Czy na flipach można jeszcze zarobić? Guru flipów i komornik

Fliper, inwestor i pośrednik powinni znać prawo nieruchomości

Przed zakupem ustal, kto może sprzedać nieruchomość, jakie prawa przysługują innym osobom i kiedy rzeczywiście otrzymasz lokal. Sprawdź również, czy planowane prace da się wykonać zgodnie z prawem. Jeżeli mieszkanie nie zostanie wydane w przewidywanym terminie albo przebudowa okaże się niemożliwa, zmienią się zarówno harmonogram, jak i rachunek inwestycji.

Fliper i inwestor powinni znać prawo na tyle, żeby rozpoznać ryzyka przed zawarciem umowy. Pośrednik potrzebuje tej wiedzy przy sprawdzaniu dokumentów i ocenie, czy nieruchomość odpowiada planom klienta. Część problemów wymaga pomocy prawnika, projektanta lub doradcy podatkowego. Trzeba jednak najpierw wiedzieć, o co zapytać i które ustalenia wymagają potwierdzenia.

Na Symen24 znajdziesz kursy dotyczące sprawdzania stanu prawnego nieruchomości, zadłużenia i obciążeń oraz umów przedwstępnych, deweloperskich i pośrednictwa. Wybierz temat odpowiadający transakcjom, które przygotowujesz.

Na czym zarabia się na flipie?

Flip polega na zakupie nieruchomości z zamiarem jej odsprzedaży, często po remoncie lub przebudowie. Zarobek może wynikać z zakupu poniżej wartości rynkowej, zwiększenia użyteczności i standardu nieruchomości albo wzrostu cen na rynku. Te źródła wyniku trzeba rozdzielić, żeby ocenić, co rzeczywiście przyniosło zysk.

Kupowanie zaniedbanych nieruchomości, ulepszanie ich i odsprzedawanie istniało przed rozpowszechnieniem nazwy „flip na mieszkaniu”. Zajmowali się tym m.in. ludzie znający budownictwo, architekturę i handel nieruchomościami. Potrafili ocenić, czy da się poprawić układ, przywrócić nieruchomości użyteczność albo dostosować ją do potrzeb nabywców oraz ile będzie to kosztować.

Przed zakupem odpowiedz sobie na dwa pytania: kto ma kupić gotowe mieszkanie i dlaczego zapłaci za nie więcej? Jeżeli odpowiedź sprowadza się do oczekiwania, że przez kilka miesięcy wzrosną wszystkie ceny, opłacalność zależy przede wszystkim od koniunktury. Jeżeli zamierzasz zarobić na remoncie, musisz oszacować, o ile podniesie on możliwą do uzyskania cenę.

Jak sprawdzić, czy tanie mieszkanie jest okazją?

Najpierw ustal przyczynę niskiej ceny. Sprzedający może potrzebować szybkiej transakcji, ale obniżka może też odpowiadać problemom, które przejmiesz razem z nieruchomością: złemu stanowi technicznemu, trudnemu układowi, obciążeniom lub ograniczeniom w korzystaniu z lokalu.

Oddziel wady możliwe do usunięcia od cech, które pozostaną po remoncie. Możesz wymienić wyposażenie i poprawić część rozwiązań wewnątrz mieszkania. Nie zmienisz jednak jego odległości od komunikacji, usytuowania w budynku ani widoku z okien. Te cechy ograniczają cenę również po zakończeniu prac.

Porównaj lokal z podobnymi mieszkaniami w tej samej części miasta. Uwzględnij powierzchnię, piętro, windę, układ i standard budynku. Cen transakcyjnych szukaj w lokalnym Rejestrze Cen Nieruchomości, sprawdzając daty transakcji i aktualność wpisów. Ceny ogłoszeń traktuj jako oczekiwania sprzedających, a nie potwierdzenie kwot, które otrzymują.

