Po co zawierana jest umowa przedwstępna. Skutki związane z formą umowy.

Umowa przedwstępna u notariusza czy zwykła umowa pisemna? Ten wybór wpływa na to, czego kupujący i sprzedający mogą żądać, jeśli transakcja nie dojdzie do skutku. Dla pośrednika znajomość tych różnic jest niezbędna przy uzgadnianiu warunków sprzedaży. Dla inwestora, kupującego i właściciela nieruchomości oznacza możliwość świadomego wyboru zobowiązań, zanim podpiszą dokument i przekażą pieniądze.

To bezpłatna lekcja demonstracyjna kursu „Umowa przedwstępna w obrocie nieruchomościami”. Obejrzyj film, aby zrozumieć:

  • kiedy umowa przedwstępna jest potrzebna;
  • czym różnią się skutki umowy pisemnej i aktu notarialnego;
  • dlaczego podpisanie umowy może oznaczać więcej niż ryzyko utraty zadatku.

Ta lekcja jest wprowadzeniem. W pełnym kursie rozwijamy zagadnienia dotyczące pełnomocnictw, roszczeń, terminów, zapłaty ceny oraz warunków zawarcia umowy ostatecznej. Wyjaśniamy również różnice między zadatkiem, zaliczką, odstępnym i karą umowną.

Zobacz program i kup pełny kurs

Rozwiń spis treści omówienia lekcji

Po co zawierana jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna pozwala ustalić warunki przyszłej sprzedaży, gdy strony chcą przeprowadzić transakcję, ale potrzebują czasu na jej przygotowanie. Kupujący może oczekiwać na kredyt lub sprzedaż swojego mieszkania. Sprzedający może kompletować dokumenty, porządkować sprawy spadkowe albo uzyskiwać dokumenty potrzebne do rozliczenia hipoteki.

Przed podpisaniem warto jednak odpowiedzieć na konkretne pytanie: co jeszcze musi się wydarzyć, aby sprzedaż była możliwa? Od odpowiedzi zależy, jakie obowiązki, terminy i warunki powinny znaleźć się w umowie.

Jeżeli strony są już przygotowane do sprzedaży, umowa przedwstępna nie musi być potrzebna. Nie jest obowiązkowym etapem każdej transakcji. Jej zawarcie powinno mieć uzasadnienie w sytuacji kupującego, sprzedającego lub samej nieruchomości.

Umowa przedwstępna nie przenosi własności nieruchomości. Tworzy zobowiązanie do zawarcia określonej umowy w przyszłości. Dotyczy to także umowy przedwstępnej sporządzonej przez notariusza.

Co warto ustalić przed podpisaniem umowy przedwstępnej?

Punktem wyjścia jest jednoznaczne określenie stron, nieruchomości i ceny przyszłej sprzedaży. W praktyce równie ważne jest ustalenie, jak strony mają przygotować się do transakcji i co nastąpi, jeżeli któraś z nich nie wykona swoich obowiązków.

  • Nieruchomość: czy przedmiotem sprzedaży jest cały lokal, działka, udział albo inne prawo? Czy oznaczenie odpowiada dokumentom?
  • Strony i reprezentacja: kto podpisuje umowę i czy ma prawo przyjąć przewidziane w niej zobowiązania?
  • Cena i płatności: ile, kiedy i w jaki sposób kupujący ma zapłacić?
  • Przygotowanie sprzedaży: jakie dokumenty i czynności są potrzebne oraz kto za nie odpowiada?
  • Termin: kiedy ma nastąpić zawarcie umowy przyrzeczonej i czy wyznaczony czas jest realny?
  • Warunki transakcji: od jakich zdarzeń strony uzależniają dalsze działania?
  • Wydanie nieruchomości: kiedy kupujący otrzyma klucze i możliwość korzystania z nieruchomości?
  • Niewykonanie ustaleń: jakie konsekwencje przewidziano i czy odpowiadają rzeczywistemu ryzyku?

Dobry projekt wymaga więcej niż uzupełnienia danych w gotowym wzorze. Innych ustaleń może wymagać sprzedaż mieszkania finansowana kredytem, innych zakup działki przed podziałem, a jeszcze innych transakcja, w której sprzedającego reprezentuje pełnomocnik.

Umowa przedwstępna pisemna czy akt notarialny?

Forma umowy wpływa na dostępne roszczenia. Zwykła umowa pisemna może być ważna, ale nie daje takich samych możliwości dochodzenia zawarcia sprzedaży jak prawidłowo sporządzona umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego.

