Wiedeń – wzór czy mit?
Polska lewica, w tym Partia Razem i Adrian Zandberg, często wskazują Austrię – a szczególnie Wiedeń – jako idealny model rynku mieszkaniowego i lansują budownictwo społeczne. Warto jednak pamiętać, że ten system rozwija się od ponad 100 lat, jest unikatem nawet w Austrii i nie da się go łatwo przenieść do Polski. Wiedeń to efekt długofalowej polityki miejskiej, nie państwowej.
Wiedniowi grozi zastój – model sukcesu staje się hamulcem
Zobacz film i dane porównujące Wiedeń z Warszawą – jak naprawdę wygląda różnica w liczbie mieszkań, ich jakości i kosztach życia.
Tomasz Lebiedź o tym czy naprawdę chcemy przeniesienia wiedeńskiego modelu mieszkaniowego do Polski, czy jest to możliwe i czy naprawdę jest to lekarstwem dla polskiego rynku nieruchomości.
Porównanie Wiednia i Warszawy
Rynek mieszkaniowy w Wiedniu jest wyraźnie zorientowany na najem, z silnym udziałem mieszkań publicznych/subsyduowanych, co odróżnia go od wielu innych dużych miast europejskich.
W filmie wyjaśniliśmy, jak działa wiedeński rynek mieszkaniowy, a poniżej znajdziesz zestawienie danych statystycznych dotyczących sytuacji mieszkaniowej w Warszawie i Wiedniu.
Ze względu na różnice w sposobie prowadzenia statystyk oraz terminach ich publikacji, nie zawsze możliwe jest idealne porównanie wszystkich parametrów. Mimo to, czytając dane ze zrozumieniem, możesz samodzielnie wyrobić sobie opinię, jak naprawdę wyglądają oba rynki.
Jakość i instalacje (wyposażenie)
Wiedeń (mieszkania z głównym miejscem zamieszkania)
Kategorie wyposażenia (definicja Statistik Austria: kat. A = pełne wyposażenie sanitarne): Wiedeń ma 92,4% w kat. A, 5,6% kat. B, 1,8% kat. D. To syntetycznie opisuje dostęp do pełnej łazienki/WC.
Ogrzewanie (Austria ogółem – najnowszy podział): 52,6% centralna instalacja w budynku (Hauszentralheizung), 29,0% sieć ciepłownicza (Fernwärme), 12,5% ogrzewanie etażowe („Wohnungszentralheizung”), 6,0% ogrzewanie pojedynczym piecem lub brak stałej instalacji. (Wiedeń ma zwykle wyższy udział sieci ciepłowniczej niż średnia krajowa).
Statistik Austria – Wohnen 2024.
Warszawa (koniec 2023)
wodociąg 98,7%, WC 98,5%, łazienka 98,1%, centralne ogrzewanie 96,4%, instalacja gazowa 69,7%.
Informator Stolicy.
Struktura tytułów do lokalu / własności
Wiedeń (2025, udział gospodarstw domowych wg typu tytułu)
- Najem prywatny 35%
- Mieszkania publiczne (głównie komunalne) 24%
- Najem non-profit (Genossenschaften/Spółdzielnie) 17% - w przypadku takich mieszkań może być wymagany "wkład własny" wynoszący nawet kilkadziesiąt tysięcy euro. W niektórych przypadkach wpłata wkładu może być rozłożona na raty.
- Własność 18%
- Inne/nieznane 6%
W sumie ok. 76% gospodarstw mieszka w najmie (prywatnym + publicznym + non-profit). To wyjątkowo wysoki udział najmu w skali UE.
Social Housing Wien,
Statistik Austria.
Warszawa
Brak jednego oficjalnego, corocznego zestawienia udziałów form własności dla m.st. Warszawy. Wiadomo, że zasób komunalny to ok. 81 tys. lokali (koniec 2023 r.). Rynek najmu rynkowego stanowi w Polsce relatywnie małą część zasobu (w skali kraju ok. 3–4% mieszkań to najem rynkowy; w Warszawie udział najmu jest wyższy niż średnia krajowa, ale brak twardej, porównywalnej liczby w oficjalnych rocznikach). Istotną część warszawskiego zasobu historycznie tworzą spółdzielnie (własnościowe i lokatorskie), ale ich dokładny udział w całości zasobu mieszkaniowego miasta nie jest w najnowszych publikacjach podany wprost. mieszkania.um.warszawa.pl.
