Czy Polsce grozi „miejska pętla śmierci”, czyli upadek miast?

Śmierć Centrum Miasta i Pętla Zagłady Miejskiej:

Nowe Zjawiska Urbanistyczne

Termin "urban doom loop" (miejska pętla zagłady) został ukuty przez Stijna Van Nieuwerburgha, profesora nieruchomości na Columbia Business School. Zyskał on uwagę mediów, gdy opublikował w 2022 roku dwa artykuły, w których omawiał, jak praca zdalna stworzyła "miejską pętlę zagłady" w głównych miastach amerykańskich. Koncepcja "miejskiej pętli zagłady" odnosi się do złośliwego cyklu w obszarach miejskich, szczególnie w dużych miastach, wywołanego wzrostem pracy zdalnej.

Według Van Nieuwerburgha, praca zdalna sprawia, że przestrzeń biurowa traci na wartości, co skłania firmy do relokacji i prowadzi do spadku dochodów miasta z podatków od nieruchomości. Ta redukcja dochodów prowadzi do zmniejszenia inwestycji i świadczenia usług publicznych. Dodatkowo, osoby pracujące z domu przyczyniają się do mniejszego ruchu miejskiego i zmniejszonego wydawania na handel detaliczny, co z kolei prowadzi do względnego wzrostu bezdomności i przestępczości w miastach. Sprawia to, że ludzie czują się niebezpiecznie i decydują się opuścić miasto, co jeszcze bardziej uszczupla dochody miasta i utrwala cykl.

Van Nieuwerburgh argumentował, że między 30 a 40 procent powierzchni biurowej Nowego Jorku mogłoby potencjalnie zostać przekształcone w mieszkania, aby uczynić miasto bardziej atrakcyjnym i złagodzić szkody wynikające z pracy zdalnej. Przewidywał również szersze implikacje tego trendu dla inwestorów na rynkach kapitałowych i dłużny

Pętla Zagłady Miejskiej

Przyczyny problemów miast

Dalsza część artykułu pod opisem szkoleń.

"Miejska pętla zagłady", jak opisał Stijn Van Nieuwerburgh, obejmuje kilka powiązanych czynników, które przyczyniają się do upadku obszarów miejskich, szczególnie w dużych miastach. Oto więcej szczegółów na temat kluczowych elementów tej koncepcji:

1. **Praca Zdalna i Dewaluacja Przestrzeni Biurowej:**
- Wzrost pracy zdalnej doprowadził do spadku popytu na przestrzeń biurową w obszarach miejskich.
- Ta dewaluacja przestrzeni biurowej powoduje relokację firm, wpływając na rynek nieruchomości i obniżając wartość nieruchomości komercyjnych.

2. **Spadek Dochodów Miasta:**
- Obniżenie wartości nieruchomości komercyjnych skutkuje niższymi dochodami z podatków od nieruchomości dla miasta.
- Ten spadek dochodów wpływa na zdolność miasta do inwestowania i świadczenia usług publicznych.

3. **Redukcja Ruchu Miejskiego i Wydatków Detalicznych:**
- Wraz z większą liczbą osób pracujących z domu, ruch miejski maleje.
- Prowadzi to do spadku wydatków detalicznych, wpływając na lokalne przedsiębiorstwa i ogólną witalność gospodarczą miasta.

4. **Wzrost Bezdomności i Przestępczości w Mieście:**
- Wyzwania gospodarcze i redukcja usług publicznych przyczyniają się do wzrostu bezdomności i przestępczości w mieście.
- Te problemy zniechęcają ludzi do życia lub odwiedzania miasta, utrwalając cykl upadku.

5. **Potencjalne Rozwiązania i Szerokie Implikacje:**
- Van Nieuwerburgh zaproponował przekształcenie znacznej części przestrzeni biurowej w mieszkania, aby przyciągnąć mieszkańców i zminimalizować szkody.
- Podkreślił również szersze implikacje "miejskiej pętli zagłady" dla rynków kapitałowych i dłużnych, produktywności, innowacji, lokalnych finansów publicznych oraz kwestii środowiskowych.

