Porównanie dwóch inwestycji
Pięćset tysięcy złotych można przeznaczyć na mieszkanie na wynajem albo ulokować w detalicznych obligacjach Skarbu Państwa. Obie możliwości są często przedstawiane jako stosunkowo spokojne inwestycje, ale różnią się płynnością, nakładem pracy, kosztami oraz źródłem potencjalnego zysku.
Proste porównanie czynszu z oprocentowaniem obligacji może prowadzić do błędnych wniosków. W przypadku mieszkania trzeba uwzględnić między innymi koszty zakupu, pustostany, podatki, naprawy i późniejszą sprzedaż. Z kolei wynik obligacji indeksowanych inflacją zależy od przyszłego wskaźnika inflacji, podatku od zysków kapitałowych oraz zasad kapitalizacji lub wypłaty odsetek.
W filmie porównujemy oba warianty na wspólnej podstawie. Sprawdzamy wyniki po czterech i dziesięciu latach oraz pokazujemy, jak zmieniają się one w zależności od przyszłej wartości mieszkania.
Najważniejsze pytania omawiane w filmie
- Ile naprawdę zostaje właścicielowi z najmu po uwzględnieniu kosztów?
- Dlaczego rentowności nie należy liczyć od ceny zapłaconej za mieszkanie wiele lat temu?
- Czym różnią się czteroletnie obligacje COI od dziesięcioletnich EDO?
- Jak wzrost albo spadek wartości mieszkania wpływa na końcowy wynik?
- Czy odziedziczone mieszkanie rzeczywiście zapewnia „darmowy” dochód?
- Kiedy warto rozważyć podział kapitału zamiast inwestowania całej kwoty w jedno aktywo?
Założenia przyjęte w obliczeniach
Przedstawione wyliczenia są modelem porównawczym, a nie prognozą gwarantowanego wyniku. Przyjęto następujące założenia:
Jeśli chcesz nie tylko czytać o rynku, ale też zdobyć praktyczne umiejętności – zobacz nasze kursy online. Wybrałem dla Ciebie 3 szkolenia, które szczególnie pomogą w pracy agenta i inwestora.
Kurs pośrednika nieruchomości online
Prawo w obrocie nieruchomościami
Umiejętności sprzedażowe w agencji nieruchomości (kurs zbiorczy)
Wspólna podstawa porównania
- kapitał początkowy: 500 000 zł;
- zakup mieszkania bez kredytu;
- porównanie wyników po czterech oraz po dziesięciu latach;
- brak porównania z ETF-ami akcyjnymi, ponieważ reprezentują inny poziom zmienności i ryzyka;
- lokaty i konta oszczędnościowe potraktowano jako rozwiązania krótkoterminowe, których warunki promocyjne mogą się zmieniać.
Założenia dotyczące mieszkania
- małe mieszkanie z rynku wtórnego w dalszej dzielnicy Warszawy;
- cena zakupu: około 470 000 zł;
- podatki, opłaty, przygotowanie i wyposażenie: około 30 000 zł;
- początkowa wartość rynkowa gotowego lokalu: około 480 000 zł;
- czynsz należny właścicielowi: 2 500 zł miesięcznie, bez opłat administracyjnych i licznikowych ponoszonych przez najemcę;
- jeden miesiąc pustostanu rocznie, czyli wpływy z jedenastu czynszów;
- roczny przychód z najmu: 27 500 zł;
- ryczałt od przychodów z najmu: około 2 340 zł;
- roczna rezerwa na naprawy, wymianę wyposażenia i odświeżenie: 2 500 zł;
- ubezpieczenie i podatek od nieruchomości: około 600 zł rocznie;
- opłaty administracyjne przypadające na okres pustostanu: około 700 zł;
- dochód netto przed wyceną czasu właściciela: około 21 400 zł rocznie, czyli około 4,3% całego kapitału;
- brak automatycznego wzrostu czynszu w kolejnych latach;
- brak kosztu firmy zarządzającej oraz wyceny czasu poświęconego przez właściciela;
- uwzględnienie kosztów sprzedaży mieszkania w końcowym porównaniu.
Dla wartości mieszkania pokazano cztery podstawowe scenariusze zmian cen:
- spadek o 2% rocznie;
- brak zmiany ceny;
- wzrost o 3% rocznie;
- wzrost o 6% rocznie.
Założenia dotyczące obligacji czteroletnich COI
- oprocentowanie w pierwszym roku: 4,75% brutto;
- od drugiego roku: inflacja powiększona o 1,5 punktu procentowego;
- odsetki wypłacane raz w roku;
- przyjęta w modelu ścieżka oprocentowania: 4,75%, 4,2%, 3,7% i 4%;
- łączna wartość odsetek po podatku w okresie czterech lat: około 67 400 zł;
- brak reinwestowania wypłacanych odsetek.
Założenia dotyczące obligacji dziesięcioletnich EDO
- oprocentowanie w pierwszym roku: 5,35% brutto;
- od drugiego roku: inflacja powiększona o 2 punkty procentowe;
- coroczna kapitalizacja odsetek;
- przyjęta ścieżka oprocentowania: 5,35%, 4,7%, 4,2%, a następnie 4,5% rocznie;
- modelowa wartość inwestycji po dziesięciu latach i po opodatkowaniu: około 728 500 zł.
Założenia dotyczące inflacji
- inflacja CPI w 2026 roku: 2,9%;
- inflacja CPI w 2027 roku: 2,7%;
- inflacja CPI w 2028 roku: 2,2%;
- w dalszych latach przyjęto modelowo inflację na poziomie około 2,5%.
Wartości dla pierwszych lat oparto na projekcji NBP z lipca 2026 roku. Założenie dotyczące późniejszej inflacji służy wyłącznie przeprowadzeniu symulacji i nie jest prognozą Narodowego Banku Polskiego.
Dlaczego warto obejrzeć film?
Najważniejszym celem filmu nie jest wskazanie jednej inwestycji dobrej dla każdego. Chodzi o pokazanie, jakie liczby należy sprawdzić przed podjęciem decyzji i dlaczego ten sam lokal może być rozsądną inwestycją dla jednej osoby, a słabym wykorzystaniem kapitału dla innej.
Porównanie pomaga również ocenić mieszkanie już posiadane lub odziedziczone. Brak wydatku na jego zakup nie oznacza bowiem, że zgromadzony w nim kapitał nie ma wartości ani alternatywnego zastosowania.
Obejrzyj film i sprawdź, przy jakich założeniach mieszkanie może wyprzedzić obligacje, a kiedy większe znaczenie mają płynność, przewidywalność i brak obowiązków związanych z najmem.
Materiał ma charakter edukacyjny. Przedstawione obliczenia nie stanowią indywidualnej rekomendacji inwestycyjnej, a rzeczywisty wynik będzie zależał między innymi od lokalnego rynku, przyszłej inflacji, kosztów oraz sposobu zarządzania inwestycją.