Jeżeli chcesz lepiej rozumieć mechanizmy rynku (a potem używać tego w pracy z klientami), sprawdź kurs dla pośredników nieruchomości online – to program startowy, który łączy rynek, sprzedaż, marketing i prawo w jedną spójną całość.
W tym kontekście warto zwrócić uwagę na dane z Narodowego Spisu Powszechnego (2021) mówiące o strukturze własności mieszkań w Polsce:
W miastach:
poszczególnych województw zaobserwowano zróżnicowanie struktury mieszkań zamieszkanych pod względem własności.
Największą grupę we wszystkich województwach spośród wyróżnionych w spisie form własności stanowiły zasoby mieszkaniowe osób fizycznych. Najwyższy udział miały one w województwach: małopolskim – 74,3%, pomorskim – 72,3% oraz opolskim – 70,6% i lubuskim – 70,1%. Najniższy odsetek tej formy własności występował natomiast w województwach: śląskim oraz łódzkim – po 61%.
W skali Polski drugą grupę stanowiły mieszkania będące własnością spółdzielni mieszkaniowych. Województwa podlaskie i świętokrzyskie wyróżniły się najwyższym odsetkiem mieszkań będących własnością spółdzielni mieszkaniowych, w tym mieszkań własnościowych (odpowiednio 26% i 25%).
Trzecią grupą pod względem liczby mieszkań w miastach były zasoby pozostające w gestii gmin, największy ich udział zanotowano w miastach województw: dolnośląskiego – 8,7, śląskiego – 7,7 oraz opolskiego – 7,0%.
Na wsi
ponad 96% mieszkań zamieszkanych należało do osób fizycznych.
Podobnie jak w miastach, drugą najliczniejszą grupą mieszkań z udziałem 1,4% były mieszkania należące do spółdzielni mieszkaniowych,
zaś trzecią stanowiła własność gminna z udziałem 1,1%.
Według danych NSP 2021:
- najwięcej tj. 68,8% mieszkań było zamieszkanych na podstawie własności do całego lub części mieszkania
- oraz spółdzielczego prawa do mieszkania (własnościowe lub lokatorskie) 14,2%.
- Taka struktura charakteryzuje również miasta, w których ten udział wyniósł odpowiednio 58,1% i 20,6%.
- Na terenach wiejskich 90,4 mieszkań zajmowanych było na podstawie własności do całego lub części mieszkania.
Liczba mieszkań (dodatkowe uwagi metodologiczne)
Wiedeń: oficjalny folder miasta podaje średnio 2,0 mieszkańca na mieszkanie, co pozwala przy populacji 2,028 mln oszacować ok. 1,01 mln zamieszkałych mieszkań. Starsze opracowania rynkowe podawały ~0,93 mln zajmowanych lokali — różnice wynikają z metod (rejestry vs. spisy; rok odniesienia).
Statistik Wien.
Warszawa: US Warszawa raportuje wskaźniki pozwalające przeliczyć zasób zamieszkały: 1,8616 mln / 1,73 ≈ 1,076 mln mieszkań zajmowanych. Niezależne opracowania prasowe też podają ~1,078 mln na koniec 2023 r.
Informator Stolicy.
Jeśli chcesz nie tylko czytać o rynku, ale też zdobyć praktyczne umiejętności – zobacz nasze kursy online. Wybrałem dla Ciebie 3 szkolenia, które szczególnie pomogą w pracy agenta i inwestora.
Kurs pośrednika nieruchomości online
Skuteczna sprzedaż nieruchomości — rozmowy, wyłączność, prowizja i negocjacje
Prawo w obrocie nieruchomościami
Kluczowe wskaźniki mieszkaniowe
Wskaźnik: Liczba mieszkańców
- Wiedeń: 2 028 290 (1 I 2025)
- Warszawa: 1 861 599 (koniec 2023)
Wskaźnik: Liczba mieszkań (szacunek mieszkań zamieszkałych)
- Wiedeń: ok. 1,01 mln (populacja ÷ 2,0 os./mieszkanie)
- Warszawa: ok. 1,076 mln (populacja ÷ 1,73 os./mieszkanie)
Wskaźnik: Średnia liczba osób w mieszkaniu
- Wiedeń: 2,0
- Warszawa: 1,73
Wskaźnik: Przeciętna powierzchnia na osobę
- Wiedeń: 36 m²
- Warszawa: 34,1 m²
Wskaźnik: Przeciętna powierzchnia mieszkania
- Wiedeń: ~72 m² (36 m² × 2,0 os.)
