Kupujesz mieszkanie w bloku deweloperskim? Za kilka lat problemem może być nie wygląd, lecz remont instalacji
Dziś wiele osób kupuje mieszkania w budynkach deweloperskich z przekonaniem, że wybiera lokal nowy, estetyczny i wygodny. Takie mieszkania dobrze się sprzedają, dobrze wyglądają na zdjęciach, łatwo je wynająć, a pośrednicy i kupujący zwykle traktują je jako bezpieczniejszy wybór niż starsze budownictwo.
Tylko że część tych budynków wcale nie jest już nowa.
Niektóre osiedla deweloperskie w Polsce powstały jeszcze w latach 90., wiele kolejnych na początku XXI wieku. To oznacza, że część budynków z nowoczesnymi jak na tamte czasy instalacjami ma dziś już około 20, 25, a czasem nawet blisko 30 lat. I właśnie dochodzi do momentu, w którym trzeba przestać myśleć o nich jak o nowych, a zacząć zadawać znacznie mniej wygodne pytanie: co się stanie, gdy wejdą w etap poważniejszych remontów instalacji?
Pierwsze mieszkania deweloperskie zaczynają zbliżać się do momentu, w którym niezbędne okażą się remonty instalacji. A gdy tych remontów będzie przybywać, to w opinii społecznej, te mieszkania nie będą już takie "idealne". To nie stanie się już dziś, ale ten czas nieuchronnie nadchodzi.
To nie jest tekst dla inżynierów
Nie opisuję tu szczegółowych norm, klas pracy rur ani technicznych parametrów instalacji, bo to nie jest artykuł dla projektantów i inżynierów. Chodzi o coś prostszego, ale dla rynku nieruchomości znacznie ważniejszego: mieszkanie, które dziś wygląda atrakcyjnie właśnie dlatego, że ma wszystko schowane i czyste, jutro może wejść w remont, który zniszczy ten największy atut.
Co dzisiaj zachwyca kupujących
Nowe mieszkania deweloperskie przez lata wygrywały między innymi tym, że nie mają starych rur biegnących po ścianach, nie mają pionów tak widocznych jak w starszym budownictwie, dają ładne i proste wnętrza, mają nowoczesne grzejniki i pozwalają urządzić mieszkanie estetycznie, bez technicznych "przeszkadzaczy".
Dla kupującego to wygląda świetnie. Dla inwestora też. Dla pośrednika to także dobry argument sprzedażowy.
Problem polega na tym, że ta estetyka bywa okupiona rozwiązaniem, które po latach może okazać się dużo trudniejsze do remontowania niż klasyczne instalacje prowadzone pionami.
Na czym polega problem
W wielu budynkach deweloperskich zastosowano układy rozdzielaczowe. W praktyce oznacza to, że rozdzielacze bywają umieszczone na klatce schodowej albo w strefie wejściowej, a rury do grzejników, łazienki czy kuchni prowadzone są do mieszkania pod posadzką, często w peszlach. Peszel to elastyczna, karbowana rurka osłonowa, w której prowadzi się inne przewody, na przykład rury z wodą albo kable. Ma je chronić i ułatwiać ich ułożenie, ale nie zawsze oznacza, że później zawsze da się łatwo wymienić to, co jest w środku.
Na etapie budowy to wyglądało nowocześnie i wygodnie. Na etapie eksploatacji przez pierwsze lata również. Ale przy dużym remoncie może pojawić się problem, którego wielu kupujących dziś w ogóle nie bierze pod uwagę. Bo jeśli po latach okaże się, że nie da się wykorzystać starej trasy, to nowej rury nie poprowadzi się tak samo jak kiedyś, bez szkód.
Co może zostać zniszczone
Kupujący myśli dziś: ładne mieszkanie, nowoczesny budynek, wszystko schowane, nic nie szpeci wnętrza. Ale za kilka lat może się okazać, że właśnie to schowanie wszystkiego stanie się problemem. Bo jeśli nie da się wymienić rury po starej trasie bez demolki, to trzeba będzie szukać nowej drogi.
