Kupować mieszkanie w 2026 czy czekać?

Kredyty mieszkaniowe: „wzrost” w styczniu 2026 to głównie efekt niskiej bazy

Na wykresie pokazuję dwie serie: wnioski o kredyty mieszkaniowe wg BIK oraz liczbę udzielonych kredytów mieszkaniowych. W komunikatach łatwo dziś usłyszeć, że styczeń 2026 „wystrzelił” względem stycznia 2025. Problem w tym, że to porównanie działa przede wszystkim dzięki efektowi niskiej bazy: styczeń i luty 2025 były słabe, więc wzrost rok do roku wygląda spektakularnie, nawet jeśli w ujęciu całego 2025 r. bywały miesiące z lepszym wynikiem niż styczeń 2026.

Druga ważna rzecz: BIK wciąż nie opublikował danych o kredytach mieszkaniowych za grudzień, co utrudnia uczciwe porównanie przełomu roku. Większość wniosków wyjaśniam w filmie – tutaj zostawiam krótki skrót i wykres, którego w filmie nie było.

Trzeci punkt: BIK nie pokazuje wprost, jaka część wniosków i udzielonych kredytów dotyczy refinansowania. A w 2025 r. zainteresowanie refinansowaniem rosło (m.in. przez spadające stopy procentowe) i ten trend może się nasilać. To ważne, bo kredyty refinansowe nie mówią tyle o nowym popycie na mieszkania, co kredyty zaciągane na zakup – a mieszanie tych kategorii może zaburzać obraz popytu.

Rynek wtórny 2026: stabilne ceny, ale coraz większe rozwarstwienie

Na rynku wtórnym nie widać „wielkiego tąpnięcia” cen. W wielu miastach ceny mieszkań od kilku–kilkunastu miesięcy zmieniają się minimalnie – lokalnie w górę lub w dół. Za to coraz mocniej widać rozwarstwienie rynku nieruchomości: inne tempo w różnych miastach i dzielnicach oraz wyraźną różnicę między mieszkaniami dobrze wycenionymi (które potrafią znikać szybko) a ofertami z „życzeniową ceną”, które stoją miesiącami.

To rozwarstwienie widać też w negocjacjach: przy sensownie wycenionych mieszkaniach rabaty są zwykle niewielkie, ale tam, gdzie ogłoszenie wisi długo, presja na obniżkę rośnie. W tle pozostaje kluczowy hamulec popytu: mieszkania są drogie względem zarobków, więc część kupujących (zwłaszcza pierwsze mieszkanie) ma ograniczoną zdolność kredytową i mniejszy margines decyzji.

(Większość wniosków omawiam w filmie — tu jest krótki skrót i wykres, którego w filmie nie było.)