- Warszawa: 58,8 m²
Wskaźnik: Pokoje na osobę
- Wiedeń: 1,8 (≈0,56 os. na pokój)
- Warszawa: ~1,78 (≈0,56 os. na pokój)
Wskaźnik: Pokoje na mieszkanie
- Wiedeń: 3,9 (Austria ogółem; wskaźnik referencyjny)
- Warszawa: 3,07
Źródła:
Vienna in Figures 2025,
Statistik Austria,
Urząd Statystyczny w Warszawie,
Informator Stolicy.
Wnioski w skrócie
- Gęstość zaludnienia w mieszkaniu jest bardzo podobna: ok. 0,56 osoby na pokój (czyli ~1,8 pokoju na osobę) w obu stolicach.
Statistik Austria. - Metraże: przeciętne mieszkanie jest większe w Wiedniu (~72 m²) niż w Warszawie (58,8 m²), ale metry na osobę są zbliżone (36 m² vs 34,1 m²), bo w Warszawie mieszka mniej osób na mieszkanie.
Statistik Wien. - Jakość/instalacje: w obu miastach standard sanitarny jest wysoki; w Wiedniu zdecydowana większość lokali ma pełne wyposażenie (kat. A), a ogrzewanie zbiorcze i sieci ciepłownicze są powszechne. W Warszawie dostęp do podstawowych instalacji (woda, łazienka, WC, CO) jest również bardzo wysoki.
Statistik Austria. - Tytuł do lokalu: Wiedeń to miasto najmu (ok. 3/4 gospodarstw w najmie; duży segment komunalny i non-profit). W Warszawie zasób komunalny to ok. 81 tys. lokali, a w strukturze całościowej dominuje własność i spółdzielnie; udział najmu rynkowego jest (w skali Polski) kilkukrotnie niższy niż w Wiedniu.
mieszkania.um.warszawa.pl.
"Bezpieczna" stagnacja kontra dynamiczny rozwój miasta przyszłości
Wiedeń nie jest dziś miastem kryzysu — ale miastem powolnego cofania się w czasie, które jeszcze tego nie zauważyło.
Wiedeń vs. Warszawa – analiza porównawcza rozwoju demograficznego, gospodarczego i mieszkaniowego
Wiedeń nie jest dziś miastem kryzysu, lecz miastem powolnego cofania się w czasie. Warszawa przeciwnie – rozwija się szybko, czasem chaotycznie, ale dynamicznie. Poniżej pełne porównanie obu miast w zakresie ludności, gospodarki, mieszkań, innowacji i perspektyw rozwoju.
1. Dynamika ludności i napływu nowych mieszkańców
| Wskaźnik (2025) | Wiedeń | Warszawa |
|---|---|---|
| Liczba ludności | 2,03 mln | 1,86 mln |
| Wzrost ludności 2010–2024 | +19 % | +12 % |
| Wzrost ludności 2020–2024 | +4 % | +6 % |
| Trend 2025–2030 (prognoza) | Stagnacja (ok. 0 %) | Wzrost 5–7 % |
| Średni wiek ludności | 42 lata | 41 lat |
| Migracje wewnętrzne | Ujemne | Dodatnie |
Komentarz: Wiedeń rośnie coraz wolniej. Warszawa natomiast przyciąga młodych z całej Polski i utrzymuje wysoki poziom wymiany ludności, co jest podstawą jej energii rozwojowej.