Rozwiązania i Szerokie Implikacje

Van Nieuwerburgh zaproponował konwersję znacznej części przestrzeni biurowej na mieszkania, aby uczynić miasto bardziej atrakcyjnym i złagodzić szkody. Podkreślił również szersze implikacje "pętli zagłady miejskiej" dla rynków kapitałowych, produktywności, innowacji, lokalnych finansów publicznych i kwestii środowiskowych.

Newsletter: Nowości z rynku nieruchomości



 Zapisując się akceptuję politykę prywatności i regulamin symen24.pl

Przykłady i przyczyny "upadania" miast z USA, Europy i Polski

Sytuacja w USA

Kilka miast w Stanach Zjednoczonych zostało dotkniętych zjawiskiem określanym jako "miejska pętla zagłady", wpływającym na centra miast, przestrzeń biurową i rynek nieruchomości. Oto przykłady miast dotkniętych tym zjawiskiem wraz z skalą i konsekwencjami tego zjawiska:

Indianapolis:
- Gigant technologiczny Salesforce redukuje jedną czwartą swojej przestrzeni biurowej w najwyższym budynku w Indianie.
- Ta redukcja wpływa na lokalny rynek nieruchomości i gospodarkę miasta.

Atlanta:
- Prywatny gigant inwestycyjny Starwood Capital nie spłacił kredytu hipotecznego na kwotę 212 milionów dolarów na 29-piętrową wieżę biurową.
- Niewypłacalność wskazuje na wyzwania, przed którymi stoi sektor nieruchomości komercyjnych w mieście.

Baltimore:
- Znany budynek został sprzedany za 24 miliony dolarów, około 42 miliony dolarów mniej niż jego wartość w 2015 roku.
- Spadek wartości nieruchomości odzwierciedla szersze zagrożenie gospodarcze, przed którym stoi miasto.

Nowy Jork i San Francisco:
- Te główne ośrodki doświadczyły pustych biur w wcześniej tętniących życiem drapaczach chmur z powodu boomu na pracę zdalną.
- Zmiana wzorców pracy miała znaczący wpływ na rynek nieruchomości i lokalną gospodarkę w tych miastach.

Miasta średniej wielkości (np. Milwaukee, Memphis):
- Miasta średniej wielkości zastanawiają się nad umowami najmu lub rezygnują z nich całkowicie, co powoduje wzrost wskaźnika pustostanów.
- Te miasta mają większe wyzwania, ponieważ mają mniej sposobów na zrekompensowanie strat, gdy duża firma redukuje przestrzeń biurową lub gdy cena sprzedaży budynku spada.

Charlotte (Karolina Północna) i Hartford (Connecticut):
- Te miasta mają jedne z najwyższych wskaźników zaległości w płatnościach za biura, z wskaźnikami zaległości zbliżającymi się do 30%.
- Problemy na rynku nieruchomości wskazują na szersze problemy gospodarcze, przed którymi stoją te miasta.

Oklahoma City, Memphis i St. Louis:
- Te miasta mają niższe wskaźniki zajętości biur, przy czym Oklahoma City ma tylko 71% zajętości.
- Niższe wskaźniki zajętości wpływają na rentowność nieruchomości komercyjnych w tych obszarach.

Minneapolis:
- Target opuścił duży kompleks, redukując swoją umowę najmu o prawie 1 milion stóp kwadratowych.
- Ten ruch był poważnym ciosem dla centrum Minneapolis, wpływając na lokalny rynek nieruchomości i gospodarkę.

Waszyngton D.C.:
- Miasto doświadczyło historycznego spadku aktywności najmu biur w pierwszym kwartale.
- Spadek popytu na przestrzeń biurową ma implikacje dla rynku nieruchomości komercyjnych w mieście.

"Miejska pętla zagłady" ma szersze implikacje dla lokalnych dochodów z podatków, handlu i ogólnej gospodarki dotkniętych miast. Przejście na pracę zdalną, zmiany w aktywności najmu i spadek wartości nieruchomości przyczyniają się do problemów gospodarczych zarówno w głównych ośrodkach, jak i w miastach średniej wielkości. Zjawisko to budzi także obawy o stabilność finansową, zwłaszcza w sektorze nieruchomości komercyjnych, oraz stwarza ryzyko dla banków regionalnych posiadających zadłużenie na rynku nieruchomości komercyjnych. Sytuacja jest dynamiczna, a jej długoterminowe skutki będą zależeć od różnych czynników, w tym od ożywienia gospodarczego, reakcji politycznych i dostosowań na rynku nieruchomości.