A nowa droga może oznaczać zabudowy techniczne, sufity podwieszane, nowe piony, prowadzenie instalacji przy ścianach albo ingerencję w pomieszczenia, które dziś są już urządzone i używane.
Niszczone będą:
- panele i posadzki,
- gotowe łazienki,
- zabudowy meblowe,
- wykończone ściany,
- sufity,
- układ wnętrza,
- estetyka mieszkania jako całości.
Czyli dokładnie to, co dziś buduje przewagę takich lokali nad częścią starszego zasobu.
Dlaczego to może być ważne dla wartości mieszkania
Dziś rynek nadal bardzo lubi mieszkania deweloperskie i zwykle postrzega je jako bezpieczne, nowoczesne i bardziej pożądane. Ale rynek działa także przez opinie i narracje.
Jeżeli zaczną pojawiać się coraz częściej informacje o tym, że część takich budynków wchodzi w kosztowne, trudne i mało estetyczne remonty instalacji, to może się zmienić sposób patrzenia na te mieszkania.
Nie dlatego, że nagle wszystkie staną się złe. Tylko dlatego, że kupujący zacznie kalkulować, czy za kilka lat wspólnota nie zacznie dużych prac, czy nie pojawi się problem z wodą lub ogrzewaniem, czy remont nie obniży standardu mieszkania i czy taka cecha nie zacznie być postrzegana jako wada, a nie zaleta.
To może mieć znaczenie zarówno dla osób kupujących mieszkanie dla siebie, jak i dla inwestorów liczących na wynajem albo dalszą odsprzedaż.
Najbardziej wrażliwa może być instalacja ciepłej wody
Z praktycznego punktu widzenia bardziej wrażliwa wydaje się instalacja ciepłej wody użytkowej niż instalacja centralnego ogrzewanie.
Dlaczego? Bo centralne ogrzewanie działa w obiegu zamkniętym. Ta sama woda krąży w instalacji i po pewnym czasie środowisko jej pracy jest bardziej stabilne. Natomiast w instalacji ciepłej wody użytkowej cały czas mamy dopływ świeżej wody z wodociągu. To oznacza kontakt z tlenem, środkami używanymi do uzdatniania i dezynfekcji wody oraz stałą pracę w podwyższonej temperaturze.
Jeśli chcesz nie tylko czytać o rynku, ale też zdobyć praktyczne umiejętności – zobacz nasze kursy online. Wybrałem dla Ciebie 3 szkolenia, które szczególnie pomogą w pracy agenta i inwestora.
Kurs pośrednika nieruchomości online
Prawo w obrocie nieruchomościami
Skuteczna sprzedaż nieruchomości — rozmowy, wyłączność, prowizja i negocjacje
Deklaracje marketingowe producentów często mówią o trwałości rzędu 50 lat, ale nie jest to wyłącznie slogan reklamowy. Taki okres pojawia się także w normach i dokumentach projektowych dotyczących rur z tworzyw sztucznych. Trzeba jednak dobrze rozumieć, co to oznacza. Te „50 lat” nie jest prostą obietnicą, że każda instalacja w każdym budynku wytrzyma pół wieku bez problemów. W normie ISO 10508 jest to projektowy okres użytkowania dla określonych klas zastosowania, temperatur i warunków pracy, a nie bezwarunkowa gwarancja na każdą realną sytuację. Innymi słowy: to założenie opiera się na tym, że instalacja pracuje w przewidzianych warunkach. A w praktyce ogromne znaczenie ma temperatura, ciśnienie, jakość wykonania, sposób użytkowania i skład wody.
Dlatego rozsądniej jest patrzeć na te 50 lat jak na założenie projektowe, a nie jak na twardą gwarancję identycznej trwałości w każdym budynku. Rzeczywista żywotność może być dłuższa albo krótsza — zależnie od tego, jak instalacja została wykonana i w jakich warunkach pracuje. W praktyce można spotkać również materiały mówiące o trwałości rzędu 30 lat dla niektórych systemów pracujących w trudniejszych warunkach, zwłaszcza przy wyższych temperaturach. Rzeczywista żywotność zależy więc od temperatury, ciśnienia, jakości wykonania, sposobu użytkowania i parametrów wody. Trzeba też uczciwie dodać, że w przypadku takich instalacji nie mamy jeszcze w Polsce tak bogatego doświadczenia praktycznego, jak przy starych układach stalowych czy klasycznych pionach. Dlatego dziś nie da się tego tematu sprowadzić do jednej pewnej liczby. Wiadomo natomiast, że część budynków wchodzi już w wiek, w którym pytanie o trwałość i przede wszystkim o sposób przyszłego remontu przestaje być teorią.
