Co wiadomo o działce przed scaleniem i podziałem?
Przy zwykłej sprzedaży można pokazać kupującemu granice działki i rozmawiać o jej obecnych cechach. Przy trwającej procedurze scalenia i podziału trzeba dodatkowo sprawdzić, co może zmienić się w przyszłości. Mapa koncepcyjna pokazuje zamierzony układ terenu, ale nie gwarantuje, że właśnie taki układ zostanie ostatecznie przyjęty. Uczestnicy mogą zgłaszać uwagi do projektu, a finałem procedury jest uchwała o scaleniu i podziale.
Przed podaniem ceny i opisaniem działki w ogłoszeniu pośrednik powinien ustalić przynajmniej:
- Na jakim etapie jest postępowanie? Czy gmina dopiero przystąpiła do scalenia, czy powstał już projekt i kiedy uczestnicy mogą zgłaszać uwagi?
- Co wiadomo o przyszłej nieruchomości? Jak projektuje się nowe działki i drogi oraz jakich zmian położenia i powierzchni można się spodziewać?
- Jakie rozliczenia mogą powstać? Należy odróżnić opłatę adiacencką, odszkodowanie za grunty wydzielone pod drogi oraz ewentualne dopłaty związane z różnicą powierzchni przyznanych nieruchomości.
Nie należy zakładać, że przyszłe odszkodowanie i opłata adiacencka automatycznie się wyrównają. Nie warto też obiecywać terminu, w którym będzie można rozpocząć budowę. Wiele zależy od etapu procedury, treści końcowej uchwały oraz zaplanowanej infrastruktury. Zasady scalenia, przyznawania nowych nieruchomości i rozliczeń określają art. 101–107 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Jedno pytanie z webinaru: czy podejmować się sprzedaży takiej działki?
W nagraniu odpowiadam na pytanie pośrednika, który zetknął się z taką ofertą. Mówię o ryzyku kupującego, ustalaniu ceny, możliwych sporach podczas procedury oraz o tym, jak poinformować strony transakcji o kwestiach, których dziś nie da się rozstrzygnąć. To fragment dłuższego webinaru, a nie osobny wykład prawny. Osoby uczestniczące miały wcześniej dostęp do trzech kursów i część zagadnień została już omówiona podczas tego samego spotkania.
Obejrzyj fragment webinaru:
Nagranie pochodzi bezpośrednio z platformy webinarowej, więc obraz i dźwięk mają charakter zapisu spotkania online. Pytania na kolejnych webinarach wynikają z tego, z jakimi sprawami przychodzą uczestnicy. Ten film pokazuje sposób pracy z jednym z pytań; nie jest zapowiedzią ponownego omawiania tego samego przypadku.
Trzy kursy online i dodatkowe spotkanie z pytaniami
Webinar jest dodatkiem do pakietu trzech kursów o obrocie gruntami. W kursach znajduje się kilka godzin wykładów wideo oraz obszerne materiały tekstowe. Teksty udostępnione do pobrania można zapisać i zachować na stałe; dostęp do lekcji online trwa przez okres określony w zasadach korzystania z kursów. Materiał porządkuje zagadnienia prawne i pokazuje, jak stosować je przy ocenie nieruchomości gruntowych zabudowanych i niezabudowanych. Uwzględnia stan prawny przedstawiany w kursach po zmianach obowiązujących od 1 września 2026 r.
- Obrót nieruchomościami gruntowymi: między innymi ograniczenia własności, dojazd, służebności, grunty rolne, opłaty i ryzyka, których nie widać w samym ogłoszeniu.
- Warunki zabudowy: znaczenie planu ogólnego, obszaru uzupełnienia zabudowy i warunków, od których zależy możliwość uzyskania decyzji WZ.
- Podział działki: przebieg procedury, wymagane warunki oraz ocena, czy wydzielone działki będą nadawały się do zamierzonego wykorzystania.
Najpierw można więc uporządkować wiedzę we własnym tempie, a później wrócić na webinarze do spraw, które wymagają dopowiedzenia. Pytania można przesłać przed spotkaniem lub zadać na czacie. Tematy są za każdym razem inne, bo wynikają z problemów zgłaszanych przez osoby uczestniczące w danej edycji.
Chcesz lepiej rozpoznawać ryzyka przy gruntach i mieć możliwość zadania własnego pytania? Zobacz program trzech kursów oraz termin najbliższego webinaru Q&A:
Sprawdź pakiet kursów o obrocie gruntami i webinar Q&A
