Co wynika z badań naukowych o wpływie Flipperów na rynek nieruchomości
Poniższy tekst oparty jest na pracy "Zjawisko flippingu na polskim rynku mieszkaniowym" której autorami są Adam Czerniak, Hanna Milewska-Wilk, Tomasz Bojęć.
Czego dotyczy badanie flippingi:
W ostatnich latach polski rynek nieruchomości doświadcza znaczącego wzrostu popularności tzw. flippingu, czyli praktyki kupowania mieszkań i domów w celu ich szybkiej odsprzedaży za wyższą cenę. Niniejszy artykuł bazuje na analizie danych z badań biurkowych oraz jakościowych, aby przybliżyć czytelnikom, na czym dokładnie polegają nowoczesne transakcje flippingowe i jak są finansowane.
Autorzy korzystają z obszernego panelu mikrodanych, obejmującego transakcje mieszkaniowe z ośmiu głównych miast Polski w latach 2006–2020, aby zilustrować skalę i główne cechy zjawiska flippingu w kraju. Badania wykazały, że udział flippingu w transakcjach mieszkaniowych stopniowo wzrastał między 2016 a 2020 rokiem, osiągając średnio 5,9%. Co więcej, w niektórych mniejszych miastach, gdzie rynek pierwotny jest mniej rozwinięty, udział ten osiągał nawet dwucyfrowe wartości.
Tak znacząca aktywność flipperów jest niepokojącym sygnałem, bowiem może świadczyć o nadmiernym zawyżeniu cen na rynku nieruchomości. W przeszłości podobne tendencje obserwowano podczas boomów mieszkaniowych, co może zwiastować przyszłe problemy dla sektora nieruchomości w Polsce. Niniejsza analiza rzuca światło na konieczność dokładniejszego monitorowania i regulacji rynku, aby zapobiec potencjalnym negatywnym skutkom zbyt intensywnej spekulacji.
Jeśli chcesz przekładać dane rynkowe na argumenty w rozmowie ze sprzedającym i kupującym (bez lania wody), zobacz kurs pośrednika nieruchomości – uczysz się tam m.in. jak prowadzić rozmowy cenowe i bronić wyceny na podstawie faktów.
Dlaczego flipper sprzedaje drożej
W świecie nieruchomości termin "flipping" zyskuje na popularności, a jego istota polega na kupowaniu mieszkań w celu ich szybkiej odsprzedaży z zyskiem. Kluczowym aspektem, który pozwala flipperom sprzedawać nieruchomości po wyższej cenie, jest wykorzystanie asymetrii informacyjnej, czyli różnicy w poziomie wiedzy o rynku między kupującym a sprzedającym.
Flipperzy, będący ekspertami w branży nieruchomości, potrafią znaleźć i nabyć mieszkania po cenach niższych niż ich wartość rynkowa, często wybierając te wymagające remontu, zaniedbane lub obciążone problemami prawnymi. Następnie, dzięki swojej wiedzy i doświadczeniu, inwestują w odnowienie i modernizację tych lokali, co znacząco podnosi ich atrakcyjność oraz wartość.
Dalszą część artykułu znajdziesz pod opisem szkoleń
Kurs pośrednika nieruchomości online
Prawo w obrocie nieruchomościami
Skuteczna sprzedaż nieruchomości — rozmowy, wyłączność, prowizja i negocjacje
Proces ten nie ogranicza się wyłącznie do fizycznego ulepszenia nieruchomości. Flipperzy stosują również najnowsze techniki marketingowe, aby maksymalnie zwiększyć widoczność i atrakcyjność oferty na rynku. Dzięki temu, nawet w krótkim czasie, są w stanie sprzedać nabywane mieszkania z znaczącym zyskiem, co jest często określane mianem "premii za znajomość rynku".
Możliwe Skutki nadmiernej ilości Flipperów
Choć flipping może przynosić indywidualnym inwestorom znaczne zyski, jego nadmierny udział w rynku mieszkaniowym może prowadzić do destabilizacji i nieuzasadnionego wzrostu cen nieruchomości. Przykłady z początku XXI wieku w Stanach Zjednoczonych pokazują, że masowe pojawienie się flipperów może być jedną z przyczyn tworzenia się bańki cenowej, co ostatecznie zagraża stabilności całego sektora. Z tego powodu, choć flipping jest legalną i coraz popularniejszą strategią inwestycyjną, jej wpływ na rynek mieszkaniowy musi być uważnie monitorowany.
Na czym polega działalność Flippera
Flipping w branży nieruchomości to strategia szybkiego nabywania i odsprzedawania nieruchomości mieszkaniowych, mająca na celu generowanie zysku poprzez wykorzystanie asymetrii informacji na rynku. Proces ten charakteryzuje się zakupem lokali po cenach niższych niż ich wartość rynkowa, ich uatrakcyjnieniem, a następnie sprzedażą w możliwie krótkim czasie, zwykle między 6 a 18 tygodniami od momentu zakupu, po cenie wyższej niż zakup.