2. Gospodarka i rynek pracy
| Wskaźnik | Wiedeń | Warszawa |
|---|---|---|
| Średnia płaca netto (2025) | ok. 2 500 € | ok. 1 650 € |
| Dynamika wzrostu płac 2015–2025 | +21 % | +63 % |
| Bezrobocie | 6,0 % | 3,1 % |
| Średni roczny wzrost PKB (2015–2024) | +1,2 % | +3,7 % |
| Główne sektory | Administracja, kultura, usługi publiczne | IT, finanse, logistyka, nieruchomości |
| Napływ inwestycji zagranicznych (2024) | Malejący | Rosnący |
Komentarz: Wiedeń jest gospodarczo stabilny, ale traci impet. Warszawa nadrabia dystans dzięki rozwojowi branż nowoczesnych i inwestycjom zagranicznym.
3. System mieszkaniowy i mobilność
| Wskaźnik | Wiedeń | Warszawa |
|---|---|---|
| Udział najmu w zasobie | ok. 76 % | ok. 25 % |
| Udział mieszkań publicznych i non-profit | ok. 45 % | ok. 8 % |
| Średni czynsz (rynek prywatny, 60 m²) | ok. 840 € | ok. 1 000 € |
| Cena zakupu (60 m²) | ok. 390 000 € | ok. 240 000 € |
| Stopa zwrotu z najmu | 2,0–2,5 % | 5–7 % |
| Dostępność mieszkań komunalnych | Po meldunku min. 2 lata, limity dochodu | Ograniczona, mała skala |
| Czas oczekiwania | 1–3 lata | 3–8 lat |
Komentarz: Wiedeński system mieszkań daje bezpieczeństwo, lecz blokuje napływ nowych mieszkańców i hamuje rotację lokali. Warszawa ma wyższe ceny, ale większą mobilność i większy potencjał rozwoju demograficznego.
4. Innowacje i nowe branże
| Wskaźnik | Wiedeń | Warszawa |
|---|---|---|
| Nowe start-upy (2024) | Spadek o 12 % w dekadę | Wzrost o 80 % w dekadę |
| Najdynamiczniejsze sektory | Kultura, opieka, turystyka | IT, fintech, biotechnologia, e-commerce |
| Napływ pracowników z zagranicy | Ograniczony przez brak mieszkań | Rosnący |
| Wzrost liczby firm technologicznych (2018–2024) | +5 % | +45 % |
Komentarz: Wiedeń przestaje być miastem przyszłości, stając się raczej miastem konserwowanym w sukcesie przeszłości. Warszawa rozwija się jako ośrodek nowych technologii i przedsiębiorczości.
5. Wnioski strategiczne
Jeżeli ktoś stoi, to się cofa. Ta zasada najlepiej oddaje różnicę między Wiedniem a Warszawą. Wiedeń trwa w stabilności, Warszawa zmienia się w szybkim tempie.
- Wiedeń: Stabilność, niskie bezrobocie, ale malejąca dynamika gospodarcza i ograniczony napływ nowych firm.
- Warszawa: Większy chaos, lecz rosnący potencjał gospodarczy i inwestycyjny, większa otwartość i mobilność mieszkańców.
Komentarz: Jeżeli miasto nie przyciąga nowych firm i branż, z czasem traci zdolność generowania wzrostu. Wiedeń ryzykuje, że stanie się miastem urzędników, nauczycieli i muzyków – bogatym w kulturę, lecz pozbawionym energii gospodarczej. Warszawa natomiast jest w fazie ekspansji, gdzie rosną nie tylko ceny, ale i potencjał innowacyjny.
6. Podsumowanie porównawcze
| Aspekt | Wiedeń | Warszawa |
|---|---|---|
| Kierunek zmian | Stabilność → stagnacja | Chaos → rozwój |
| Model miasta | Socjalny, ochronny | Rynkowy, ekspansywny |
| Mobilność społeczna | Niska | Wysoka |
| Napływ nowych mieszkańców | Malejący | Rosnący |
| Perspektywa gospodarcza 2035 | Bezpieczny regres | Dynamiczna transformacja |
Wniosek końcowy: Wiedeń stworzył miasto idealne do życia, lecz trudne do wejścia. Warszawa – miasto trudne do życia, ale idealne do rozwoju. W świecie, który pędzi naprzód, stabilność bez innowacji oznacza cofanie się. Długofalowo wygrywają miasta, które potrafią łączyć bezpieczeństwo socjalne z mobilnością i dostępnością dla nowych mieszkańców oraz przedsiębiorców.