Oceń przyszłą cenę sprzedaży przed ustaleniem maksymalnej ceny zakupu. Od przewidywanej ceny sprzedaży odejmij wszystkie wydatki oraz oczekiwany zarobek. Dodaj "zapas" bezpieczeństwa. Pozostała kwota wyznacza cenę, przy której przedsięwzięcie spełnia przyjęte założenia. Sprawdź również wariant z niższą ceną sprzedaży i większymi kosztami.

Owczy pęd: dlaczego popularność flipów utrudnia zarabianie?

Popularność biznesu może oznaczać owczy pęd. Kolejne osoby angażują pieniądze, ponieważ słyszą o cudzych sukcesach i zakładają, że powtórzą podobny wynik. Opowieść o wysokim zarobku zastępuje wtedy analizę konkretnego mieszkania, kosztów i lokalnego popytu.

Jeżeli przybywa flipperów szukających tych samych okazji, a liczba odpowiednich nieruchomości nie rośnie w podobnym tempie, konkurencja utrudnia tani zakup. Sprzedający otrzymują więcej propozycji i mają mniejszy powód do ustępstw. Nowy inwestor może więc zapłacić więcej, niż zakładał, a później próbować odzyskać różnicę przez ograniczenie remontu lub podniesienie ceny sprzedaży.

Zdarzało się, że flipper kupował mieszkanie już wyremontowane i sprzedawane przez innego flippera, po czym planował kolejny remont i kolejną odsprzedaż. W cenie zakupu płacił za wcześniejsze prace i oczekiwany zarobek poprzednika. Jeżeli następnie usuwał część tego wyposażenia, ponosił koszt jego zakupu, demontażu i zastąpienia. Taki projekt wymagał znalezienia dodatkowego potencjału, którego pierwszy sprzedający nie wykorzystał.

Przed wejściem w ten biznes ustal własną przewagę. Może nią być umiejętność oceny trudnych remontów, dobra znajomość określonej dzielnicy albo rozpoznanie potrzeb konkretnej grupy kupujących. Sama gotowość do zakupu, odświeżenia i wystawienia ogłoszenia nie wyjaśnia, dlaczego właśnie Twój projekt miałby przynieść odpowiedni zysk.

Remont: za co kupujący będzie chciał zapłacić?

Koszt remontu nie wyznacza automatycznie wzrostu wartości mieszkania. Jeżeli wydasz 60 tys. zł, nie oznacza to, że nabywca zapłaci o 60 tys. zł więcej. Porówna gotowy lokal z innymi dostępnymi mieszkaniami i oceni, czy odpowiada mu układ, wyposażenie oraz jakość wykonania.

Własny gust nie wystarcza do przygotowania mieszkania na sprzedaż. Wykończenie dopasuj do rozpoznanego odbiorcy. Jeżeli zastosujesz rozwiązania, które będzie chciał wymienić, potraktuje je jako dodatkowy koszt, nawet gdy były drogie i podobają się Tobie.

Oceniaj też trwałość materiałów i wyposażenia. Dwa produkty mogą podobnie wyglądać na zdjęciach, ale różnić się odpornością na użytkowanie. Oszczędność na zakupie może później oznaczać koszt naprawy, wymiany albo sporu z nabywcą. Z kolei droższe wyposażenie ma uzasadnienie tylko wtedy, gdy jego zalety odpowiadają oczekiwaniom odbiorcy i możliwościom cenowym danego rynku.

Przed zleceniem prac sprawdź zakres kosztorysu: co dokładnie obejmuje cena, jakie materiały przewidziano i czego wykonawca jeszcze nie mógł ocenić. Kwota podana przed sprawdzeniem instalacji lub odsłonięciem uszkodzonych elementów nie daje takiej samej podstawy do kalkulacji jak wycena oparta na rozpoznanym stanie technicznym.

Osobno ustal formalności związane z planowanymi zmianami. Znaczenie może mieć ingerencja w konstrukcję, instalacje lub części wspólne budynku. Nie zakładaj, że potoczne określenie wszystkich prac jako „remontu” rozstrzyga, jakie uzgodnienia i procedury będą potrzebne.

