W jakie mieszkania inwestować? Fakty i liczby zamiast mitów

Na rynku nieruchomości wciąż krąży wiele prostych, ale mylących stereotypów. Jedni powtarzają, że stare budynki to zawsze gorsi lokatorzy, inni że tylko nowe bloki mają sens przy zmianach energetycznych, a jeszcze inni automatycznie zakładają, że starsze zasoby zawsze oznaczają wyższe czynsze i gorszy standard. Problem w tym, że rynek mieszkaniowy jest bardziej złożony. O wartości mieszkania decyduje nie sama metka „wielka płyta”, „kamienica” czy „deweloperka”, ale lokalizacja, stan techniczny, standard części wspólnych, koszty utrzymania i relacja ceny do jakości.

W jakie mieszkania inwestować? Fakty i liczby zamiast mitów

Kupujący bardzo często oceniają mieszkania skrótami myślowymi. Stary budynek? Pewnie zaniedbany. Wielka płyta? Pewnie słabi lokatorzy. Nowe budownictwo? Na pewno bezpieczniejsze, tańsze w utrzymaniu i bardziej przyszłościowe. Takie uproszczenia dobrze brzmią w komentarzach internetowych, ale słabo sprawdzają się przy realnej analizie rynku.

W praktyce liczy się nie stereotyp, tylko konkretny budynek, konkretna okolica i konkretne liczby. To szczególnie ważne dziś, gdy kupujący porównują mieszkania z różnych okresów budownictwa i próbują odpowiedzieć sobie na pytanie, czy lepiej wybrać starszy lokal w dobrej lokalizacji, czy nowsze mieszkanie, ale za wyraźnie wyższą cenę.

Mit pierwszy: stary budynek to „menele” i problemy społeczne

To jeden z najbardziej prymitywnych stereotypów na rynku. Sam wiek budynku nie mówi jeszcze prawie nic o poziomie bezpieczeństwa czy jakości sąsiedztwa. Ważniejsze od typu budynku okazują się takie czynniki jak koncentracja ubóstwa, zaniedbanie przestrzeni, duża rotacja mieszkańców, pustostany, słabe oświetlenie, brak naturalnego nadzoru sąsiedzkiego czy duża liczba punktów alkoholowych. To one częściej zwiększają ryzyko problemów społecznych i poczucie zagrożenia niż sam fakt, że budynek jest z wielkiej płyty albo z cegły.

W dodatku duże osiedla z wielkiej płyty w Polsce nie były historycznie wyłącznie „gettem biedy”. W wielu miastach były to obszary dość zróżnicowane społecznie, a ich obecny obraz zależy od lokalizacji, standardu utrzymania i zmian, jakie zaszły tam przez ostatnie dekady. Innymi słowy: stary budynek może stać w bardzo dobrej okolicy, mieć zadbane części wspólne i normalną strukturę mieszkańców, a nowy budynek wcale nie daje automatycznej gwarancji lepszego otoczenia.

Dlatego inwestor albo kupujący nie powinien pytać: „czy to stary budynek?”, tylko raczej: „jak wygląda otoczenie, kto tu mieszka, jak zadbane są części wspólne i jak funkcjonuje cała nieruchomość?”.

Mit drugi: stare budynki to odrapane klatki i brak wind

To także półprawda. Owszem, część starszych zasobów bywa zaniedbana. Ale dokładnie tak samo część starszych budynków jest już po bardzo solidnych remontach: mają nowe elewacje, ocieplenie, wymienione piony, odnowione klatki schodowe, nowe windy albo windy dobudowane później, wyremontowane dachy i uporządkowane otoczenie. Z drugiej strony część nowych budynków po kilku czy kilkunastu latach wcale nie wygląda już idealnie, zwłaszcza jeśli wspólnota zbyt oszczędzała na utrzymaniu albo jeśli pojawiły się problemy z wykonaniem.

Kupujący często popełniają błąd, oceniając budynek według rocznika, zamiast według realnego stanu technicznego. Tymczasem to stan części wspólnych, jakość zarządzania, historia remontów i plan dalszych prac mówią dużo więcej niż sam rok budowy. Stary budynek po dużej modernizacji może być znacznie bardziej przewidywalny niż pozornie „bezproblemowa” deweloperka, w której większe koszty dopiero nadejdą.

