Jak sprawdzić zadłużenie i obciążenia nieruchomości?

Pośrednik powinien wiedzieć, co naprawdę obciąża nieruchomość

Nie każda nieruchomość obciążona długiem jest niemożliwa do sprzedania. Nie każda hipoteka oznacza również, że transakcja będzie niebezpieczna. Problem zaczyna się wtedy, gdy pośrednik nie rozpoznaje istniejącego ryzyka, zbyt późno zadaje właściwe pytania albo zakłada, że wystarczy pobieżne sprawdzenie księgi wieczystej.

W praktyce obrotu nieruchomościami trzeba umieć odróżnić dług właściciela od obciążenia nieruchomości, odpowiedzialność osobistą od rzeczowej oraz wpis w księdze wieczystej od prawa, które może istnieć pomimo braku takiego wpisu. Od tej wiedzy zależy sposób przygotowania umowy, rozliczenia ceny, spłaty wierzycieli oraz zabezpieczenia interesów stron.

Pośrednik nie zastępuje notariusza, adwokata ani radcy prawnego. Powinien jednak potrafić odpowiednio wcześnie zauważyć problem, zebrać potrzebne dokumenty i skierować sprawę do właściwego specjalisty, zanim strony podejmą zobowiązania, których później nie będą mogły bezpiecznie wykonać.

Najpierw zobacz bezpłatną lekcję

Nie musisz podejmować decyzji o zakupie wyłącznie na podstawie opisu. Możesz najpierw obejrzeć bezpłatną lekcję demonstracyjną kursu i sprawdzić sposób prowadzenia szkolenia oraz poziom omawianych zagadnień.

Pełną listę materiałów znajdziesz w spisie lekcji umieszczonym na dole tej strony.

Zmodernizowany kurs o długach i obciążeniach nieruchomości

Kurs został zmodernizowany i uporządkowany tak, aby prowadzić uczestnika od podstawowych pojęć do trudniejszych sytuacji występujących podczas przygotowywania transakcji. Materiał nie ogranicza się do samych hipotek. Pokazuje szerszy problem praw osób trzecich, prowadzonych postępowań, egzekucji, upadłości oraz innych okoliczności mogących wpłynąć na sprzedaż albo zakup nieruchomości.

Szkolenie pomaga zrozumieć, dlaczego określenie „zadłużona nieruchomość” może obejmować bardzo różne sytuacje. Inaczej należy postępować w przypadku hipoteki zabezpieczającej kredyt, inaczej przy egzekucji z nieruchomości, a jeszcze inaczej wtedy, gdy problemem jest prawo dożywocia, służebność, najem, dzierżawa albo roszczenie osoby trzeciej.

Czego dowiesz się podczas kursu?

W kolejnych lekcjach omawiane są między innymi:

• różnice pomiędzy długiem właściciela a obciążeniem nieruchomości;
• odpowiedzialność osobista dłużnika i odpowiedzialność rzeczowa właściciela nieruchomości;
• znaczenie księgi wieczystej oraz ograniczenia informacji, które można z niej uzyskać;
• rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych i przypadki, w których nie zapewnia ona nabywcy ochrony;
• prawa skuteczne pomimo braku wpisu w księdze wieczystej;
• wzmianki, ostrzeżenia i nierozpoznane wnioski wieczystoksięgowe;
• hipoteki oraz zasady sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką;
• służebności, użytkowanie i prawo dożywocia;
• wpływ najmu albo dzierżawy na sytuację nabywcy nieruchomości;
• znaczenie postępowania zabezpieczającego i spraw pozostających w toku;
• prawo pierwokupu i prawo odkupu;
• problemy powstające w przypadku ślubu, rozwodu albo śmierci jednej ze stron pomiędzy umową przedwstępną a sprzedażą;
• skutki egzekucji sądowej i administracyjnej;
• wpływ upadłości właściciela na możliwość rozporządzania nieruchomością;
• skargę pauliańską i skutki próby wyzbycia się majątku z pokrzywdzeniem wierzycieli;
• znaczenie historii nabycia nieruchomości oraz wcześniejszych zdarzeń prawnych.

Księga wieczysta to dopiero początek sprawdzania

Jednym z najważniejszych wniosków płynących z kursu jest to, że brak hipoteki lub innego wpisu w księdze wieczystej nie zawsze oznacza brak ryzyka. Niektóre prawa mogą być skuteczne wobec nabywcy mimo braku ujawnienia w księdze. Znaczenie mogą mieć również wzmianki, toczące się postępowania, treść zawartych umów oraz faktyczny sposób korzystania z nieruchomości.

Dlatego pośrednik powinien sprawdzać nie tylko to, co już wpisano do księgi, ale również ustalić, czy:

• nieruchomość jest przedmiotem egzekucji albo zabezpieczenia;
• wobec właściciela prowadzone jest postępowanie upadłościowe;
• z nieruchomości korzystają inne osoby;
• zawarto umowę najmu, dzierżawy, użyczenia albo dożywocia;
• istnieją niewpisane służebności lub inne prawa osób trzecich;
• złożono wnioski mogące zmienić treść księgi wieczystej;
• historia nabycia nieruchomości nie wskazuje na dodatkowe ryzyko.

Nie chodzi o unikanie każdej trudnej nieruchomości

Nieruchomość obciążona hipoteką, zajęta w postępowaniu egzekucyjnym albo powiązana z innymi zobowiązaniami nie zawsze musi zostać wykluczona ze sprzedaży. Często transakcję można przeprowadzić, ale wymaga ona odpowiedniego przygotowania, właściwych dokumentów oraz bezpiecznego sposobu rozliczenia ceny.

Celem kursu jest nauczenie uczestnika rozpoznawania różnic pomiędzy poszczególnymi sytuacjami. Dzięki temu pośrednik może wcześniej ustalić, jakie informacje i dokumenty będą potrzebne, jakie pytania należy zadać oraz w którym momencie konieczna jest pomoc notariusza, adwokata, radcy prawnego, komornika, syndyka albo innego specjalisty.

Dla kogo przeznaczone jest szkolenie?

Kurs został przygotowany przede wszystkim dla:

• pośredników i agentów nieruchomości;
• osób rozpoczynających pracę w biurze nieruchomości;
• właścicieli i pracowników biur pośrednictwa;
• inwestorów kupujących nieruchomości wymagające dokładniejszej analizy;
• osób uczestniczących w przygotowywaniu transakcji sprzedaży.

Szkolenie jest szczególnie przydatne dla osób, które chcą lepiej rozumieć dokumenty i sytuacje prawne pojawiające się w codziennej pracy, a jednocześnie wiedzieć, gdzie kończy się rola pośrednika i kiedy sprawę należy przekazać specjaliście.

Kurs prowadzony przez praktyka

Zagadnienia omawia notariusz Ewa Winiczenko, posiadająca wieloletnie doświadczenie zawodowe i dydaktyczne. Poszczególne problemy są wyjaśniane na przykładach sytuacji występujących w rzeczywistym obrocie nieruchomościami.

Dzięki temu kurs nie jest jedynie zestawem definicji. Pokazuje zależności pomiędzy długiem, prawami osób trzecich, treścią księgi wieczystej, prowadzonymi postępowaniami oraz odpowiedzialnością stron transakcji.

Zobacz lekcję przed zakupem

Obejrzyj bezpłatną lekcję demonstracyjną, a następnie zapoznaj się z poniższym programem kursu.

Jeżeli chcesz nauczyć się rozpoznawać długi i obciążenia nieruchomości oraz lepiej przygotowywać trudniejsze transakcje, przejdź do strony produktu i kup dostęp do kursu online.

Spis lekcji