Obniżać cenę mieszkania co tydzień, czy raz a konkretnie?

Dlaczego mieszkanie się nie sprzedaje, mimo że „cena jest podobna do innych”?

To bardzo częsta sytuacja: sprzedający patrzy na ogłoszenia w okolicy i widzi, że jego cena „nie odstaje”. A mimo to telefon milczy. Powody są zwykle trzy:

• Cena nie trafia w realny popyt, tylko w „rynek ogłoszeń”.

  Ogłoszenia często są życzeniowe. To, że inne oferty są droższe, nie znaczy, że w tej cenie faktycznie dochodzi do transakcji.

• Oferta nie przechodzi przez filtry i porównania kupujących.

  Kupujący filtrują wyniki po cenie, metrażu i lokalizacji. Nawet niewielkie przeszacowanie może sprawić, że Twoje mieszkanie wypada z wyników albo przegrywa w porównaniu z lepszymi lokalami w tym samym segmencie cenowym.

• „Zmęczenie ogłoszenia” i efekt starej oferty.

  Im dłużej ogłoszenie wisi bez reakcji rynku, tym częściej kupujący zakładają: „jest za drogo” albo „coś jest nie tak”. To automatycznie zwiększa presję negocjacyjną i często kończy się większą obniżką… tylko że za późno.

Obniżać cenę stopniowo czy raz konkretnie?

Jedno z najważniejszych pytań w sprzedaży mieszkania brzmi: jak obniżać cenę, jeśli nie ma zainteresowania. W praktyce masz dwa podejścia:

1) Stopniowa obniżka ceny (np. co tydzień / co miesiąc)

To podejście przypomina tzw. „aukcję holenderską” – cena spada według planu, aż rynek „złapie” ofertę.

Plusy:

• zmniejsza emocje i odkładanie decyzji („zrobimy korektę, ale za miesiąc…”),
• daje poczucie procesu i kontroli,
• może działać, gdy sprzedający ma czas i chce konsekwentnie dochodzić do punktu równowagi.

Minusy:

• małe obniżki często nie zmieniają realnie pozycji oferty (kupujący nie reagują na kosmetykę),
• rynek bywa „skokowy”: dopiero wyraźniejsza korekta uruchamia telefony,
• przy zbyt przewidywalnych obniżkach część kupujących może czekać na „kolejny spadek”.

2) Jedna konkretna korekta ceny

To podejście jest często skuteczniejsze, jeśli ogłoszenie ma wyświetlenia, ale brak telefonów albo brak ofert po prezentacjach.

Plusy:

• mocniej zmienia pozycjonowanie w wynikach i filtrach cenowych,
• daje wyraźny sygnał rynkowi („oferta jest konkurencyjna”),
• skraca czas sprzedaży i ogranicza koszty utrzymania nieruchomości.

Minusy:

• wymaga odwagi i decyzji opartej na danych, nie na przekonaniu,
• źle wykonana korekta (za mała lub za późno) nie daje efektu.

W filmie pokazuję, jak wybrać właściwą taktykę oraz po jakich sygnałach poznać, czy potrzebujesz stopniowych korekt, czy jednej konkretniej.

Jak rozpoznać, czy problemem jest cena, czy coś innego?

W praktyce pytanie "obniżać cenę mieszkania stopniowo czy raz" rozstrzygają dane z ogłoszenia: wyświetlenia, telefony i prezentacje. Najlepsza metoda jest prosta i opiera się na lejku sprzedażowym ogłoszenia:

• Wyświetlenia są niskie → problemem może być tytuł, zdjęcia, miniatura, parametry, źle ustawiona kategoria lub filtr cenowy.
• Wyświetlenia są wysokie, ale telefonów brak → najczęściej cena lub nieatrakcyjna relacja „wartość do ceny” na tle konkurencji.
• Są telefony i prezentacje, ale brak ofert → zwykle rozjazd oczekiwań po obejrzeniu (standard, koszty dodatkowe, wady, odbiór mieszkania vs cena).

To jest praktyczna odpowiedź na pytanie: jak sprzedać mieszkanie skutecznie, bez domysłów i bez emocji.

📌 P.S. Na dole artykułu jest darmowa checklista PDF (1 strona) — do wydruku.

Czy warto resetować ogłoszenie i wystawić je od nowa?

Wiele osób pyta, czy lepiej obniżyć cenę w tym samym ogłoszeniu, czy zakończyć ofertę i wystawić ją ponownie, żeby nie było widać obniżek.

Prawda jest taka: nowe ogłoszenie może dać chwilowy zastrzyk widoczności, ale nie naprawi błędnej ceny. Jeśli rynek odbiera ofertę jako drogą, to „reset” zwykle tylko przesuwa problem w czasie.

W filmie omawiam, kiedy reset ma sens, a kiedy jest tylko próbą uniknięcia decyzji o cenie — i jak podejść do tego profesjonalnie.

Szkolenia ze sprzedaży nieruchomości: umiejętności sprzedażowe dla pośredników i agentów

Jeśli jesteś pośrednikiem, agentem lub prowadzisz biuro nieruchomości, to wiesz, że sama wiedza rynkowa nie wystarcza. O wyniku decydują też kompetencje miękkie: rozmowa o cenie, negocjacje, praca z obiekcjami („ja nie opuszczę”), budowanie zaufania i prowadzenie klienta do decyzji.

Dlatego prowadzimy szkolenia i kursy z zakresu umiejętności sprzedażowych w agencji nieruchomości, w tym m.in.:

• jak prowadzić rozmowę o cenie ofertowej i korektach,
• jak zdobywać oferty na wyłączność,
• jak pracować z klientem popytowym (kupującym),
• jak negocjować i domykać transakcje bez konfliktów i „wojen o prowizję”.

Jeżeli chcesz rozwijać sprzedaż w nieruchomościach profesjonalnie, sprawdź nasze kursy na Symen24.pl.

👉 Zobacz kursy i szkolenia: