Wstęp

Tematy poruszane w tej lekcji zostaną rozwinięte w kolejnych lekcjach szkolenia

• Jeżeli strony prowadzą negocjacje w celu zawarcia oznaczonej umowy, umowa zostaje zawarta, gdy strony dojdą do porozumienia co do wszystkich jej postanowień, które były przedmiotem negocjacji.
• W razie wątpliwości umowę poczytuje się za zawartą w chwili otrzymania przez składającego ofertę oświadczenia o jej przyjęciu, a jeżeli dojście do składającego ofertę oświadczenia o jej przyjęciu nie jest wymagane – w chwili przystąpienia przez drugą stronę do wykonania umowy.
• Jeżeli przedsiębiorca otrzymał od osoby, z którą pozostaje w stałych stosunkach gospodarczych, ofertę zawarcia umowy w ramach swej działalności, brak niezwłocznej odpowiedzi poczytuje się za przyjęcie oferty

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Po co zawierana jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna nie jest obowiązkowym etapem sprzedaży nieruchomości. Strony zawierają ją wtedy, gdy uzgodniły już najważniejsze warunki transakcji, ale nie są jeszcze gotowe do podpisania ostatecznej umowy sprzedaży.

Powodem może być między innymi konieczność:

• uzyskania przez kupującego kredytu,
• zgromadzenia pozostałej części ceny,
• sprzedaży innej nieruchomości,
• uzupełnienia dokumentów potrzebnych do transakcji,
• uregulowania stanu prawnego nieruchomości,
• wykreślenia hipoteki lub uzyskania dokumentów z banku,
• przeprowadzenia postępowania spadkowego albo podziału nieruchomości,
• przygotowania nieruchomości do wydania kupującemu.

Umowa przedwstępna nie przenosi własności nieruchomości. Jej zawarcie oznacza, że jedna ze stron albo obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, czyli najczęściej właściwej umowy sprzedaży.

Co powinna określać umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna powinna zawierać istotne postanowienia przyszłej umowy. W przypadku sprzedaży nieruchomości należy przede wszystkim jednoznacznie określić nieruchomość oraz uzgodnić cenę.

W praktyce warto uregulować w niej również:

• termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
• sposób i terminy zapłaty ceny,
• warunki, które muszą zostać spełnione przed sprzedażą,
• dokumenty, które powinien dostarczyć sprzedający,
• termin i zasady wydania nieruchomości,
• konsekwencje niewykonania obowiązków przez każdą ze stron.

Brak wskazania terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie powoduje automatycznie nieważności umowy przedwstępnej. Kodeks cywilny określa sposób późniejszego wyznaczenia tego terminu. Jeżeli jednak w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej termin nie zostanie wyznaczony, nie będzie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

Zwykła forma pisemna a akt notarialny

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego, aby była ważna. W praktyce najczęściej sporządza się ją w zwykłej formie pisemnej albo w formie aktu notarialnego. Wybór formy ma jednak istotny wpływ na uprawnienia stron.

Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w zwykłej formie pisemnej, a jedna ze stron bezpodstawnie uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może co do zasady żądać naprawienia szkody poniesionej przez to, że liczyła na zawarcie tej umowy. Strony mogą w umowie odmiennie określić zakres przysługującego odszkodowania.

Jeżeli natomiast umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta w formie aktu notarialnego i zawiera postanowienia pozwalające ustalić treść przyszłej sprzedaży, uprawniona strona może dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej.

Prawomocne orzeczenie sądu może wówczas zastąpić oświadczenie woli strony, która uchyla się od wykonania swojego zobowiązania. Sama umowa przedwstępna, także sporządzona w formie aktu notarialnego, nie przenosi jednak własności nieruchomości.

Zadatek

Umowa przedwstępna może przewidywać przekazanie zadatku. Jeżeli za niewykonanie umowy odpowiada strona, która zadatek otrzymała, druga strona może – na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym – odstąpić od umowy i żądać zapłaty sumy dwukrotnie wyższej od wręczonego zadatku. Jeżeli za niewykonanie umowy odpowiada strona, która zadatek wręczyła, druga strona może go zachować.

Termin dochodzenia roszczeń

Roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej co do zasady przedawniają się po upływie roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. Z tego względu nie należy zbyt długo zwlekać z oceną sytuacji i podjęciem odpowiednich działań.

Znaczenie wyboru formy umowy

Forma zawarcia umowy przedwstępnej może mieć odmienne znaczenie dla kupującego i sprzedającego. To, które rozwiązanie może być korzystniejsze dla każdej ze stron i z jakich powodów, wyjaśniamy w odrębnej lekcji.