Uwaga na dział I księgi wieczystej! Tu rękojmia nie działa 🚫

Wpisy w dziale I księgi wieczystej nie mają mocy konstytutywnej.

Co to znaczy „moc konstytutywna”?

To taka moc wpisu do księgi wieczystej, która tworzy, zmienia lub znosi prawo – czyli skutek prawny powstaje dopiero z chwilą wpisu. Przykładem są:

• wpis prawa własności w dziale II po umowie sprzedaży nieruchomości,

• ustanowienie hipoteki w dziale IV.

Dział I – co zawiera i jaka jest jego moc?

Dział I KW (oznaczenie nieruchomości oraz wpisy dotyczące praw związanych z jej własnością) zawiera informacje techniczno-opisowe, takie jak:

• numer działki,

• powierzchnia,

• sposób korzystania,

• oznaczenie adresowe,

• opis nieruchomości.

Wpisy te mają charakter deklaratywny, informacyjny – nie konstytutywny. Oznacza to, że nie tworzą ani nie przenoszą praw, a ich niezgodność z rzeczywistością (np. błędna powierzchnia) nie powoduje automatycznie skutków prawnych. Z tego właśnie powodu rękojmia nie rozciąga się na te wpisy – skoro nie mają charakteru prawnego, nie mogą być podstawą ochrony nabywcy działającego w dobrej wierze.

Potwierdzenie w orzecznictwie

Sąd Najwyższy w wyroku sygn. CSK 481/12 wyraźnie wskazał, że:

„Wpisy w dziale I księgi wieczystej nie mają charakteru konstytutywnego, a więc nie korzystają z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.”

Podsumowując:

• Wpis w dziale I KW nie ma mocy konstytutywnej,

• Oznacza to, że wpis sam w sobie nie tworzy ani nie zmienia prawa,

• Rękojmia wiary publicznej KW nie chroni nabywcy w odniesieniu do danych z działu I, ponieważ nie dotyczą one prawa, lecz "faktów technicznych".

🔹 Co zawiera dział I księgi wieczystej?

Dział I księgi wieczystej jest podzielony na dwa poddziały:

🅘 Dział I-O („Oznaczenie nieruchomości”)

Zawiera dane opisujące nieruchomość jako przedmiot prawa własności, m.in.:

• numer/y działki ewidencyjnej,

• adres lub położenie geograficzne,

• powierzchnia działki (z ewidencji gruntów i budynków),

• numer/y księgi wieczystej, z których wyodrębniono nieruchomość (jeśli dotyczy),

• w przypadku lokalu: oznaczenie lokalu jako części składowej budynku.

🅘 Dział I-Sp („Spis praw związanych z własnością”)

Zawiera informacje o prawach związanych z nieruchomością, czyli m.in.:

• udział w nieruchomości wspólnej (jeśli dotyczy, np. w przypadku mieszkań),

• służebności gruntowe przysługujące tej nieruchomości (czyli np. prawo przechodu przez cudzy grunt na rzecz właściciela tej nieruchomości),

• prawo użytkowania wieczystego, jeśli dotyczy,

• prawo do korzystania z określonych części wspólnych (np. w budynkach wielorodzinnych),

• inne prawa, które są powiązane z tą nieruchomością jako podmiotem, a nie przedmiotem.

🔹 Dlaczego podzielono dział I na I-O i I-Sp?

Podział na:

• I-O (oznaczenie) – dotyczy czysto fizycznych cech nieruchomości (działka, lokal, adres, powierzchnia),

• I-Sp (spis praw związanych) – dotyczy praw złożonych i powiązań tej nieruchomości z innymi.

Taki podział pozwala łatwiej zidentyfikować, co jest "namacalne" (dział I-O), a co "prawne i relacyjne" (dział I-Sp).

Więcej o prawie w nieruchomościach dowiesz się z naszych kursów: