Wyobraź sobie:
Dwóch pośredników prowadzi niezależne biura i wykonuje odrębne usługi. Nigdy wcześniej się nie poznali.
- Czy jeden z nich powinien stracić prowizję tylko dlatego, że dawno temu, ale w rozdzielnych okresach czasu, obaj krótko pracowali w tej samej firmie?
- I który z nich powinien stracić to wynagrodzenie?
Takie pytania rodzi nowa wersja projektu zmian w ustawie o gospodarce nieruchomościami!
Cel ograniczenia konfliktu interesów i ochrony konsumentów jest zrozumiały. Problem zaczyna się wtedy, gdy przepis obejmuje również niezależne firmy, a obowiązki pozostawia na tyle niejasne, że mogą powstawać kolejne spory o zapłatę.
Poniżej przedstawiam siedem wybranych zastrzeżeń, które pokazują oderwanie proponowanych przepisów od praktyki zawodu pośrednika i obrotu nieruchomościami. To tylko część problemów tego projektu.
Tekst projektu znajdziesz również na końcu tego wpisu. Poniżej moich uwag zamieszczam kopię projektu ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami, w wersji dostępnej w rządowej dokumentacji prac legislacyjnych 11 listopada 2026 r.
1. Wynagrodzenie a życie prywatne pośredników
Projekt ogranicza prawo do wynagrodzenia także wtedy, gdy pośrednicy obsługujący strony transakcji pozostają „we wspólnym pożyciu”. Nie definiuje jednak tego pojęcia. Orzecznictwo pomaga je interpretować, lecz nie usuwa problemów z dowodzeniem charakteru konkretnej relacji.
Czy spór o zapłatę za wykonaną usługę ma zamieniać się w postępowanie dotyczące życia intymnego pośredników? Od takich ustaleń mogą przecież zależeć wynagrodzenie, obowiązek jego zwrotu oraz zastosowanie sankcji.
2. Skłóceni, niezależni, ale objęci ograniczeniem
Wyobraźmy sobie, że teść reprezentuje sprzedającego. Kupującego, który wybrał tę nieruchomość, przyprowadza skłócona z teściem synowa, prowadząca własne biuro. Oboje wykonują rzeczywiste, odrębne usługi. Dlaczego samo powinowactwo ma pozbawiać jednego z nich wynagrodzenia?
Jeszcze wyraźniejszy przykład: dziadek i była żona jego wnuczka. Wnuczek dawno się rozwiódł, a jego była żona nie utrzymuje z dziadkiem żadnych kontaktów. Są dla siebie faktycznie obcymi ludźmi. Powinowactwo, czyli więź prawna między małżonkiem a krewnymi drugiego małżonka, nie ustaje jednak wskutek rozwodu. Projekt nadal obejmuje więc taką relację ograniczeniem.
Nie trzeba wykazać wspólnych interesów ani próby obejścia zakazu. Wystarcza wskazane w przepisie powiązanie rodzinne. Moim zdaniem to zbyt szerokie kryterium.
3. Który pośrednik ma nie dostać zapłaty?
Ten, który później podpisał umowę? Ten, którego klient później zapłacił? A może obsługujący kupującego? Projekt nie wskazuje jednoznacznego kryterium. Są dwie umowy, dwaj klienci i dwie wykonane usługi. Który pośrednik ma utracić wynagrodzenie i dlaczego właśnie on?
Problem obejmuje również osoby, które w okresie trzech lat przed zawarciem umowy pośrednictwa otrzymywały wynagrodzenie od tego samego podmiotu. Przepis nie wymaga, żeby pracowały tam równocześnie lub w ogóle się znały.
Jedna mogła odejść z firmy w styczniu, a druga rozpocząć tam pracę w czerwcu. Nigdy się nie spotkały, dziś prowadzą niezależne biura i obsługują różnych klientów. Gdy ich klienci postanowią zawrzeć transakcję, literalne brzmienie projektu pozwala objąć je ograniczeniem wynagrodzenia. Sam brak znajomości nie jest w przepisie wyłączeniem.
4. Informacje o obciążeniach — jak szczegółowo?
Projekt wymaga zamieszczania w ogłoszeniu informacji o obciążeniach ujawnionych w księdze wieczystej. Ale jakie informacje wystarczą?
Czy wystarczy wskazać istnienie hipoteki, czy również jej sumę i wierzyciela? Przy służebności — samo jej ustanowienie czy także uprawnionych, przebieg i sposób wykonywania?
Za naruszenie obowiązku przewidziano karę. Pośrednik powinien wiedzieć wcześniej, jaki zakres informacji oznacza prawidłowe wykonanie obowiązku.
5. Tablica na działce, baner na balkonie
To również formy ogłoszenia. Projekt nie przewiduje dla nich odrębnych zasad. Czy na niewielkim banerze trzeba zamieścić firmę pośrednika, cenę oraz informacje o obciążeniach? Jak szczegółowe?
Tablica ma pozwalać szybko rozpoznać ofertę i skontaktować się z pośrednikiem. Ustawodawca powinien wyjaśnić, jak wykonać obowiązek informacyjny w takim formacie, zanim wprowadzi kary za jego naruszenie.
6. Co właściwie dokumentujemy przy prezentacji?
Projekt nakazuje dokumentować czynności związane z prezentacją nieruchomości. Pośrednik ustawia na działce tablicę. Zainteresowany ją zauważa, sam ogląda teren i kontaktuje się z właścicielem. Reklama zadziałała, choć pośrednik nie uczestniczył w spotkaniu.
Co ma udokumentować: ustawienie tablicy, datę wizyty czy tożsamość kupującego? Czy zdjęcie reklamy wystarczy? A podczas osobistej prezentacji — dokumentujemy samo spotkanie czy również treść przekazanych informacji?
Brak osobnej kary administracyjnej za naruszenie tego obowiązku nie usuwa ryzyka sporu. Klient może powiedzieć: „Nie zapłacę, bo nie udokumentował pan prezentacji, czyli nie wykonał ustawowego obowiązku”.
Nie oznacza to automatycznej utraty prowizji. Tworzy jednak kolejne pole do podważania wynagrodzenia, również przy skutecznej reklamie i obsłudze sprzedającego na wyłączność.
Dodaj Symen24 do ulubionych źródeł w Google
7. Ta sama informacja, różne obowiązki
Projektowany art. 180 ust. 3g uzależnia stosowanie ust. 3b–3f od tego, czy stroną umowy pośrednictwa jest konsument.
Załóżmy, że pośrednik pracuje wyłącznie dla sprzedającego. Kupujący nie jest jego klientem. Jeśli sprzedający jest konsumentem, informacje o obciążeniach muszą znaleźć się w ogłoszeniu. Jeśli jest przedsiębiorcą — ten konkretny obowiązek z projektu już nie wynika.
Tymczasem oba ogłoszenia może czytać ten sam kupujący konsument, dla którego wiedza o obciążeniach jest równie ważna. Dlaczego obowiązkowa treść ogłoszenia zależy od statusu sprzedającego, skoro znaczenie informacji dla nabywcy pozostaje takie samo?
Gdzie przeczytać nowy projekt ustawy?
Rządowy projekt tej ustawy znajdziesz na dole tej strony.
Jeśli chcesz nie tylko czytać o rynku, ale też zdobyć praktyczne umiejętności – zobacz nasze kursy online. Wybrałem dla Ciebie 3 szkolenia, które szczególnie pomogą w pracy agenta i inwestora.
Kurs pośrednika nieruchomości online
Umowa o pośrednictwo w praktyce agencji nieruchomości
Jak zatrudniać i wdrażać agentów nieruchomości?
Projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami
Poniżej zamieszczam kopię tekstu projektu w wersji dostępnej w rządowej dokumentacji prac legislacyjnych 11 listopada 2026 r. Do tego tekstu odnoszą się przedstawione wyżej uwagi. Jest to projekt, a nie obowiązująca ustawa; kolejne wersje mogą zawierać zmiany.
Projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami
projekt z dnia 6 listopada 2026 r.
USTAWA
z dnia …
o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami
Art. 1. W ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2026 r. poz. 399, 875 i 912) wprowadza się następujące zmiany:
1) po art. 179b dodaje się art. 179c w brzmieniu:
„Art. 179c. Pośrednik w obrocie nieruchomościami działa na podstawie umowy pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za wykonane czynności.”;
2) w art. 180:
a) uchyla się ust. 3,
b) po ust. 3a dodaje się ust. 3b–3g w brzmieniu:
„3b. Niezależnie od postanowień umowy pośrednictwa pośrednik w obrocie nieruchomościami zobowiązany jest do:
1) zebrania danych zawartych w rejestrach i dokumentach o których mowa w art. 181a, adekwatnych do przedmiotu umowy pośrednictwa;
2) dokonania oględzin nieruchomości;
3) prezentowania na rynku oferty dotyczącej nieruchomości, z uwzględnieniem obowiązków wynikających z odrębnych przepisów;
4) podawania danych o nieruchomości, które są zgodne z jej stanem faktycznym i prawnym;
5) dokumentowania czynności związanych z prezentacją oferowanej nieruchomości.
3c. Opublikowanie przez pośrednika w obrocie nieruchomościami ogłoszenia dotyczącego nieruchomości może nastąpić wyłącznie po zawarciu umowy pośrednictwa dotyczącej tej nieruchomości.
3d. W ogłoszeniu, o którym mowa w ust. 3c, zamieszcza się firmę pośrednika w obrocie nieruchomościami, który publikuje to ogłoszenie, a także w szczególności cenę ofertową albo wysokość czynszu lub dzierżawy, a w przypadku gdy przedmiotem umowy pośrednictwa jest zbycie nieruchomości, także informacje o obciążeniach ujawnionych w księdze wieczystej.
