Umowa przedwstępna nie zawsze ma sens
Krótki opis sytuacji
Sprzedający mieszkanie otrzymał projekt umowy przedwstępnej zawierający stwierdzenie, że potencjalny nabywca przekaże zadatek, ale sprzedający będą musieli niezwłocznie zwrócić ten zadatek, jeśli potencjalny kupujący nie otrzyma kredytu na zakup mieszkania. Poniżej zobaczysz co na taką propozycję powiedział sprzedający a w artykule i w filmie zobaczysz komentarz do tej całej sytuacji.
Moja sytuacja wygląda następująco:
Za pieniądze uzyskane ze sprzedaży mieszkania Państwu muszę zakupić i zamieszkać w nowym lokalu. Mogę zobowiązać się do przekazania Państwu mieszkania nie później niż (dnia X). Oznacza to jednak, że całość środków ze sprzedaży powinnam otrzymać najpóźniej do (dnia Y, czyli półtora miesiąca przed dniem X). Sprzedający upatrzone przeze mnie nowe mieszkanie najprawdopodobniej będą potrzebowali czasu na jego opróżnienie, a ja – na przeprowadzkę oraz choćby pobieżny remont.
Licząc od dziś, mają Państwo wystarczająco dużo czasu, aby uzyskać decyzję kredytową (za dwa miesiące i na 2 tygodnie przed dniem Y). Po tym terminie możemy bez przeszkód zawrzeć umowę sprzedaży.
Dalszą część artykułu znajdziesz pod opisem szkoleń (sprawdź PROMOCJE)
Jak ustalić warunki sprzedaży nieruchomości. Umowa przedwstępna – kurs online
189,00 zł
Dodaj do koszyka
Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości – kurs online
115,00 zł
Dodaj do koszyka
Kurs pośrednika nieruchomości (szkolenie online)
1.100,00 zł
Dodaj do koszyka
Zadatek a zaliczka – istotne różnice
Zanim przejdziemy do analizy zasadności zawarcia umowy przedwstępnej, należy wyjaśnić różnicę między zadatkiem a zaliczką, które bywają często mylone. O ile bowiem oba terminy dotyczą przedpłat dokonywanych przy zawieraniu transakcji, mają jednak odmienne skutki prawne:
-
Zadatek – jest szczególną formą zabezpieczenia transakcji. Jeżeli umowa zostanie niewykonana przez stronę, która zadatek wpłaciła (np. kupujący odstąpi od umowy), sprzedający może zatrzymać zadatek. Jeśli jednak niewykonanie umowy nastąpi z winy sprzedającego, musi on oddać zadatek kupującemu w podwójnej wysokości.
-
Zaliczka – jest zwyczajną formą przedpłaty, która w przypadku niedojścia umowy do skutku zawsze podlega zwrotowi bez żadnych dodatkowych konsekwencji finansowych.
Z tego wynika, że zadatek jest rozwiązaniem bardziej rygorystycznym, mającym silny wpływ na obie strony transakcji, podczas gdy zaliczka stanowi neutralną formę przedpłaty.
Analiza sytuacji opisanej w liście
W przedstawionym przypadku sprzedający mieszkanie jasno informuje, że środki uzyskane ze sprzedaży są jej niezbędne do zakupu nowego lokalu mieszkalnego. Wskazuje on również konkretne terminy, w których musi otrzymać środki finansowe – najpóźniej do dnia Y. Równocześnie wskazuje, że termin wydania mieszkania nastąpi najpóźniej do dnia X. W takim kontekście zawarcie umowy przedwstępnej z klauzulą zwrotu zadatku w przypadku nieuzyskania przez kupującego kredytu nie przynosi żadnej realnej korzyści sprzedającemu. Co więcej – niesie ze sobą istotne ryzyko: jeśli do transakcji ostatecznie by nie doszło, sprzedający musiałaby zwrócić otrzymane środki, które mogły już być przeznaczone na rezerwację kolejnego mieszkania. Mogłoby to oznaczać utratę kolejnego lokalu lub przynajmniej poważne komplikacje finansowe.
W opisanym przypadku zawarcie umowy przedwstępnej z obowiązkiem zwrotu zadatku w przypadku nieuzyskania kredytu przez kupującego okazuje się więc niekorzystne dla sprzedającej. Zadatek, który w teorii powinien zabezpieczyć transakcję, w tej sytuacji staje się raczej obciążeniem.
Kiedy więc zawierać umowę przedwstępną i w jakiej formie?
Umowa przedwstępna ma sens szczególnie wtedy, kiedy obie strony zyskują realne zabezpieczenie swoich interesów, przykładowo gdy kupujący chce mieć pewność, że sprzedający nie zaoferuje lokalu innej osobie, a sprzedający chce potwierdzenia realnych zamiarów kupującego, które wynikają na przykład z uzyskanej wcześniej promesy kredytowej. Jeśli jedna ze stron nie uzyskuje żadnych wymiernych korzyści, umowa przedwstępna przestaje spełniać swój podstawowy cel.
Warto zaznaczyć, że umowa przedwstępna nie musi być zawierana w formie aktu notarialnego. W praktyce jednak notarialne poświadczenie umowy daje stronom większą pewność prawną oraz upraszcza ewentualne dochodzenie roszczeń wynikających z jej niewykonania. Warto też zauważyć, że zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego w większości przypadków korzystniejsze jest dla potencjalnego nabywcy niż dla sprzedającego nieruchomość (o tym mówimy w innych audycjach).
Propozycje rozwiązania sytuacji
Wobec powyższego rozsądnymi rozwiązaniami mogą być:
-
Zmiana terminów w umowie przedwstępnej – jeśli strony rzeczywiście chcą zawrzeć taką umowę, konieczne jest ustalenie terminów wypłaty środków i przeniesienia własności mieszkania w sposób, który nie zagrozi interesom sprzedającej.
-
Rezygnacja z umowy przedwstępnej – jeżeli ustalenie wspólnych, korzystnych dla obu stron warunków jest niemożliwe lub trudne, warto rozważyć całkowitą rezygnację z tego rodzaju umowy. Wówczas strony ustalają wstępne terminy ustnie, bez ponoszenia zbędnego ryzyka finansowego.
Podsumowanie
W analizowanym przypadku zasadność zawierania umowy przedwstępnej połączonej z wpłatą zadatku okazuje się wątpliwa, a nawet ryzykowna dla sprzedającego. Każdorazowo należy indywidualnie ocenić, czy takie rozwiązanie przynosi obu stronom oczekiwane korzyści. Kluczowa jest świadomość różnic między zadatkiem a zaliczką oraz precyzyjne ustalenie warunków zabezpieczających interesy każdej ze stron transakcji.
Jeśli chcesz na bieżąco śledzić rynek nieruchomości, to zapisz się do naszego newslettera.
Newsletter: Nowości z rynku nieruchomości