Flipping można podzielić na trzy główne kategorie, w zależności od strategii podnoszenia wartości nieruchomości:
1. Remont i przebudowa - Ta strategia polega na znalezieniu nieruchomości, której cena jest zaniżona z powodu złego stanu fizycznego lub nieatrakcyjnego układu. Następnie przeprowadzany jest remont lub przebudowa, aby dostosować lokal do obecnych trendów i oczekiwań rynkowych. Może to obejmować zmiany w układzie pomieszczeń, instalacjach, a także kompleksowe wykończenie "pod klucz". Często stosowana jest również w przypadku mieszkań z rynku pierwotnego, które dzięki zmianom projektowym stają się bardziej atrakcyjne dla kupujących.
2. Poprawa atrakcyjności wizualnej (home staging) - Ta metoda skupia się na zwiększeniu atrakcyjności wizualnej mieszkania poprzez estetyczne zabiegi takie jak malowanie, wymiana mebli, czy dodawanie dekoracji. Celem jest stworzenie jak najlepszego pierwszego wrażenia, które zwiększy wartość nieruchomości w oczach potencjalnych nabywców. Wspomagane jest to profesjonalnymi zdjęciami i nowoczesnymi technikami prezentacji nieruchomości.
Jeśli chcesz na bieżąco śledzić rynek nieruchomości, to zapisz się do naszego newslettera.
Newsletter: Nowości z rynku nieruchomości
3. Uporządkowanie stanu prawnego nieruchomości - Strategia ta koncentruje się na rozwiązaniu wszelkich problemów prawnych związanych z nieruchomością, co może zwiększyć jej atrakcyjność i wartość. Może to obejmować uregulowanie kwestii związanych z własnością, wpisami hipotecznymi, czy innymi obciążeniami prawnymi, które mogą odstraszać potencjalnych kupujących.
Specyficzną odmianą flippingu remontowego na polskim rynku jest przygotowanie tzw. "gotowców inwestycyjnych", czyli lokali zaprojektowanych i urządzonych w taki sposób, by były szczególnie atrakcyjne dla najemców. Celem jest zapewnienie wysokiego cash flow z najmu, co jest atrakcyjne dla inwestorów szukających nieruchomości pod wynajem. Takie działania mogą obejmować np. podział mieszkania na kilka mniejszych jednostek, idealnych pod wynajem krótkoterminowy lub studencki.
Flipperzy poszukują mieszkań do flippingu głównie wśród osób, które są zmuszone do szybkiej sprzedaży swojej nieruchomości, jak ludzie starsi, słabo znający rynek, osoby w trudnej sytuacji finansowej, czy będący w trakcie podziału majątku. Dążą do zakupu takich mieszkań po znacznie niższych cenach, wykorzystując ich pilną potrzebę sprzedaży. Praktyka ta przejawia się m.in. przez wrzucanie do skrzynek pocztowych "ręcznie" napisanych karteczek z ofertami kupna, co ma sugerować indywidualne podejście i brak profesjonalizmu, co w rzeczywistości jest elementem zaawansowanej socjotechniki mającej na celu przekonanie sprzedających do przyjęcia niższej oferty.
Flip na stanie prawnym nieruchomości jest uważany za typowo polski wynalazek ze względu na specyfikę lokalnego rynku mieszkaniowego, gdzie występują skomplikowane kwestie prawne takie jak reprywatyzacja, długotrwałe sprawy spadkowe, czy problemy z eksmisją lokatorów. W Polsce, w odróżnieniu od wielu innych krajów, porządkowanie sytuacji prawnej nieruchomości jest często bardziej dochodowe, co jest związane z niską jakością lokalnych rozwiązań prawnych oraz relatywnie niższymi kosztami postępowań sądowych. Flipperzy specjalizujący się w tym segmencie poszukują mieszkań z problemami prawnymi, które są sprzedawane po znacznie niższych cenach od ich wartości rynkowej. Następnie podejmują działania mające na celu rozwiązanie tych problemów, takie jak skup udziałów, eksmisja lokatorów czy usunięcie nieaktualnych wpisów z księgi wieczystej, co znacznie podnosi wartość nieruchomości. Dzięki swojej wiedzy i umiejętnościom mogą one z powrotem wprowadzić te mieszkania do obrotu jako wolne od obciążeń i gotowe do użytkowania, co czyni je atrakcyjnymi dla szerszego kręgu potencjalnych nabywców, w tym tych zainteresowanych zakupem na kredyt.