Czy to znaczy, że dziś wszystko trzeba wymieniać? Nie. Czy to znaczy, że temat powinien już wejść do myślenia kupujących, pośredników i wspólnot? Zdecydowanie tak.
Największy problem: remont może być trudniejszy niż w starszych budynkach
W starszych budynkach, gdzie instalacje były prowadzone bardziej klasycznie, remont bywa kłopotliwy, ale zwykle jest łatwiejszy do przewidzenia. Rury zajmują konkretne miejsce, piony są czytelne, a wymiana często odbywa się w strefie, która od początku pełniła funkcję techniczną.
W budynku deweloperskim z układem rozdzielaczowym problem bywa inny. Jeżeli rura biegnie pod posadzką, a dodatkowo nie da się jej wyciągnąć z peszla i wsunąć nowej, to nie ma prostego powrotu do starego śladu bez naruszania podłogi.
I wtedy zaczyna się prawdziwa dyskusja: czy kuć posadzki, czy prowadzić nowe trasy w inny sposób, czy stawiać nowe piony, czy zabudowywać część mieszkania, czy ingerować w łazienkę lub kuchnię.
Nowe piony? To wcale nie jest nierealne
Wspólnoty mieszkaniowe raczej nie będą zachwycone pomysłem prucia wszystkich podłóg w wielu lokalach. Z czysto praktycznych powodów można się więc spodziewać, że w części przypadków będą szukane inne rozwiązania.
Na przykład nowych pionów w częściach wspólnych, nowego prowadzenia rur przy ścianach, przejść przez sufity podwieszane, lokalnych zabudów technicznych albo nowych szachtów tam, gdzie się da.
Tyle że takie rozwiązania są najłatwiejsze wtedy, gdy klatka schodowa albo korytarz sąsiaduje z łazienką czy kuchnią. Gdy nie sąsiaduje, sprawa się komplikuje, bo wodę i tak trzeba jeszcze doprowadzić do docelowego pomieszczenia.
A to oznacza, że problem może wejść już bezpośrednio w mieszkanie i jego wykończenie.
W praktyce może więc dojść do paradoksu: ktoś kupił mieszkanie właśnie dlatego, że nie ma w nim widocznych rur i pionów, a po latach może usłyszeć, że bez nowych pionów, obudów albo nowych tras instalacyjnych nie da się sensownie przeprowadzić remontu.
Co powinien dziś brać pod uwagę kupujący i pośrednik
Jeśli mieszkanie znajduje się w budynku deweloperskim mającym już kilkanaście, dwadzieścia kilka albo blisko trzydzieści lat, to warto patrzeć na nie nie tylko jak na ładny lokal, ale też jak na nieruchomość, która wchodzi w dojrzały etap życia technicznego.
W praktyce warto zadać sobie kilka pytań.
- Ile lat ma budynek?
- Jak rozwiązano instalację wody i ogrzewania?
- Gdzie są rozdzielacze?
- Czy w budynku były już problemy z instalacjami?
- Czy wspólnota rozmawia o większych remontach?
- Czy układ mieszkania daje jakąkolwiek możliwość poprowadzenia nowych tras bez dużej demolki?
- Czy zakup nie opiera się wyłącznie na złudzeniu, że to przecież jeszcze nowy budynek?
To są dziś pytania znacznie ważniejsze, niż wielu osobom się wydaje.
Wniosek
Nie chodzi o to, żeby zniechęcać do mieszkań deweloperskich. Nie chodzi też o to, żeby opowiadać, że jutro wszystkie te budynki staną się problemem.
