Remont za 120 tys. zł nie musi podnieść wartości mieszkania o 120 tys. zł. Właściciel może wydać pieniądze, poświęcić kilka miesięcy na prace i ostatecznie uzyskać wynik gorszy niż przy sprzedaży lokalu w obecnym stanie. Możliwa jest też sytuacja odwrotna: niewielkie odświeżenie za 20 tys. zł ograniczy negocjacje kupujących i poprawi wynik sprzedaży.
Nie istnieje jedna odpowiedź właściwa dla każdego mieszkania. Trzeba porównać co najmniej pięć wariantów: sprzedaż bez remontu, odświeżenie i sprzedaż, remont generalny i sprzedaż, remont pod wynajem oraz pozostawienie lokalu pustego. Poniższe kwoty są przykładem modelowym, a nie wyceną konkretnej nieruchomości ani średnią dla całej Polski.
Najpierw ustal właściwy punkt odniesienia
Mieszkanie otrzymane w spadku albo kupione wiele lat temu nie jest kapitałem o wartości zero. Jeżeli można je dzisiaj sprzedać i po pokryciu kosztów transakcji otrzymać 400 tys. zł, właśnie ta kwota jest punktem odniesienia dla pozostałych wariantów.
Zatrzymując lokal, rezygnujemy z możliwości innego wykorzystania tych pieniędzy. To koszt utraconych korzyści. W naszym przykładzie zakładamy, że alternatywna inwestycja mogłaby przynieść 4% rocznie netto. Nie jest to prognoza ani rekomendacja inwestycyjna, lecz parametr rachunku, który każdy powinien zastąpić własnym założeniem.
Jeśli chcesz nie tylko czytać o rynku, ale też zdobyć praktyczne umiejętności – zobacz nasze kursy online. Wybrałem dla Ciebie 3 szkolenia, które szczególnie pomogą w pracy agenta i inwestora.
Kurs pośrednika nieruchomości online
Kurs fotografii nieruchomości – jak samodzielnie robić zdjęcia, które sprzedają – kurs online
Założenia przykładowej kalkulacji
| Pozycja | Założenie |
|---|---|
| Powierzchnia mieszkania | 50 m² |
| Kwota netto możliwa do uzyskania przy sprzedaży bez remontu | 400 000 zł |
| Koszt odświeżenia | 20 000 zł |
| Możliwa cena po odświeżeniu | 440 000 zł |
| Koszt remontu generalnego | 120 000 zł |
| Rezerwa na nieprzewidziane prace | 12 000 zł, czyli 10% kosztorysu |
| Możliwa cena po remoncie generalnym | 520 000 zł |
| Możliwy czynsz najmu dla właściciela | 2700 zł miesięcznie |
| Zakładany pustostan | 1 miesiąc w roku |
| Alternatywna stopa zwrotu | 4% rocznie netto |
Kwota 400 tys. zł powinna oznaczać realny wpływ po kosztach bezpośrednio związanych ze sprzedażą. Jeżeli właściciel zapłaci prowizję pośrednika, podatek albo poniesie inne wydatki, trzeba je uwzględnić już na tym etapie.
Wariant 1: sprzedaż mieszkania bez remontu
Sprzedaż w obecnym stanie daje 400 tys. zł i kończy ponoszenie opłat za lokal. Właściciel nie ryzykuje wzrostu cen materiałów, problemów z wykonawcą ani tego, że wybrany standard nie spodoba się kupującym.
Wynik wariantu bazowego: 400 000 zł.
Ten wariant nie zawsze przynosi najwyższą cenę sprzedaży, ale wyznacza próg, który muszą pokonać pozostałe możliwości. Nie wystarczy więc stwierdzić, że mieszkanie po remoncie będzie droższe. Wzrost ceny musi pokryć wszystkie dodatkowe wydatki oraz czas oczekiwania.
Wariant 2: odświeżenie i sprzedaż
Załóżmy, że usunięcie starych mebli, malowanie, naprawa widocznych usterek, wymiana części oświetlenia i przygotowanie lokalu do prezentacji kosztują 20 tys. zł. Po wykonaniu prac mieszkanie można sprzedać za 440 tys. zł.
Od ceny sprzedaży odejmujemy 20 tys. zł kosztu prac, 2 tys. zł opłat poniesionych do czasu transakcji oraz 3 tys. zł kosztu kapitału, który w tym okresie nie mógł pracować w inny sposób.
440 000 zł – 20 000 zł – 2 000 zł – 3 000 zł = 415 000 zł.
Odświeżenie daje zatem około 15 tys. zł przewagi nad natychmiastową sprzedażą. Cena graniczna wynosi 425 tys. zł. Dopiero wszystko powyżej tej kwoty poprawia wynik wariantu bazowego.
