Skutki nowych wymogów
Wprowadzenie nowego systemu klasyfikacji może w praktyce obniżyć wartość tysięcy lokali w Polsce, które nie będą spełniać wyśrubowanych wymagań. Zamiast klasyfikować budynki w sposób odzwierciedlający realne możliwości modernizacji, nowe przepisy ustanawiają poprzeczkę bardzo wysoko – i to bez systemowego wsparcia dla wszystkich, których te regulacje obejmą.
Dalszą część artykułu znajdziesz pod opisem szkoleń (sprawdź PROMOCJE)
O obrocie działkami budowlanymi
Kurs pośrednika nieruchomości online
Zimne telefony w nieruchomościach
Zderzenie propozycji: MRiT vs KAPE
Warto zaznaczyć, że istnieje wyraźna różnica między pierwotną propozycją KAPE (Krajowej Agencji Poszanowania Energii) a obecnym projektem MRiT. KAPE proponowała bardziej zrównoważone podejście, dostosowane do specyfiki polskiego rynku mieszkaniowego. Przykładowo, klasa C miała według tej propozycji obejmować budynki o wskaźniku EP do 120 kWh/m²·rok, co dawało realną szansę na objęcie tą klasą wielu budynków powstałych po 2000 roku.
Projekt MRiT poszedł jednak znacznie dalej i zaostrzył wymagania, ustalając próg dla klasy C na poziomie EP ≤ 107. To oznacza, że nawet budynki zaprojektowane zgodnie z normami z 2014 roku – czyli relatywnie nowe – mogą nie spełniać wymagań klasy C. W konsekwencji ogromna część istniejących zasobów mieszkaniowych – zwłaszcza tych powstałych w latach 70., 80. i 90. – zostaje „zdegradowana” do klas D, E, F, a nawet G.
Jak to wygląda na Zachodzie?
Komentatorzy słusznie zauważają, że w krajach Europy Zachodniej również obowiązują klasy energetyczne, ale ich wdrażanie przebiega inaczej. Owszem, np. we Francji lub Belgii budynki o klasie G nie mogą być legalnie wynajmowane, a właściciele są zobowiązani do ich modernizacji. Jednak tamtejsze rynki miały czas na adaptację, a systemy wsparcia są znacznie bardziej rozwinięte – zwłaszcza dla właścicieli prywatnych i wspólnot mieszkaniowych.
Różnica tkwi nie tylko w samych progach klas energetycznych, ale przede wszystkim w tempie i skali wprowadzania zmian. W Polsce próg dla klasy C został ustawiony na poziomie, który dla znacznej części rynku jest nieosiągalny bez kosztownych i głębokich modernizacji – obejmujących nie tylko ocieplenie przegród, ale również wymianę źródeł ciepła, stolarki i instalacji.
Efekt podobny jak przy kredycie 2% – tylko w drugą stronę
Wielu obserwatorów porównuje planowaną zmianę do wpływu, jaki na rynek mieszkaniowy wywarł „kredyt 2%”. Tamta interwencja państwa doprowadziła do silnego wzrostu popytu, sztucznego windowania cen i ograniczenia dostępności mieszkań.
W tym przypadku mamy do czynienia z odwrotnym, ale równie silnym mechanizmem: regulacją, która bezpośrednio wpływa na wyceny i postrzeganą wartość nieruchomości. Tylko że tym razem mówimy o zjawisku selektywnym – jedne nieruchomości (np. nowe mieszkania w klasie A/B) mogą zyskać jeszcze bardziej na wartości, a inne (np. lokale w wielkiej płycie, kamienicach czy domach jednorodzinnych z lat 90.) mogą znacząco ją stracić.
To rzeczywiście może być – jak trafnie zauważył jeden z komentatorów – „broń obosieczna”.
Realne skutki dla właścicieli i najemców
Wprowadzenie takich klas energetycznych nie będzie tylko zmianą „na papierze”. Już dziś w wielu krajach UE:
-
klasa energetyczna decyduje o możliwości uzyskania kredytu (np. „zielone kredyty” tylko dla A–C),
-
budynki z klasą D–G są obciążone wyższymi kosztami eksploatacyjnymi,
-
obowiązuje zakaz wynajmu lokali w najniższych klasach.
Trudno nie zauważyć, że przyjęcie tak restrykcyjnego progu dla klasy C może mieć poważne konsekwencje dla setek tysięcy właścicieli i wspólnot mieszkaniowych w Polsce.
Co dalej?
W obliczu tych zmian niezbędna będzie nie tylko świadomość inwestorów, najemców i właścicieli mieszkań, ale również działania osłonowe ze strony państwa – w formie dotacji, ulg podatkowych lub programów modernizacyjnych.
Bez tego ryzykujemy energetyczną segmentację rynku nieruchomości – z nowoczesnymi i „zielonymi” budynkami po jednej stronie, i starzejącymi się, niskowydajnymi lokalami po drugiej, które będą coraz trudniejsze do sprzedania, wynajęcia czy sfinansowania kredytem.
Jeśli chcesz na bieżąco śledzić rynek nieruchomości, to zapisz się do naszego newslettera.
Newsletter: Nowości z rynku nieruchomości