Chodzi o coś dużo bardziej praktycznego: kupując dziś mieszkanie w starszym już budynku deweloperskim, trzeba brać pod uwagę, że za kilka albo kilkanaście lat wejdzie ono w okres remontów, które mogą być trudne, kosztowne i bardzo inwazyjne.
A jeśli wiedza o takich remontach zacznie się szerzej rozchodzić, może to wpłynąć nie tylko na komfort właścicieli, ale także na sposób, w jaki rynek zacznie wyceniać takie lokale.
Bo być może największa wada tych mieszkań nie ujawni się wtedy, gdy są nowe i błyszczące, tylko dopiero wtedy, gdy przyjdzie czas sprawdzić, jak naprawdę da się je remontować.
Techniczne spojrzenie na trwałość i remontowalność instalacji w budynkach mieszkalnych
Poniższa część jest przeznaczona dla czytelników, którzy chcą spojrzeć na temat bardziej technicznie. Nie jest to pełny opis norm i obliczeń projektowych, ale krótkie uporządkowanie najważniejszych rozwiązań stosowanych w budynkach mieszkalnych oraz ich zalet, ograniczeń i przewidywanych problemów eksploatacyjnych.
1. Instalacje rozdzielaczowe z rurami prowadzonymi w peszlach pod posadzką
W nowym budownictwie wielorodzinnym bardzo często stosowano układy rozdzielaczowe. W praktyce oznacza to, że od rozdzielacza prowadzi się osobne przewody do grzejników, łazienki, kuchni lub innych punktów poboru. Takie rury najczęściej nie są wykonane z PCV, lecz z materiałów takich jak PEX, PE-RT albo z rur wielowarstwowych.
Największą zaletą tego rozwiązania jest estetyka. Instalacja jest w dużej części ukryta, w mieszkaniu nie widać klasycznych pionów i podejść, a liczba połączeń schowanych w posadzce jest ograniczona. Dodatkowo taki układ dobrze porządkuje rozdział instalacji i ułatwia organizację obiegów.
Projektowo dla takich systemów często przyjmuje się trwałość rzędu 50 lat, ale trzeba to rozumieć jako założenie dla określonych warunków pracy, a nie prostą gwarancję, że każda instalacja tyle wytrzyma. Rzeczywista żywotność zależy od temperatury, ciśnienia, jakości wykonania, parametrów wody i sposobu eksploatacji.
Największą wadą tego układu jest remontowalność. Sam peszel nie daje pewności, że po latach starą rurę da się wyciągnąć i zastąpić nową bez naruszania posadzki. Jeśli trasa ma ciasne łuki, miejscowe zgniecenia albo została unieruchomiona przez wylewkę, wymiana po tym samym śladzie może być bardzo trudna albo niemożliwa. Właśnie dlatego największy problem takich instalacji może ujawnić się nie przy codziennym użytkowaniu, ale dopiero podczas większego remontu.
2. Ciepła woda użytkowa a centralne ogrzewanie
Z technicznego punktu widzenia bardziej wymagająca dla rur z tworzyw sztucznych bywa zwykle instalacja ciepłej wody użytkowej niż instalacja centralnego ogrzewania.
W centralnym ogrzewaniu woda pracuje w obiegu zamkniętym. Po pewnym czasie środowisko jej pracy jest bardziej stabilne, a sama instalacja nie ma stałego kontaktu ze świeżą wodą wodociągową. W instalacji ciepłej wody użytkowej sytuacja wygląda inaczej. Tam cały czas pojawia się nowa woda, a wraz z nią tlen, związki używane do uzdatniania i dezynfekcji oraz dodatkowe obciążenie wynikające z pracy w podwyższonej temperaturze.
Jeżeli w budynku występuje jeszcze recyrkulacja ciepłej wody, czyli stałe krążenie gorącej wody w instalacji, materiał jest obciążony jeszcze bardziej. Dlatego to właśnie instalacja ciepłej wody użytkowej częściej budzi pytania o trwałość i przyszły sposób remontu niż samo centralne ogrzewanie.