Zagadnienie Zwykła forma pisemna Akt notarialny
Czy umowa może być ważna? Tak. Akt notarialny nie jest co do zasady warunkiem ważności umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Tak. Muszą być również spełnione pozostałe wymagania dotyczące danej umowy.
Czy podpisanie przenosi własność? Nie. Nie. To nadal umowa przedwstępna.
Co w razie uchylania się od sprzedaży? Możliwe jest co do zasady dochodzenie odszkodowania za szkodę wynikającą z liczenia na zawarcie umowy. Strony mogą inaczej określić jego zakres. Uprawniona strona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli umowa przedwstępna spełnia wymagania przewidziane w art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego.
Czy można przewidzieć zadatek i inne postanowienia? Tak. Ich skutki zależą od treści umowy i przepisów. Tak. Forma notarialna nie zastępuje świadomego ustalenia warunków.

Przed wyborem formy warto rozważyć dwa scenariusze: druga strona odmawia sprzedaży albo Ty nie możesz wykonać swoich zobowiązań. Dopiero wtedy widać, jakie znaczenie ma możliwość dochodzenia zawarcia umowy, a jakie odpowiedzialność finansowa.

Co jest korzystniejsze dla kupującego i sprzedającego?

Kupujący może chcieć zapewnić sobie możliwość nabycia konkretnej nieruchomości, nawet gdy sprzedający później zmieni zdanie. Sprzedający może natomiast obawiać się związania transakcją na wiele miesięcy, zwłaszcza jeżeli kupujący nie ma jeszcze zapewnionego finansowania.

Nie oznacza to jednak, że akt notarialny zawsze służy wyłącznie kupującemu. Znaczenie ma to, kto i do czego został zobowiązany, jakie warunki przyjęto oraz komu przysługują określone roszczenia.

Przy uzgadnianiu umowy należy więc pytać nie tylko „czy podpisujemy u notariusza?”, lecz także „jakie zobowiązanie każda ze stron jest gotowa przyjąć?”. Silniejsze związanie transakcją może być zaletą, ale wymaga realnej oceny możliwości jej wykonania.

Negocjacje, protokół uzgodnień i wiążące zobowiązanie

W obrocie nieruchomościami strony często podpisują dokumenty nazwane protokołem uzgodnień, porozumieniem albo potwierdzeniem warunków. Taki tytuł nie przesądza, że dokument jest jedynie niewiążącą notatką.

Trzeba sprawdzić, czy strony tylko zapisały przebieg rozmów, czy już zobowiązały się do zawarcia określonej umowy. Znaczenie mają treść dokumentu, zamiar stron, okoliczności jego podpisania i wymagania dotyczące formy.

Dla pośrednika jest to szczególnie ważne podczas negocjowania ceny i zbierania podpisów pod uzgodnieniami. Klienci powinni rozumieć, czy potwierdzają propozycję do dalszych rozmów, czy przyjmują zobowiązanie, którego niewykonanie może wywołać konsekwencje.

Zadatek nie jest jedynym rozwiązaniem

W tej lekcji zadatek pojawia się jako przykład konsekwencji związanych z umową. Nie oznacza to, że każda umowa przedwstępna musi przewidywać zadatek ani że wszystkie wpłaty działają tak samo.

Przy zadatku możliwe jest jego zatrzymanie albo żądanie podwójnej kwoty po odstąpieniu od umowy w warunkach określonych w art. 394 Kodeksu cywilnego. Nie każda niezrealizowana transakcja automatycznie prowadzi jednak do takiego rozliczenia.

W pełnym kursie omawiamy także inne rozwiązania. Warto od początku odróżniać ich funkcje:

  • Zaliczka służy przede wszystkim rozliczeniu części przyszłej ceny i nie działa automatycznie jak zadatek.
  • Odstępne wiąże się z uzgodnioną możliwością odstąpienia od umowy za zapłatą określonej sumy.
  • Kara umowna dotyczy określonego zobowiązania niepieniężnego; nie można dowolnie stosować jej do każdego obowiązku.
  • Umowne prawo odstąpienia wymaga określenia zasad, w tym terminu, w którym można z niego skorzystać.

Te rozwiązania nie są zamiennymi nazwami tego samego zabezpieczenia. Przed ich wyborem trzeba ustalić, co strony chcą osiągnąć: potwierdzić zaangażowanie, określić konsekwencje niewykonania obowiązków czy dopuścić wycofanie się z transakcji na uzgodnionych zasadach.

Co z umową, gdy kupujący nie otrzyma kredytu?

