100 tys. zł może wystarczyć na mieszkanie. Ale czy to wystarczy na dobrą inwestycję?
Przy przyjętych w analizie założeniach inwestor dysponujący 100 tys. zł przeznacza 30 tys. zł na koszty transakcji i przygotowanie mieszkania, a 70 tys. zł na wkład własny. Do zakupu mieszkania za 470 tys. zł potrzebuje więc 400 tys. zł kredytu.
Przy oprocentowaniu 6% rata wynosi około 2580 zł miesięcznie, podczas gdy dochód z najmu po uwzględnieniu kosztów odpowiada około 1780 zł miesięcznie.
Oznacza to konieczność dopłacania około 800 zł miesięcznie.
I właśnie tutaj pojawia się pierwszy „próg bólu”. Inwestycja nie wymaga wyłącznie kapitału na starcie. Trzeba mieć również środki i odporność finansową pozwalające przez wiele lat finansować ujemny przepływ pieniędzy.
Większy wkład własny zmniejsza presję
W spokojniejszym wariancie inwestor angażuje około 223 tys. zł własnych środków. Dzięki temu kredyt jest niższy, a jego rata zbliża się do miesięcznego dochodu z najmu.
Inwestycja nie wymaga wtedy regularnych dopłat, choć nadal pozostaje ryzyko zmiany oprocentowania kredytu oraz ryzyko, że wynik okaże się gorszy od alternatywnej inwestycji w obligacje.
To pokazuje ważną rzecz: przy inwestowaniu z kredytem liczy się nie tylko wysokość wkładu własnego, ale również bezpieczeństwo miesięcznego przepływu pieniędzy.
Dwa mieszkania zamiast jednego
Najbardziej ofensywny wariant zakłada wykorzystanie 500 tys. zł własnego kapitału do zakupu dwóch mieszkań z kredytem.
Inwestor kontroluje wtedy nieruchomości o wartości znacznie wyższej niż jego kapitał początkowy. Jeżeli ceny mieszkań odpowiednio wzrosną, dźwignia może dać bardzo dobry wynik.
Ale dokładnie ten sam mechanizm działa przy spadkach cen.
Jeżeli wartość dwóch mieszkań spada, strata liczona jest od wartości dwóch nieruchomości, podczas gdy zadłużenie nadal pozostaje do spłaty. Dodatkowo dwa mieszkania oznaczają większy nakład pracy, większe koszty obsługi i większą ekspozycję na nieprzewidziane wydatki.
Kredyt nie tworzy zysku
Kredyt nie powoduje, że inwestycja automatycznie staje się bardziej rentowna.
Dźwignia jedynie wzmacnia wynik nieruchomości po uwzględnieniu kosztu finansowania.
Jeżeli ceny mieszkań rosną wystarczająco szybko, kredyt może zwiększyć stopę zwrotu z własnego kapitału. Jeżeli ceny stoją w miejscu, część dochodu z najmu może zostać pochłonięta przez odsetki. Jeżeli ceny spadną, zadłużenie nie znika.
Dlatego przy ocenie inwestycji nie wystarczy odpowiedzieć na pytanie: „czy bank da mi kredyt?”.
Znacznie ważniejsze jest pytanie:
jak długo jestem w stanie utrzymać tę inwestycję, jeżeli scenariusz okaże się gorszy od zakładanego?
Mieszkanie czy obligacje?
Obligacje nie wymagają najemców, remontów, obsługi kredytu ani reagowania na awarie. Mieszkanie może natomiast generować dochód z najmu i daje możliwość wykorzystania dźwigni finansowej.
Nie istnieje więc jeden wariant najlepszy dla każdego inwestora.
Inaczej będzie oceniał ryzyko ktoś z dużą rezerwą finansową i stabilnymi dochodami, a inaczej osoba, która wykorzystuje niemal cały dostępny kapitał na wkład własny i od pierwszego miesiąca musi dopłacać do raty.
Właśnie dlatego w analizie nie szukam jednej odpowiedzi. Szukam granicy, za którą potencjalny dodatkowy zysk przestaje rekompensować ryzyko.
Obejrzyj film i sprawdź, przy jakich założeniach mieszkanie może wyprzedzić obligacje, a kiedy większe znaczenie mają płynność, przewidywalność i brak obowiązków związanych z najmem.
Materiał ma charakter edukacyjny. Przedstawione obliczenia nie stanowią indywidualnej rekomendacji inwestycyjnej, a rzeczywisty wynik będzie zależał między innymi od lokalnego rynku, przyszłej inflacji, kosztów oraz sposobu zarządzania inwestycją.