Mit trzeci: ETS2 promuje wyłącznie nowe bloki

To uproszczenie jest szczególnie popularne, ale nieprecyzyjne. ETS2 nie wprowadza normy pod tytułem „ten budynek spełnia ETS2, a tamten nie”. System oznacza przede wszystkim większą presję kosztową na ogrzewanie paliwami kopalnymi, a nie prosty podział na „stare złe, nowe dobre”.

To prawda, że nowe budynki, projektowane według ostrzejszych wymagań energetycznych, zwykle są w lepszej pozycji. Z punktu widzenia kupującego oznacza to, że nowszy blok może mieć przewagę energetyczną. Ale to wcale nie oznacza, że każdy starszy budynek będzie przegrany. Znaczenie ma również termomodernizacja, źródło ciepła, jakość izolacji, wentylacja i faktyczne koszty eksploatacji.

W praktyce dobrze zmodernizowany starszy budynek może wypaść lepiej niż przeciętny nowy budynek z wysoką ceną zakupu. Dlatego nie wystarczy patrzeć na datę oddania do użytkowania. Trzeba sprawdzić, jak budynek jest ogrzewany, czy był modernizowany i jakie realne koszty generuje.

Mit czwarty: stare budynki to wysokie czynsze

To znów tylko część prawdy. Starsze budynki rzeczywiście częściej mają wyższe stawki na fundusz remontowy, bo wymagają więcej prac albo wspólnota po prostu realniej podchodzi do przyszłych kosztów. Ale z tego nie wynika automatycznie, że nowe budynki będą tanie w utrzymaniu przez całe życie. W nowych inwestycjach często na początku składki są niższe, bo większe remonty jeszcze nie weszły w cykl życia budynku. Później jednak przychodzą wydatki na dachy, hydroizolacje, windy, garaże podziemne, automatykę, wentylację, bramy, systemy przeciwpożarowe czy drogi wewnętrzne.

Dlatego wysokość czynszu trzeba rozłożyć na części. Czy wysokie opłaty wynikają z realnego odkładania na remonty? Czy budynek ma już za sobą duże modernizacje? Czy niski czynsz w nowej inwestycji nie oznacza po prostu odsunięcia kosztów w czasie? To są pytania znacznie ważniejsze niż sam slogan „stare budownictwo = wysoki czynsz”.

Co naprawdę warto sprawdzać zamiast wierzyć w stereotypy

Na końcu i tak wracamy do tej samej zasady: nie kupuje się „rocznika budynku”, tylko konkretną nieruchomość w konkretnej lokalizacji. Warto patrzeć przede wszystkim na stan techniczny budynku, standard części wspólnych, poziom funduszu remontowego, historię dużych prac, źródło ciepła, parametry energetyczne, jakość otoczenia i relację ceny do lokalizacji.

Czasem starsze mieszkanie będzie rozsądniejszym wyborem niż droższa deweloperka. Czasem nowy budynek wygra dzięki niższym kosztom energii i lepszemu standardowi. Ale decyzji nie powinno się opierać na etykietach i komentarzach z Internetu. Na rynku nieruchomości najwięcej kosztują właśnie uproszczenia.

Podsumowanie

Nie każdy stary budynek oznacza problemy społeczne. Nie każdy starszy zasób to odrapana klatka. Nie każdy lokal w nowym bloku automatycznie wygrywa przez ETS2. I nie każdy niski czynsz w nowej inwestycji jest gwarancją taniego utrzymania za kilka czy kilkanaście lat.

Jeżeli ktoś naprawdę chce wiedzieć, w jakie mieszkania inwestować, powinien mniej słuchać mitów, a bardziej patrzeć na liczby, dokumenty, lokalizację i stan techniczny budynku. Bo to one decydują o jakości zakupu, nie sam stereotyp o wielkiej płycie, kamienicy czy deweloperce.

3 Filmy:

Poniżej przedstawiam trzy filmy, z których pierwszy porównuje ceny i czynsze w mieszkaniach położonych w budynkach wybudowanych 5-10, 20 i 50 lat temu. Film ten wzbudził dużą dyskusję i wiele komentarzy na YouTube. Dlatego powstał też film nr 3, w którym zawarłem polemikę ze stereotypami które wierzą niektórzy ludzie. Zachęcam do obejrzenia tych filmów.