Wstęp do zawierania umów o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami
Dlaczego czasami procedura zawarcia umowy jest ważniejsza od jej treści?
Pośrednictwo w Obrocie Nieruchomościami: Definicja Prawna i Znaczenie w Umowach z Klientami
W kontekście prawnym, pojęcie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zostało precyzyjnie zdefiniowane w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tą ustawą, pośrednikiem w obrocie nieruchomościami nie jest osoba fizyczna, ale przedsiębiorca, który może przybierać różne formy prawne, w tym osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, spółki prawa handlowego czy inne podmioty gospodarcze. Ta definicja ma istotne konsekwencje dla zawierania umów z klientami i funkcjonowania całego sektora nieruchomości.
Definicja Prawna Pośrednika
Ustawa o Gospodarce Nieruchomościami:
– Przedsiębiorca, a nie Osoba Fizyczna: Ustawa jasno określa, że pośrednikiem jest przedsiębiorca, a nie osoba fizyczna. Oznacza to, że działalność pośrednictwa musi być prowadzona w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej.
Formy Prawne:
– Różne Formy Działalności: Przedsiębiorca działający jako pośrednik może być osobą fizyczną prowadzącą własną działalność gospodarczą, spółką prawa handlowego (np. spółką z o.o. lub akcyjną) lub innym podmiotem prawnym.
Znaczenie w Umowach z Klientami
Bezpieczeństwo i Wiarygodność:
– Gwarancja Profesjonalizmu: Status prawny pośrednika jako przedsiębiorcy gwarantuje klientom pewien poziom profesjonalizmu i wiarygodności.
– Odpowiedzialność Prawna: Przedsiębiorcy są zobligowani do przestrzegania przepisów prawa dotyczących m.in. ochrony konsumenta, co zapewnia dodatkowe bezpieczeństwo dla klientów.
Aspekty Prawne i Podatkowe:
– Zobowiązania Podatkowe i Rachunkowość: Przedsiębiorcy są zobowiązani do prowadzenia dokładnej rachunkowości i rozliczeń podatkowych, co wpływa na transparentność transakcji.
– Ubezpieczenie Odpowiedzialności Cywilnej: Pośrednicy, jako przedsiębiorcy, często posiadają ubezpieczenie OC, które chroni zarówno ich, jak i ich klientów przed ewentualnymi szkodami.
Profesjonalne Standardy Usług:
– Wysokie Standardy Usług: Status prawny pośrednika jako przedsiębiorcy wiąże się z koniecznością przestrzegania wysokich standardów usług, co przekłada się na jakość obsługi klienta.
– Edukacja i Szkolenia: Przedsiębiorcy w branży nieruchomości często inwestują w szkolenia i rozwój zawodowy, aby zapewnić aktualną wiedzę rynkową i umiejętności.
Wiarygodność w Oczach Klientów
Zaufanie i Credibility: Klienci często postrzegają przedsiębiorców jako bardziej wiarygodnych i kompetentnych, co jest kluczowe w budowaniu relacji biznesowych.
Wnioski
Zrozumienie statusu prawnego pośredników w obrocie nieruchomościami ma kluczowe znaczenie zarówno dla osób działających w tej branży, jak i dla ich klientów. Jako przedsiębiorcy, pośrednicy są zobowiązani do przestrzegania określonych standardów i regulacji prawnych, co zapewnia większe bezpieczeństwo transakcji i zwiększa zaufanie klientów. Ta formalna struktura przyczynia się do profesjonalizacji całej branży nieruchomości i jest gwarancją jakości świadczonych usług.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami (wyciąg)
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami
Art. 179.
(uchylony)Art. 179a.
Pośrednik w obrocie nieruchomościami to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.Art. 179b.
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:
1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;
2) nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
3) najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części;
4) innych niż określone w pkt 1–3, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części.Art. 180.
1. (uchylony)
1a. (uchylony)
2. (uchylony)
3. Zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.
3a. (uchylony)
4. (uchylony)
5. (uchylony)
6. (uchylony)
7. (uchylony)
8. (uchylony)Art. 180a.
1. Działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami może być wykonywana przez:
1) osobę fizyczną, która nie została prawomocnie skazana za umyślne przestępstwo przeciwko działalności instytucji państwowych oraz samorządu terytorialnego, przeciwko wymiarowi sprawiedliwości, przeciwko wiarygodności dokumentów, przeciwko mieniu, przeciwko obrotowi gospodarczemu i interesom majątkowym w obrocie cywilnoprawnym, przeciwko obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi, przestępstwo, o którym mowa w art. 165a (finansowanie przestępstwa o charakterze terrorystycznym) Kodeksu karnego, przestępstwo popełnione w celu osiągnięcia korzyści majątkowej lub osobistej lub umyślne przestępstwo skarbowe;
2) osobę prawną lub jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, w której wspólnicy, którym powierzono prowadzenie spraw spółki, lub uprawnieni do reprezentacji spółki, lub członkowie organów zarządzających nie zostali prawomocnie skazani za przestępstwo, o którym mowa w pkt 1, lub umyślne przestępstwo skarbowe.2. Wymóg niekaralności, o którym mowa w ust. 1, stosuje się również do osób kierujących wykonywaniem czynności związanych z prowadzeniem działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz do beneficjenta rzeczywistego w rozumieniu art. 2 (instytucje obowiązane) ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 1 marca 2018 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu podmiotu prowadzącego taką działalność.
Art. 181.
1. (uchylony)2. (uchylony)
3. Pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Jeżeli pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób.
3a. Kopia dokumentu ubezpieczenia, o którym mowa w ust. 3, aktualnego na dzień zawarcia umowy pośrednictwa stanowi załącznik do tej umowy. Pośrednik w obrocie nieruchomościami niezwłocznie informuje stronę umowy pośrednictwa o wszelkich zmianach danych zawartych w dokumencie ubezpieczenia i o zawarci nowej umowy ubezpieczenia, przekazując kopię dokumentu ubezpieczenia.
3b. Jeżeli pośrednik w obrocie nieruchomościami nie dopełnił obowiązków, o których mowa w ust. 3a, strona umowy pośrednictwa, po uprzednim wezwaniu w formie pisemnej pośrednika w obrocie nieruchomościami do przedłożenia kopii dokumentu ubezpieczenia w ciągu 7 dni od dnia otrzymania wezwania, ma prawo wypowiedzieć umowę pośrednictwa ze skutkiem natychmiastowym.
4. Minister właściwy do spraw instytucji finansowych w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, po zasięgnięciu opinii Polskiej Izby Ubezpieczeń, określi, w drodze rozporządzenia, szczegółowy zakres ubezpieczenia obowiązkowego, o którym mowa w ust. 3, termin powstania obowiązku ubezpieczenia oraz minimalną sumę gwarancyjną, biorąc w szczególności pod uwagę specyfikę wykonywanego zawodu oraz zakres realizowanych zadań, a także sposoby uznawania ubezpieczeń i gwarancji zawodowych wydanych w państwach, o których mowa w art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej.
5. (uchylony)
6. (uchylony)
Art. 181a.
Pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonujący czynności, o których mowa w art. 179b, w związku z zawartą umową pośrednictwa ma prawo wglądu do:
1) ksiąg wieczystych,
2) katastru nieruchomości,
3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu,
4) tabel taksacyjnych i map taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169,
5) planów miejscowych, studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
przestrzennego gminy oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania
terenu,
6) rejestrów cen i wartości nieruchomości,
7) rejestrów osób, którym przysługują prawa określone w art. 179b pkt 2 oraz
prawa odrębnej własności lokalu,
8) ewidencji ludności w zakresie obowiązku meldunkowego,
9) świadectw charakterystyki energetycznej
– oraz do pobierania z nich niezbędnych odpowiednio odpisów, wypisów
i zaświadczeń.Art. 182. (uchylony)
Art. 183. (uchylony)
Art. 183a. (uchylony)