3e. Wynagrodzenie pośrednika w obrocie nieruchomościami z tytułu umowy pośrednictwa przysługuje wyłącznie od jednej ze stron tej samej transakcji, obejmującej zawarcie jednej z umów, o których mowa w art. 179b. Wynagrodzenie od drugiej strony nie przysługuje także z tytułu odrębnej umowy pośrednictwa, jeżeli pośrednicy działający na rzecz stron tej samej transakcji:
1) pozostają w związku małżeńskim, w stosunku pokrewieństwa lub powinowactwa w linii prostej, pokrewieństwa lub powinowactwa w linii bocznej do drugiego stopnia, lub są związani z tytułu przysposobienia, opieki lub kurateli albo pozostają we wspólnym pożyciu;
2) w okresie 3 lat przed zawarciem umowy pośrednictwa pozostawali ze sobą w stosunku pracy lub zlecenia, otrzymywali od tego samego podmiotu wynagrodzenie lub były członkami organów zarządzających lub organów nadzorczych tego podmiotu;
3f. Jeżeli dla zabezpieczenia interesu strony umowy pośrednictwa niezbędne jest uzyskanie ekspertyzy lub innego specjalistycznego opracowania dotyczącego przedmiotu umowy pośrednictwa, pośrednik w obrocie nieruchomościami jest zobowiązany do poinformowania o tym strony umowy pośrednictwa, a także zlecenia wykonania tej ekspertyzy lub opracowania, w uzgodnieniu ze stroną umowy pośrednictwa, na jej koszt lub za dodatkowym wynagrodzeniem.
3g. Przepisy ust. 3b-3f stosuje się gdy stroną umowy pośrednictwa jest konsument w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.”;
3) w art. 181 po ust. 3b dodaje się ust. 3c w brzmieniu:
„3c. W przypadku przedłożenia kopii dokumentu ubezpieczenia za pośrednictwem operatora pocztowego w rozumieniu art. 3 pkt 12 ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. – Prawo pocztowe (Dz. U. z 2026 r. poz. 558) lub podmiotu zajmującego się doręczaniem korespondencji na terytorium innego niż Rzeczpospolita Polska państwa członkowskiego Unii Europejskiej, Konfederacji Szwajcarskiej albo państwa członkowskiego Europejskiego Porozumienia o Wolnym Handlu (EFTA) – strony umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym, termin uważa się za zachowany, jeżeli przed jego upływem dokument ten został nadany odpowiednio w placówce tego operatora pocztowego lub podmiotu.”;
4) w art. 198b ust. 1 pkt 2 otrzymuje brzmienie:
„2) wykonuje czynności określone w umowie pośrednictwa, o której mowa w art. 179c, bez spełnienia warunku, o którym mowa wart. 179a, ”;
5) art. 198d otrzymuje brzmienie:
„Art. 198d. 1. Kto prowadzi działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami:
1) bez spełnienia obowiązku zawarcia umowy ubezpieczenia, o którym mowa w art. 181 ust. 3,
2) niezgodnie z art. 179c lub art.180 ust. 3b pkt 1–4 lub ust. 3c–3e
– podlega karze pieniężnej w wysokości od dwukrotnego do pięciokrotnego przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok, w którym stwierdzono naruszenie, ogłaszanego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego na podstawie art. 20 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 17 grudnia 1998 r. o emeryturach i rentach z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych.
2. W sprawach, o których mowa w ust. 1, przepisy art. 198c ust. 2–6 i 8 stosuje się odpowiednio, przy czym w przypadku naruszeń, o których mowa w:
1) art. 181 ust. 3, kary pieniężnej nie wymierza się, jeżeli do dnia stwierdzenia przez właściwego wojewódzkiego inspektora Inspekcji Handlowej naruszenia upłynęły 3 lata, licząc od dnia powstania obowiązku zawarcia umowy ubezpieczenia;
2) w art. 179c lub art. 180 ust. 3b pkt 1-4, kary pieniężnej nie wymierza się, jeżeli od dnia zawarcia umowy pośrednictwa upłynęły 3 lata;
3) w art. 180 ust. 3c i 3d, kary pieniężnej nie wymierza się, jeżeli od dnia publikacji ogłoszenia upłynęły trzy lata;
4) w art. 180 ust. 3e, kary pieniężnej nie wymierza się, jeżeli od dnia zapłaty wynagrodzenia przez drugą stronę tej samej transakcji upłynęły 3 lata.
3. Stronie, od której pobrano wynagrodzenie z naruszeniem zakazu, o którym mowa w art. 180 ust. 3e przysługuje zwrot tego wynagrodzenia. Do wynagrodzenia, o którym mowa w zdaniu poprzednim stosuje się przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny o nienależnym świadczeniu.”.
Art. 2. Do umów pośrednictwa zawartych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy i obowiązujących w dniu jej wejścia w życie, stosuje się przepisy dotychczasowe.
Art. 3. Ustawa wchodzi w życie po upływie 6 miesięcy od dnia jej ogłoszenia.
ZA ZGODNOŚĆ POD WZGLĘDEM PRAWNYM,
LEGISLACYJNYM I REDAKCYJNYM
Michał Frączkiewicz
zastępca dyrektora Departamentu Prawnego
w Ministerstwie Rozwoju i Technologii
/podpisano elektronicznie/