Rozporządzenia zmieniają ceny mieszkań. Nie tak, jak chcesz

Dwa rozporządzenia, dwa sposoby oddziaływania na ceny mieszkań

Pierwsze rozporządzenie dotyczy warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Określa wymagania wpływające na projekt, wyposażenie i sposób wykonania budynku. Ich zmiana może oznaczać dodatkowe wydatki inwestora.

Drugie dotyczy metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej oraz świadectw energetycznych. Ma zmienić sposób obliczania i prezentowania parametrów nieruchomości, między innymi przez wprowadzenie klas literowych. Może więc wpłynąć na porównywanie ofert, decyzje banków i negocjowanie ceny.

Te mechanizmy mogą działać jednocześnie: rosnąć może koszt dostarczenia nowego mieszkania, a na rynku wtórnym większego znaczenia mogą nabierać standard energetyczny i przyszłe nakłady na budynek.

Dlaczego nowych przepisów nadal nie ma?

Dotychczasowe rozporządzenie o warunkach technicznych utraciło moc we wrześniu 2026 roku. Ustawodawca dopuścił jednak stosowanie dawnych przepisów przez 18 miesięcy, w zakresie i na zasadach określonych w ustawie, z odpowiednim oświadczeniem inwestora. Resort w komunikacie z 18 września 2026 roku poinformował, że prace nad nowym rozporządzeniem nadal trwają.

Inaczej wygląda sytuacja świadectw energetycznych: dotychczasowa metodologia nadal funkcjonuje. Oczekujemy jej zastąpienia nowymi zasadami. Ministerstwo już w lipcu 2024 roku zapowiadało klasy energetyczne i planowane wejście przepisów od początku 2026 roku.

Można przypuszczać, że koszty i polityczne konsekwencje zmian utrudniają podjęcie decyzji. Wprowadzenie droższych wymagań łatwo przecież zestawić z obietnicami poprawy dostępności mieszkań. Nie mamy jednak dowodu, że obawa przed wzrostem kosztów jest przyczyną opóźnienia obu rozporządzeń. W filmie oddzielam tę hipotezę od ustalonych faktów.

O ile nowe warunki techniczne mogą podnieść koszty budowy?

W opublikowanych wypowiedziach przedstawicieli branży deweloperskiej pojawiają się prognozy od kilku do kilkunastu procent. Przedstawiciel Grupy CTE wskazywał nawet 10–15%. Jednocześnie inni deweloperzy przewidywali niewielki wpływ na własne inwestycje, ponieważ wiele proponowanych standardów już stosowali.

Nie jest to jedna, potwierdzona kosztorysem podwyżka dla wszystkich inwestycji. Znaczenie mają wielkość budynku, układ mieszkań, dotychczasowy standard projektu i ostateczna treść przepisów. Trzeba również sprawdzać, której wersji projektu dotyczy dana prognoza.

Koszty obejmują znacznie więcej niż ogrzewanie: dostępność budynków, windy, ochronę przeciwpożarową, akustykę czy rozwiązania instalacyjne. W ocenie skutków regulacji (OSR) konkretny przykład dodania windy do nowego budynku wielorodzinnego oznaczał około 151–182 zł netto na metr kwadratowy powierzchni mieszkań. To wyliczenie jednego elementu, bez ewentualnego zmniejszenia powierzchni mieszkań pod szyb, a nie całego pakietu zmian.

Inwestor może szukać oszczędności w innych pozycjach. Jednak wybór tańszego wykończenia, prostszej bryły czy innego pokrycia dachu nie usuwa kosztu nowych obowiązków. Oznacza, że trzeba na niego przeznaczyć pieniądze zaoszczędzone gdzie indziej.

Klasy energetyczne mogą zmienić sposób oceniania nieruchomości

Planowane klasy literowe mają ułatwić zrozumienie informacji zawartych w świadectwach. Zamiast analizowania samego suwaka i kilku wskaźników kupujący otrzyma bardziej czytelną etykietę standardu energetycznego.

Ta sama nieruchomość może zostać oceniona inaczej po zmianie zasad obliczeń, nawet bez przeprowadzenia remontu. Dlatego klasa powinna być początkiem analizy, a nie jej końcem. Wskaźnik energii pierwotnej nie jest odczytem z licznika ani gotową prognozą rachunków. Znaczenie mają również źródło energii, taryfy i sposób użytkowania.

Czytelniejsze oznaczenie może jednak sprawić, że stan energetyczny budynku częściej stanie się argumentem w ogłoszeniu, wycenie lub rozmowie o cenie. Dotyczy to także mieszkań, których właściciele nie mają bezpośredniego wpływu na wspólną instalację ogrzewania czy modernizację całego budynku.

Banki już uwzględniają parametry energetyczne

Powiązanie standardu energetycznego z finansowaniem już istnieje. Przykładowo w ofercie kredytu hipotecznego PKO BP opisano obniżkę marży o 0,1 punktu procentowego po dostarczeniu świadectwa spełniającego określone warunki. Aktualnie wskazany przykład dotyczy domu jednorodzinnego z EP nie wyższym niż 63 kWh/(m²·rok).

Klasy literowe mogą ułatwić rozwijanie takich preferencji. W przyszłości większe znaczenie mogą mieć także przewidywane koszty modernizacji i ocena nieruchomości jako zabezpieczenia kredytu. Nie oznacza to automatycznego zakazu kredytowania słabszych klas ani jednakowej zmiany zdolności kredytowej każdego kupującego.

Rynek może się coraz mocniej różnicować

Moim zdaniem prawdopodobnym skutkiem będzie większe zróżnicowanie wartości nieruchomości. Dwa podobne mieszkania mogą być inaczej oceniane, jeśli jedno znajduje się w budynku po modernizacji, a drugie wymaga dużych nakładów, które obciążą właścicieli.

Podział nie musi przebiegać wyłącznie między nowym a starym budownictwem. Starszy budynek po dobrej modernizacji może wypaść korzystniej niż nowszy o słabszych parametrach. Nadal ogromne znaczenie będą miały lokalizacja, funkcjonalność, stan prawny i popyt.

Również wzrost kosztów budowy nie musi przełożyć się w całości na ceny transakcyjne. Gdy kupujących nie stać na droższe mieszkania, inwestor może ograniczyć marżę, zmienić projekt albo odłożyć budowę. Ograniczenie nowych inwestycji może natomiast wpłynąć na przyszłą podaż i utrudnić dostęp do własnego lokalu.

Dlatego ocena rynku wymaga spojrzenia na cenę zakupu, dostępność kredytu, koszty użytkowania i przyszłe wydatki na budynek. Samo oczekiwanie na „pęknięcie bańki” nie odpowiada na pytanie, które nieruchomości będą łatwiejsze do kupienia i utrzymania.

Obejrzyj film i sprawdź, jak oba rozporządzenia mogą wpłynąć na Twoje decyzje. W materiale omawiam także znaczenie ograniczeń prawnych dla finansowania i ceny oraz możliwe konsekwencje dla osób budujących dom, właścicieli mieszkań i kupujących.