Największe znaczenie ma odpowiedź na pytanie, czy różnica między 400 a 440 tys. zł jest potwierdzona cenami transakcyjnymi podobnych mieszkań. Porównywanie ceny zaniedbanego lokalu z najwyższymi cenami ofertowymi mieszkań po remoncie może zawyżyć oczekiwany efekt prac.
Wariant 3: remont generalny i sprzedaż
Początkowy kosztorys remontu generalnego wynosi 120 tys. zł. Do tej kwoty dodajemy 12 tys. zł rezerwy, 5 tys. zł opłat za mieszkanie podczas pięciu miesięcy remontu i sprzedaży oraz około 9 tys. zł kosztu kapitału. Ten ostatni składnik odpowiada w przybliżeniu pięciu miesiącom utraconego wyniku na poziomie 4% netto od całego zaangażowanego kapitału.
Pełny koszt ekonomiczny remontu: 120 000 zł + 12 000 zł + 5 000 zł + 9 000 zł = 146 000 zł.
Jeżeli mieszkanie po remoncie zostanie sprzedane za 520 tys. zł, po odjęciu pełnego kosztu pozostanie 374 tys. zł.
520 000 zł – 146 000 zł = 374 000 zł.
To o 26 tys. zł mniej niż przy sprzedaży bez remontu. Aby remont generalny jedynie zrównał się z wariantem bazowym, mieszkanie musiałoby zostać sprzedane za około 546 tys. zł. Dopiero cena wyższa od tego progu dawałaby finansową przewagę, jeszcze bez wynagrodzenia właściciela za czas poświęcony na organizację prac.
Dlaczego koszt remontu nie przekłada się wprost na cenę
Kupujący płaci nie tylko za standard lokalu. Ocenia również lokalizację, powierzchnię, układ pomieszczeń, piętro, dostęp do windy, stan części wspólnych i otoczenie budynku. Nowa kuchnia nie zlikwiduje wad, na które właściciel jednego mieszkania nie ma wpływu.
Przed rozpoczęciem remontu trzeba ustalić realistyczny sufit cenowy. Jeżeli podobne wyremontowane mieszkania w danym budynku lub najbliższej okolicy sprzedają się najwyżej po 10 tys. zł za metr, kosztowne wykończenie nie gwarantuje znalezienia nabywcy przy cenie 12 tys. zł za metr.
Remont przed sprzedażą niesie też ryzyko niedopasowania do gustu kupującego. Nabywca może chcieć inny układ, podłogę albo kuchnię i nie zapłaci pełnej wartości rozwiązań wybranych przez sprzedającego. Z tego powodu proste odświeżenie bywa bezpieczniejsze od pełnego remontu.
Wariant 4: remont i wynajem
Czynsz w wysokości 2700 zł miesięcznie daje 32 400 zł rocznie tylko wtedy, gdy lokal jest wynajęty przez wszystkie dwanaście miesięcy. Po uwzględnieniu jednego miesiąca pustostanu przychód spada do 29 700 zł.
W przykładzie przyjmujemy najem prywatny i ryczałt 8,5% od przychodu, czyli około 2525 zł podatku. Odejmujemy jeszcze 1000 zł opłat poniesionych podczas pustostanu oraz 3000 zł na ubezpieczenie, naprawy i okresową wymianę wyposażenia.
29 700 zł – 2525 zł – 1000 zł – 3000 zł = 23 175 zł rocznie netto.
W lokalu pozostaje 400 tys. zł dotychczasowego kapitału, a remont wraz z rezerwą pochłania kolejne 132 tys. zł. Cały zaangażowany kapitał wynosi więc 532 tys. zł.
23 175 zł ÷ 532 000 zł × 100% = około 4,36% rocznie.
Jest to rentowność po przyjętych kosztach bieżących i podatku, ale przed uwzględnieniem zmiany wartości mieszkania, własnej pracy właściciela oraz większych, nieregularnych wydatków. Dla porównania 532 tys. zł ulokowane przy założeniu 4% netto dałoby 21 280 zł rocznie. Przewaga najmu wynosi zatem niespełna 1900 zł rocznie.
Można też policzyć graniczny czynsz. Przy jednym miesiącu pustostanu, podatku 8,5% i pozostałych kosztach na poziomie 4 tys. zł rocznie czynsz potrzebny do osiągnięcia 21 280 zł netto wynosi około 2510 zł miesięcznie. Przy możliwym czynszu 2700 zł margines bezpieczeństwa jest niewielki.