Europa jeszcze ma się trochę lepiej, ale też ma problemy

W Europie miasta również doświadczyły wyzwań podobnych do "miejskiej pętli zagłady", obserwowanej w amerykańskich miastach. Przejście na pracę zdalną, zmiany w mobilności miejskiej i niepewności gospodarcze wpłynęły na popyt na nieruchomości komercyjne i żywotność centrów miast. Oto kilka przykładów:

1. Londyn:
   • Londyn odnotował spadek wskaźników zajętości biur z powodu wzrostu pracy zdalnej, co wpłynęło na rynek nieruchomości komercyjnych i lokalne przedsiębiorstwa w centrum miasta.
2. Paryż:
   • Paryż zmagał się z problemami związanymi z zatłoczeniem miejskim, zanieczyszczeniem i zmieniającymi się wzorcami pracy, co doprowadziło do dyskusji na temat planowania przestrzennego i przyszłości centrów miast.
3. Berlin:
   • Berlin borykał się z problemami dostępności mieszkań i debatami na temat rozwoju miejskiego, wpływającymi na dynamikę dzielnic miasta i obszarów śródmiejskich.
4. Madryt i Barcelona:
   • Hiszpańskie miasta, takie jak Madryt i Barcelona, rozważały projekty odnowy miejskiej i zajmowały się wyzwaniami związanymi z turystyką, mieszkaniowym i mobilnością miejską.

Chociaż konkretne dynamiki i wyzwania mogą się różnić, europejskie miasta aktywnie szukają rozwiązań, aby sprostać problemom rozwoju miejskiego, ożywić centra miast i zapewnić inkluzywny i zrównoważony rozwój. Rozwiązania te obejmują inicjatywy z zakresu planowania przestrzennego, inwestycje w transport publiczny, promowanie rozwoju wielofunkcyjnego oraz polityki wspierające lokalne przedsiębiorstwa i dostępne cenowo mieszkania.

Polska

Według raportu „Szczęśliwy dom. Miasto dobre do życia”, przygotowanego przez serwis nieruchomości Otodom i firmę doradczą ThinkCo, mieszkańcy Gdyni, Gdańska i Zielonej Góry są najbardziej zadowoleni z miejsca, w którym żyją. Z kolei miasta takie jak Częstochowa znalazły się na przeciwnym końcu zestawienia. Badanie oceniało czynniki wpływające na subiektywne poczucie zadowolenia i satysfakcji z przebywania w mieście i najbliższej okolicy.

W badaniu wzięło udział prawie 36 tys. osób, a przeprowadzono je pomiędzy wrześniem 2021 r. a lutym 2022 r. Aż 29 proc. badanych wskazało, że kluczowe znaczenie ma dla nich bliskość sklepów i łatwość robienia zakupów. Docenione zostały też miasta, które dają dostęp do natury (21,7 proc.), są dobrze skomunikowane (23,9 proc.) i z wieloma opcjami rozrywki i relaksu (21,1 proc.), a także bezpieczne (21,7 proc.).

Wyniki badania pokazują, że połączenie praktycznych rozwiązań z uwzględnieniem miejsca na relaks jest kluczem do szczęścia w mieście. Miasta muszą oferować zarówno bliskość natury, szeroki wybór atrakcji kulturalnych i dostęp do rozrywki, jak i atmosferę poczucia bezpieczeństwa.

Najnowsza prognoza demograficzna dla Polski (zobacz audycję o tym jak demografia zmieni polski rynek nieruchomości), przewiduje trzy scenariusze rozwoju: średni, optymistyczny i pesymistyczny i wszystkie te scenariusze wskazują na wyludnianie się Polski oraz wyludnianie się miast.

Miasta Zagrożone Wyludnieniem

DYSKUSJE:

Dołącz do nas na Discord >>>