Czy można przeprowadzić cały flip w trzy miesiące?

Tak twierdzą "guru", ale Ty - rozpisz harmonogram od rozpoczęcia poszukiwania nieruchomości do otrzymania pieniędzy ze sprzedaży. Uwzględnij zakup, wydanie lokalu, przygotowanie i wykonanie prac, znalezienie nabywcy oraz rozliczenie transakcji. Osobno zaznacz, od kiedy angażujesz kapitał i ponosisz koszty finansowania.

Nie zakładaj, że każdy etap rozpocznie się natychmiast po poprzednim. Sprzedający może potrzebować czasu na wyprowadzkę, wykonawca może nie być dostępny od razu, a kupujący może oczekiwać na kredyt. Podpisanie umowy z nabywcą nie oznacza jeszcze wpływu całej ceny na konto.

Przy tym samym kapitale i projektach realizowanych kolejno trzymiesięczny cykl pozwala modelowo na cztery obroty rocznie. Cykl czteromiesięczny oznacza trzy obroty, czyli o 25% mniej. Przy jednakowym zarobku z każdego projektu roczny wynik również będzie niższy. Dodatkowe miesiące opłat i finansowania mogą zmniejszyć go jeszcze bardziej.

Model zakłada brak przerw między inwestycjami. W praktycznym planie uwzględnij również czas poszukiwania kolejnej oferty i rezerwę pieniędzy na przedłużenie sprzedaży. Jeżeli spłata zobowiązania zależy od znalezienia kupca w jednym konkretnym miesiącu, opóźnienie staje się problemem płynności, czyli zdolności do regulowania bieżących płatności.

Ile można zarobić na flipach? Policz wynik całej inwestycji

Od ceny sprzedaży odejmij koszt zakupu, remontu i wyposażenia, wydatki transakcyjne, finansowanie, utrzymanie nieruchomości oraz koszty jej sprzedaży. Ustal sposób rozliczenia podatków. Osobno oceń własną pracę, żeby nie uznać wynagrodzenia za kilka miesięcy zajmowania się projektem wyłącznie za zysk z kapitału.

Przykładowa kalkulacja, przed podatkiem dochodowym i wyceną własnej pracy, wygląda następująco:

• zakup mieszkania: 500 000 zł;
• remont i wyposażenie: 60 000 zł;
• pozostałe koszty zakupu, finansowania, utrzymania i sprzedaży: 20 000 zł;
• łączne wydatki: 580 000 zł;
• cena sprzedaży: 620 000 zł;
• nadwyżka: 40 000 zł.

Sprawdź teraz drugi wariant. Remont kosztuje 80 000 zł, a nabywca płaci 590 000 zł. Przy pozostałych kosztach bez zmian wydatki wynoszą 600 000 zł, więc projekt przynosi 10 000 zł straty. Kwoty są przykładowe: pokazują, jak przekroczenie budżetu prac i obniżenie ceny sprzedaży wspólnie wpływają na wynik.

Przed zakupem policz, jaką obniżkę ceny, wzrost kosztów i opóźnienie jesteś w stanie sfinansować. Jeżeli niewielka zmiana jednego założenia pozbawia Cię środków na dokończenie prac lub spłatę zobowiązań, plan nie ma odpowiedniej rezerwy.

Czy zarobiłeś na remoncie, czy na wzroście cen?

Wzrost cen mieszkań może poprawić wynik projektu mimo zbyt drogiego zakupu, przekroczenia kosztorysu lub przedłużenia prac. Jeżeli oceniasz skuteczność własnego działania, oddziel wpływ zmian rynkowych od korzyści uzyskanej dzięki remontowi.

Porównaj możliwą cenę sprzedaży po remoncie z ceną, którą w podobnym terminie można byłoby uzyskać bez tych prac. Następnie odejmij koszty remontu i wydatki wywołane jego realizacją. Jeżeli różnica cen nie pokrywa tych nakładów, remont nie zwiększył wyniku inwestycji, chociaż mieszkanie zostało sprzedane drożej.

