynku.
Istnienie hipoteki nie oznacza, że właściciel nie może sprzedać nieruchomości. Sprzedaż nie powoduje jednak automatycznego wygaśnięcia hipoteki. Jeżeli nie zostanie ona spłacona i wykreślona, nabywca uzyska własność nieruchomości obciążonej i stanie się dłużnikiem rzeczowym.
Jednocześnie sam zakup nieruchomości obciążonej hipoteką nie oznacza automatycznego przejęcia osobistego długu sprzedającego. Trzeba odróżnić:
- odpowiedzialność osobistą dłużnika wynikającą z umowy lub innego źródła zobowiązania;
- odpowiedzialność rzeczową właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką.
Po spłacie zabezpieczonej wierzytelności hipoteka co do zasady wygasa, ale nie znika automatycznie z treści księgi. Do jej wykreślenia potrzebny jest odpowiedni dokument wierzyciela oraz wniosek do sądu wieczystoksięgowego.
Wzmianki i nierozpoznane wnioski
Przeglądając księgę wieczystą, należy sprawdzić nie tylko istniejące wpisy, lecz także wzmianki. Wzmianka informuje, że do sądu wpłynął wniosek, środek zaskarżenia albo inny dokument mogący doprowadzić do zmiany treści księgi.
Wpis dokonany na podstawie wniosku wywołuje skutek od chwili jego złożenia. Dlatego nie wolno zakładać, że stan widoczny w działach księgi jest ostateczny, jeżeli znajduje się w niej nierozpoznana wzmianka.
Wzmianka wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jej zauważenie powinno prowadzić do ustalenia, czego dotyczy złożony wniosek i jakie skutki może wywołać dla planowanej transakcji.
Stan prawny a stan faktyczny nieruchomości
Bezpieczne przygotowanie transakcji wymaga zbadania zarówno stanu prawnego, jak i faktycznego. Nie są to pojęcia tożsame.
Stan prawny obejmuje między innymi własność, użytkowanie wieczyste, ograniczone prawa rzeczowe, roszczenia, ograniczenia w rozporządzaniu oraz hipoteki.
Stan faktyczny dotyczy tego, co rzeczywiście znajduje się na nieruchomości, kto nią włada, w jaki sposób jest używana, gdzie przebiegają granice oraz czy zabudowa i sposób użytkowania odpowiadają dokumentom.
Ewidencja gruntów i budynków zawiera ważne dane ewidencyjne, ale nie stanowi kompletnego i zawsze aktualnego opisu rzeczywistego stanu nieruchomości. Dlatego potrzebne mogą być również:
- oględziny nieruchomości;
- porównanie dokumentów z rzeczywistym stanem zabudowy;
- analiza dokumentacji budowlanej;
- sprawdzenie danych geodezyjnych i przebiegu granic;
- ustalenie, kto mieszka w lokalu albo korzysta z gruntu;
- analiza umów najmu, dzierżawy i użyczenia;
- sprawdzenie postępowań administracyjnych i sądowych;
- uzyskanie informacji od właściciela, zarządcy, wspólnoty, spółdzielni albo właściwych urzędów – zależnie od rodzaju nieruchomości.
Nieprawidłowo wykonana przebudowa, niezgodny z dokumentami sposób użytkowania, spór graniczny, brak dostępu do drogi publicznej albo zajmowanie nieruchomości przez inną osobę mogą być dla nabywcy równie istotne jak obciążenie ujawnione w księdze.
Jakie pytania powinien zadać pośrednik lub kupujący?
Rozmowa z właścicielem nie zastępuje sprawdzenia dokumentów, ale pomaga ustalić, jakie zagadnienia wymagają dalszej weryfikacji. W zależności od nieruchomości warto zapytać między innymi:
- Czy ktokolwiek poza właścicielem mieszka na nieruchomości albo korzysta z niej lub jej części?
- Czy zawarto umowę dożywocia, najmu, dzierżawy, użyczenia albo inną umowę dotyczącą korzystania z nieruchomości?
- Czy przez działkę prowadzi droga wykorzystywana przez sąsiadów?
- Czy na nieruchomości znajdują się urządzenia przesyłowe?
- Czy toczą się spory o granice, dojazd, własność, zapłatę, posiadanie albo wydanie nieruchomości?
- Czy złożono jakiekolwiek wnioski o wpis do księgi wieczystej?
- Czy wobec właściciela albo nieruchomości prowadzone jest postępowanie egzekucyjne?
- Czy wierzytelność zabezpieczona hipoteką została spłacona, a jeżeli tak – czy uzyskano dokument umożliwiający jej wykreślenie?
- Czy przebieg granic i sposób zabudowy odpowiadają dokumentacji?
- Czy wszystkie osoby, których zgoda jest potrzebna do sprzedaży, są znane i mogą uczestniczyć w transakcji?
Odpowiedzi sprzedającego powinny zostać skonfrontowane z dokumentami i stanem rzeczywistym. Samo zapewnienie, że „nieruchomość nie ma żadnych obciążeń”, nie jest wystarczającym badaniem.
Zakres tej lekcji i innych modułów tego kursu
Ta lekcja jest wprowadzeniem do modułu kursu pośrednika poświęconego długom i obciążeniom nieruchomości. Jej zadaniem jest pokazanie, że analiza nie może kończyć się na pobieżnym przejrzeniu księgi wieczystej. Uczestnik powinien przede wszystkim zrozumieć, jakiego rodzaju ryzyka mogą pozostać niewidoczne w księdze i dlaczego trzeba ich aktywnie poszukiwać.
Pełne badanie nieruchomości jest jednak zagadnieniem znacznie szerszym. Sposób sprawdzania całego stanu prawnego i faktycznego nieruchomości został przedstawiony w odrędbynm module tego kursu poświęconym kompleksowej weryfikacji nieruchomości. Obejmuje on nie tylko księgę wieczystą i obciążenia, lecz także dokumenty geodezyjne, budowlane, planistyczne, administracyjne oraz rzeczywisty sposób korzystania z nieruchomości.
Oba zakresy wiedzy wzajemnie się uzupełniają:
- w tym module koncentrujemy się na długach, prawach osób trzecich i obciążeniach nieruchomości;
- w module dotyczącym kompleksowej weryfikacji nieruchomości omawiamy cały proces badania jej stanu prawnego i faktycznego.
Przepisy przywołane w lekcji
- Ustawa o księgach wieczystych i hipotece – w szczególności art. 3 oraz art. 5–8 dotyczące domniemań, rękojmi i praw, przeciwko którym rękojmia nie działa, a także art. 67 dotyczący powstania hipoteki.
- Kodeks cywilny – w szczególności przepisy o wadzie prawnej oraz art. 908–916 dotyczące umowy o dożywocie.
- Kodeks postępowania cywilnego – w szczególności art. 1037 § 3 dotyczący wyjątkowej hipoteki powstającej z mocy prawa w ramach sądowej egzekucji z nieruchomości.
- Ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji – w szczególności art. 115d § 3 dotyczący analogicznej hipoteki powstającej z mocy prawa w egzekucji administracyjnej.
Pamiętaj: księga wieczysta jest podstawowym, ale nie jedynym źródłem wiedzy o nieruchomości. Bezpieczna transakcja wymaga połączenia analizy wpisów, wzmianek, dokumentów, oświadczeń stron oraz rzeczywistego stanu i sposobu korzystania z nieruchomości.