3. Piony z tworzyw sztywnych po wymianach w starszych budynkach
W starszych budynkach przy modernizacjach pionów bardzo często odchodzi się od rur stalowych ocynkowanych na rzecz systemów z tworzyw sztywnych, najczęściej PP-R albo PP-RCT. Takie piony stosuje się do wody zimnej, ciepłej i cyrkulacji.
Ich dużą zaletą jest przewidywalność remontu. Nawet jeśli po latach trzeba ponownie modernizować instalację, prace zwykle dotyczą pionu, szachtu albo strefy technicznej, a nie całego przekroju mieszkania. Dzięki temu taki remont jest zazwyczaj mniej inwazyjny niż w przypadku instalacji schowanych pod podłogą.
Wadą jest mniejsza estetyka w porównaniu z pełnym ukryciem instalacji. Piony i obudowy techniczne zajmują miejsce i trzeba je uwzględnić w układzie wnętrza. Z drugiej strony właśnie ta widoczność i dostępność bywa później zaletą przy serwisie i kolejnych wymianach.
4. Grzejniki płytowe stalowe w nowym budownictwie
W nowych mieszkaniach bardzo często stosuje się stalowe grzejniki płytowe. Są popularne, stosunkowo tanie, łatwo dostępne i dobrze współpracują z automatyką.
Ich zaletą jest to, że pojedynczy grzejnik można zwykle wymienić bez demolowania całego mieszkania. To oznacza, że z punktu widzenia eksploatacji sam grzejnik jest elementem dość wygodnym w serwisie.
Problem nie leży zazwyczaj w samym urządzeniu, lecz w warunkach pracy całej instalacji. Grzejniki stalowe najlepiej pracują w szczelnych, zamkniętych układach. Jeżeli instalacja jest nieszczelna, często dopuszcza się świeżą wodę albo występują niekorzystne parametry chemiczne, rośnie ryzyko korozji i spadku trwałości.
5. Elektryczne maty grzewcze w budownictwie wielorodzinnym
Maty grzewcze elektryczne są stosowane przede wszystkim jako ogrzewanie komfortowe, zwłaszcza w łazienkach, kuchniach i przy remontach, gdy inwestor chce uzyskać ciepłą podłogę bez przebudowy wodnej instalacji grzewczej.
Ich zaletą jest prosty montaż, mała grubość zabudowy i brak potrzeby prowadzenia rur. To rozwiązanie dobrze sprawdza się jako uzupełnienie, zwłaszcza na małych powierzchniach.
Jako główne źródło ogrzewania mieszkania takie rozwiązanie wymaga już ostrożniejszej oceny. Wiele zależy od izolacyjności budynku, cen energii, taryfy i oczekiwań użytkownika co do kosztów eksploatacji. Trzeba też pamiętać, że element grzejny jest ukryty pod warstwą podłogi, więc ewentualna naprawa może oznaczać ingerencję w okładzinę.
6. Najważniejszy wniosek techniczny
Z punktu widzenia technicznego największy problem nowych mieszkań nie musi dotyczyć samego materiału rury, lecz przyszłej remontowalności całego układu. Piony z tworzyw sztywnych i grzejniki płytowe są zwykle łatwiejsze do serwisowania, ponieważ ich trasa i elementy są bardziej dostępne. Najwięcej ryzyka praktycznego niesie układ rozdzielaczowy z rurami ukrytymi pod posadzką w peszlach, zwłaszcza po stronie ciepłej wody użytkowej, gdzie łączą się dwa problemy: trudniejsze warunki pracy i potencjalnie bardzo trudny remont.
- Układ rozdzielaczowy daje estetykę i porządek, ale może być trudny do remontu po latach.
- Ciepła woda użytkowa bywa bardziej obciążająca dla rur niż zamknięty obieg centralnego ogrzewania.
- Piony z tworzyw sztywnych są mniej efektowne wizualnie, ale zazwyczaj łatwiejsze do przyszłej wymiany.
- Grzejniki płytowe są relatywnie łatwe do wymiany, jeśli sama instalacja pracuje prawidłowo.
- Maty grzewcze elektryczne dobrze sprawdzają się jako ogrzewanie komfortowe, ale ich naprawa może wymagać ingerencji w podłogę.