Zysk nominalny to wynik obliczony bez uwzględnienia inflacji. Do oceny zmiany siły nabywczej pieniędzy potrzebujesz również okresu inwestycji. Taka sama kwota zarobku osiągnięta w kilka miesięcy i w dwa lata oznacza inny wynik w stosunku do czasu oraz kapitału.

Flipy bez własnego kapitału: co trzeba ustalić z finansującym?

Guru mawiają "Nie masz pieniędzy? Nic nie szkodzi. Znajdź kogoś z pieniędzmi."

Ale Ty - aby nie wpaść w długi - jeżeli pieniądze na zakup i remont zapewnia inna osoba, przed rozpoczęciem projektu ustal, na jakich zasadach je przekazuje. Udział we wspólnym wyniku przedsięwzięcia oznacza inne rozliczenia niż pożyczka wymagająca zwrotu w określonym terminie. Nazwanie obu rozwiązań „współpracą z inwestorem” nie wyjaśnia Twoich zobowiązań.

Umowa powinna rozstrzygać w szczególności:

• jakie wydatki pokrywa finansujący i kto dopłaca w razie przekroczenia budżetu;
• jak obliczany i dzielony jest wynik projektu;
• kto ponosi stratę, jeżeli cena sprzedaży nie pokryje kosztów;
• co nastąpi, jeżeli nieruchomość nie zostanie sprzedana w planowanym terminie.

Nie utożsamiaj wartości posiadanego mieszkania z dostępnymi pieniędzmi. Jeżeli termin zwrotu finansowania minie przed sprzedażą, możesz potrzebować środków z innego źródła. Policz również wynagrodzenie finansującego: kwota pozostała po sprzedaży nie musi w całości przypadać osobie organizującej flip.

Czy na bardziej wymagających nieruchomościach można zarobić więcej?

Tak. Niekiedy większe możliwości daje nieruchomość wymagająca gruntownych prac, zmiany układu lub przygotowania do innego standardu. Część kupujących nie podejmuje takich projektów, ponieważ nie potrafi ocenić kosztów, formalności i sposobu realizacji. Inwestor posiadający odpowiednią wiedzę może wykorzystać tę różnicę kompetencji.

Dotyczy to również przygotowania nieruchomości dla odbiorcy premium. Trzeba jednak sprawdzić, czy lokalizacja, budynek i parametry lokalu uzasadniają wyższy standard oraz czy istnieje popyt w zakładanej cenie. Kosztowne wykończenie samo nie zmienia każdego mieszkania w poszukiwaną ofertę premium.

Taki projekt może trwać znacznie dłużej niż proste odświeżenie. Wymaga finansowania dostosowanego do harmonogramu, a jego opłacalność trzeba ocenić po uwzględnieniu większych nakładów i czasu sprzedaży.

Czy na flipach nadal można zarabiać?

Moim zdaniem tak. Trzeba jednak umieć rozpoznać potencjał konkretnej nieruchomości i sprawdzić, czy przewidywana cena sprzedaży pokryje wszystkie koszty oraz zapewni oczekiwany zarobek. Podejmowanych działań nie należy opierać wyłącznie na nadziei, że dalszy wzrost cen zrekompensuje zbyt drogi zakup lub błędy remontowe.

Wiedza o rynku, stanie technicznym i prawie jest potrzebna także wtedy, gdy korzystasz z pomocy specjalistów. Musisz określić zakres ich pracy, rozumieć zastrzeżenia i uwzględnić ustalenia w kalkulacji. Jedno- lub dwudniowe szkolenie nie daje doświadczenia we wszystkich tych dziedzinach.

Jeżeli inwestujesz w nieruchomości lub obsługujesz takie transakcje jako pośrednik, uporządkuj wiedzę o dokumentach, obciążeniach i umowach. Sprawdź kursy prawa nieruchomości na Symen24.