Zasady opodatkowania trzeba sprawdzić dla własnej sytuacji. Według informacji Ministerstwa Finansów przychody z najmu prywatnego są rozliczane ryczałtem: 8,5% do 100 tys. zł przychodu rocznie i 12,5% od nadwyżki. Jeżeli zgodnie z umową określone opłaty eksploatacyjne ponosi najemca, nie muszą one stanowić przychodu właściciela. Aktualne zasady opisuje Ministerstwo Finansów.
Wariant 5: pozostawienie mieszkania pustego
Brak decyzji również ma cenę. Jeżeli opłaty za pusty lokal wynoszą 800 zł miesięcznie, roczny wydatek sięga 9600 zł. Po dodaniu 800 zł podatku od nieruchomości, ubezpieczenia i drobnych kosztów oraz 16 tys. zł utraconego wyniku z kapitału otrzymujemy 26 400 zł ekonomicznego kosztu rocznie.
9600 zł + 800 zł + 16 000 zł = 26 400 zł rocznie.
Wzrost wartości nieruchomości może ten koszt zrekompensować, ale nie jest gwarantowany. Pozostawienie lokalu pustego oznacza więc zakład, że przyszły wzrost ceny pokryje opłaty, zużycie nieruchomości i utracone możliwości wykorzystania 400 tys. zł.
Porównanie pięciu wariantów
| Wariant | Wynik w przykładzie | Najważniejszy warunek |
|---|---|---|
| Sprzedaż bez remontu | 400 000 zł | Realna cena netto musi być potwierdzona rynkiem |
| Odświeżenie i sprzedaż | 415 000 zł, czyli około 15 000 zł przewagi | Sprzedaż za więcej niż 425 000 zł |
| Remont generalny i sprzedaż | 374 000 zł, czyli około 26 000 zł straty względem sprzedaży od razu | Sprzedaż za co najmniej 546 000 zł |
| Remont i wynajem | Około 23 175 zł netto rocznie, czyli 4,36% | Czynsz, obłożenie i koszty muszą utrzymać się blisko założeń |
| Pozostawienie pustego lokalu | Około 26 400 zł kosztu ekonomicznego rocznie | Wzrost wartości powinien pokryć koszty i utracony dochód z kapitału |
Jak wykonać taki rachunek dla własnego mieszkania
- Ustal realną kwotę netto możliwą do uzyskania ze sprzedaży mieszkania w obecnym stanie.
- Oszacuj cenę po odświeżeniu i po remoncie na podstawie porównywalnych transakcji, a nie wyłącznie cen ofertowych.
- Do kosztorysu prac dodaj rezerwę, wyposażenie, transport, odpady, poprawki i wydatki ujawnione po rozpoczęciu remontu.
- Policz koszty utrzymania lokalu oraz koszt niewykorzystanego kapitału w czasie remontu i sprzedaży.
- Przy najmie uwzględnij pustostan, podatek, ubezpieczenie, naprawy, wymianę wyposażenia i koszty ponoszone przez właściciela.
- Podziel roczny dochód netto z najmu przez cały kapitał związany z lokalem, a nie tylko przez koszt remontu.
- Sprawdź podatek od sprzedaży i własną sytuację prawną przed podjęciem ostatecznej decyzji.
Sprawdź podatek przed sprzedażą odziedziczonego mieszkania
Przy nieruchomości nabytej w spadku pięcioletni okres istotny dla PIT liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca, a nie od dnia otrzymania spadku. Sprzedaż świeżo odziedziczonego mieszkania może więc nie podlegać PIT, jeżeli spadkodawca posiadał je wystarczająco długo.
Jeżeli pięcioletni okres nie upłynął, trzeba sprawdzić zasady obliczania dochodu, koszty możliwe do uwzględnienia oraz ewentualną ulgę mieszkaniową. Oficjalne informacje i przykłady publikuje Ministerstwo Finansów.
Co w tym przykładzie opłaca się najbardziej?
Przy przyjętych liczbach najlepszy jednorazowy wynik daje odświeżenie i sprzedaż, ale jego przewaga nad sprzedażą bez remontu wynosi tylko około 15 tys. zł. Remont generalny i sprzedaż przynoszą wynik gorszy o około 26 tys. zł, ponieważ możliwy wzrost ceny nie pokrywa pełnego kosztu prac, czasu i kapitału.
Wynajem daje około 4,36% rocznie netto wobec założonej alternatywy 4%. Różnica jest mała, dlatego o decyzji powinny przesądzić także przewidywana zmiana wartości mieszkania, stabilność lokalnego popytu, ryzyko większych napraw oraz gotowość właściciela do zajmowania się najmem.
Najważniejsza zasada brzmi: porównuj cały majątek, wszystkie koszty i ten sam okres. Sam wzrost ceny po remoncie, sam czynsz najmu albo sam kosztorys wykonawcy nie wystarczą do podjęcia racjonalnej decyzji.