Wykresy:
1. Zmiana rok do roku liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto w danym kwartale
Na wykresie widać, jak silnie w 2023 r. przyspieszyły inwestycje deweloperskie – zwłaszcza w II i III kwartale, gdy liczba rozpoczynanych budów była nawet o 150–180% wyższa niż rok wcześniej. Od 2024 r. widać stopniowe schładzanie rynku. Budownictwo indywidualne rozwija się bardziej stabilnie, ale też reaguje na zmiany w dochodach gospodarstw domowych i dostępności kredytów.
Jeśli chcesz nie tylko czytać o rynku, ale też zdobyć praktyczne umiejętności – zobacz nasze kursy online. Wybrałem dla Ciebie 3 szkolenia, które szczególnie pomogą w pracy agenta i inwestora.
Jak mieć więcej kupujących
Kurs pośrednika nieruchomości online
Kurs fotografii nieruchomości – jak samodzielnie robić zdjęcia, które sprzedają – kurs online
2. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w danym kwartale (wg form budownictwa)
Widoczne są duże różnice między budownictwem indywidualnym a deweloperskim. Indywidualni inwestorzy budują stabilnie w tempie ok. 20 tys. mieszkań kwartalnie, podczas gdy deweloperzy potrafią wahać się od 20 tys. do nawet 42 tys. mieszkań kwartalnie. To pokazuje, że rynek deweloperski silniej reaguje na cykle gospodarcze i politykę kredytową.
3. Mieszkania, których budowę rozpoczęto (tabela GUS – wrzesień 2025)
We wrześniu 2025 r. rozpoczęto budowę prawie 20 tys. mieszkań. Najwięcej przypadło na sektor deweloperski (ponad 11,5 tys.), ale w ujęciu od początku roku to właśnie on notuje spadek (-14,4% r/r). Budownictwo indywidualne trzyma się lepiej – z lekkim wzrostem wobec 2024 r. Dane pokazują, że deweloperzy reagują ostrożniej na spowalniający popyt, wynikający m.in. z gorszej zdolności kredytowej rodzin.
4. Mieszkania, na których budowę wydano pozwolenia (tabela GUS – wrzesień 2025)
We wrześniu 2025 r. wydano 23,6 tys. pozwoleń, z czego aż 15,4 tys. dla deweloperów. To wzrost miesiąc do miesiąca, ale w skali roku liczba pozwoleń dla sektora komercyjnego spadła o ponad 22%. Spadek pozwoleń często wyprzedza ograniczenie faktycznych inwestycji – sygnalizuje, że w najbliższych kwartałach deweloperzy będą wstrzemięźliwi.
5. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto – miesięcznie i narastająco
Od 2020 r. rynek przechodził silne wahania: rekordowy boom w 2021 r., załamanie w 2022 r. i stopniowe odbicie w latach 2023–2024. W 2025 r. aktywność inwestycyjna jest umiarkowana – liczba nowych budów miesięcznie stabilizuje się na poziomie 15–20 tys., czyli mniej niż w rekordowych okresach. To efekt przewidywania jednoczesnego hamowania popytu i rosnących kosztów.
6. Liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenie (lub zgłoszono budowę)
W latach 2020–2021 liczba pozwoleń osiągnęła rekordy, a później wyraźnie się obniżyła. W 2023 i 2024 r. pozwoleń było mniej niż w szczycie boomu, a rok 2025 potwierdza tę tendencję. Deweloperzy ograniczają nowe projekty, co może w przyszłości ograniczyć podaż mieszkań – i wpłynąć na ceny.
7. Udział danej formy budownictwa w ogólnej liczbie rozpoczynanych budów mieszkań
Od 2018 r. dominuje budownictwo deweloperskie – dziś odpowiada za około 60% wszystkich nowych mieszkań. Budownictwo indywidualne stanowi niespełna 40%. Udział innych form (spółdzielcze, komunalne, zakładowe) jest znikomy. W praktyce oznacza to, że to decyzje deweloperów i kondycja nabywców kredytowych decydują o kierunku całego rynku. W filmie znajdziesz wyjaśnienie dlaczego zapał budowlany deweloperów ostygł w 2025 a budownictwo indywidualne ma się całkiem dobrze.
Wykresy dotyczące wynagrodzeń:
1. Porównanie wynagrodzeń (średnia, mediana, relacja między nimi)
Na wykresie widzimy, że przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw rośnie systematycznie, w 2025 r. przekraczając 9 tys. zł brutto. Jednak mediana wynagrodzeń pozostaje wyraźnie niższa – oznacza to, że większość Polaków zarabia mniej niż średnia statystyczna. Relacja mediany do średniej utrzymuje się w granicach 70–75%. W praktyce zdolność kredytowa dużej części społeczeństwa jest słabsza, niż sugerowałby to sam wzrost średnich płac.
2. Wykres zmian rok do roku (inflacja i wynagrodzenia)
Lata 2022–2023 to okres, gdy inflacja przewyższała wzrost wynagrodzeń – realne dochody Polaków spadały. Dopiero w 2024 r. sytuacja się odwróciła: inflacja szybko hamowała, a pensje rosły w tempie ponad 10% rocznie. To poprawiło możliwości kredytowe rodzin, choć przy wysokich stopach procentowych banki nadal oceniają ryzyko ostrożnie. W 2025 r. tempo wzrostu płac spadło do około 7–9%, co oznacza stabilizację, ale nie spektakularny wzrost siły nabywczej.
3. Różnica między dynamiką zarobków a inflacją
Ten wykres pokazuje, kiedy realne płace rosły, a kiedy malały. W 2022 i pierwszej połowie 2023 roku różnica była ujemna – inflacja „zjadała” podwyżki. Od końca 2023 roku trend się odwrócił, a w 2024 r. płace realne mocno wzrosły. W 2025 r. ta przewaga płac nad inflacją nieco się zmniejsza, ale nadal pozostaje dodatnia. To teoretycznie powinno sprzyjać zwiększeniu popytu na mieszkania, choć w praktyce barierą pozostaje wysokość rat kredytowych i wymagania wkładu własnego.
👉 Podsumowując: wzrost płac w Polsce poprawia możliwości zakupowe, ale ponieważ większość Polaków zarabia poniżej średniej, realny wpływ na zdolność kredytową jest ograniczony. Widać wyraźnie, że rynek nieruchomości będzie zależał nie tylko od poziomu zarobków, ale też od stóp procentowych i polityki kredytowej banków.
Coś dla Patronów:
Tu znajdziesz specjalne treści przeznaczone tylko dla Patronów.