Jeżeli zakup zależy od finansowania bankowego, warto omówić ten scenariusz przed podpisaniem umowy. Samo zapewnienie kupującego, że „bank powinien udzielić kredytu”, nie odpowiada na pytanie, jak strony rozliczą się w razie odmowy.

Do ustalenia pozostają między innymi: czas potrzebny na decyzję banku, obowiązki kupującego, dokumenty potrzebne od sprzedającego oraz konsekwencje braku finansowania. Szczegółowe formułowanie warunków zawarcia umowy ostatecznej rozwijamy w kolejnych lekcjach.

Sprzedający powinien też ocenić, czy chce wiązać się taką transakcją. W niektórych sytuacjach rozsądniejsze może być dalsze prowadzenie rozmów i powrót do podpisania umowy po wyjaśnieniu możliwości finansowania. W innych strony świadomie zaakceptują okres oczekiwania i dokładnie określą jego zasady.

Termin sprzedaży i termin dochodzenia roszczeń

Termin powinien uwzględniać rzeczywisty czas potrzebny na kredyt, dokumenty i przygotowanie transakcji. Zbyt krótki może od początku prowadzić do problemów. Zbyt długi może niepotrzebnie ograniczać możliwości stron.

Brak terminu nie oznacza automatycznie nieważności umowy. Artykuł 389 § 2 Kodeksu cywilnego przewiduje jego późniejsze wyznaczenie. Jeżeli jednak nie zostanie wyznaczony w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej, nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

Odrębną kwestią jest przedawnienie roszczeń z umowy przedwstępnej, uregulowane w art. 390 § 3. Co do zasady wynosi ono rok od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Nie należy mylić tych dwóch terminów.

Na co powinien zwrócić uwagę pośrednik?

Pośrednik może pomóc klientom zauważyć ryzyko jeszcze przed podpisaniem dokumentu. Wymaga to rozumienia związku między sytuacją stron, treścią zobowiązań i wybraną formą umowy.

Przed uzgodnieniem projektu warto zadać klientom następujące pytania:

  1. Co obecnie uniemożliwia zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży?
  2. Czy obie strony mają realną możliwość wykonania swoich zobowiązań?
  3. Czy osoby podpisujące dokument mają odpowiednie uprawnienia?
  4. Czy strony rozumieją konsekwencje wybranej formy umowy?
  5. Jaki charakter mają przekazywane pieniądze?
  6. Co ma nastąpić, jeśli zabraknie kredytu, dokumentu albo wymaganej zgody?
  7. Czy projekt odpowiada tej transakcji, czy został jedynie skopiowany z innego przypadku?

Takie przygotowanie ułatwia rozmowę z klientami i wskazanie kwestii wymagających konsultacji z notariuszem lub prawnikiem. Pozwala również uniknąć składania obietnic, których nie potwierdza treść dokumentów.

Co rozwijamy w kolejnych lekcjach kursu?

Ta bezpłatna lekcja porządkuje podstawy. Pełny kurs pozwala przejść od ogólnego rozumienia umowy przedwstępnej do analizy konkretnych zapisów i sytuacji spotykanych w obrocie nieruchomościami.

  • Strony i pełnomocnictwa: kto może przyjąć zobowiązanie oraz jakie problemy powoduje niewłaściwe umocowanie.
  • Ujawnianie praw: znaczenie roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej i dylematy związane z księgą wieczystą.
  • Rzeczywiste błędy: analiza przypadku, w którym konsekwencje finansowe sięgały milionów.
  • Termin i miejsce sprzedaży: jak uzgodnić je w sposób odpowiadający sytuacji stron.
  • Zapłata ceny: znaczenie terminów i sposobu rozliczenia.
  • Warunki umowy ostatecznej: jak uwzględniać zdarzenia, od których zależy transakcja.
  • Rozliczenia i konsekwencje niewykonania: różnice między zadatkiem, zaliczką, odstępnym i karą umowną.

Przepisy zestawiamy z praktycznymi przypadkami i orzeczeniami. Dzięki temu można lepiej zrozumieć, dlaczego pozornie drobny zapis nabiera znaczenia dopiero wtedy, gdy strony zaczynają się spierać.

Podstawa prawna

Podstawowe zasady dotyczące umowy przedwstępnej wynikają z art. 389–390 Kodeksu cywilnego. Przy analizie opisanych zagadnień znaczenie mają również przepisy dotyczące wykładni oświadczeń woli, negocjacji, formy sprzedaży nieruchomości, zadatku, odstąpienia i kary umownej.

Zobacz tekst Kodeksu cywilnego w urzędowym systemie ELI.

Powrót do:Umowa przedwstępna > O problemach związanych z zawieraniem umów przedwtępnych