Nowy wyrok TSUE – VAT a sprzedaż działki budowlanej

TSUE a VAT od działek budowlanych

W audycji znajdziesz omówienie wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE, szósta izba) z dnia 3 kwietnia 2025 r. w sprawie C‑213/24 (sprawa Grzera).

Jeśli interesujesz się kwestią podatku VAT od sprzedaży działek budowlanych, zachęcamy do skorzystania z wyszukiwarki na naszym blogu, aby odszukać inne audycje dotyczące tego zagadnienia. Znajdziesz tam różnorodne interpretacje prawa dokonane przez polskie sądy.

Fragmenty opisu omawianego problemu

Poniżej zamieszczamy fragmenty treści polskiej wersji językowej wyroku, opublikowanego na oficjalnej stronie Trybunału (curia.europa.eu).

Bardziej szczegółowe omówienie tematu znajduje się w filmie, natomiast zamieszczone poniżej materiały stanowią jedynie uzupełnienie jego treści.

Uwaga: Zarówno w audycji, jak i niniejszym artykule, koncentrujemy się wyłącznie na tej części wyroku, która dotyczy problematyki VAT od sprzedaży działek. Pomijamy natomiast fragmenty odnoszące się do sposobu traktowania małżeństw w kontekście podatku VAT, gdyż kwestia ta ma mniejsze znaczenie dla rynku nieruchomości.

Dalszą część artykułu znajdziesz pod opisem szkoleń (sprawdź PROMOCJE)

Trybunał Sprawiedliwości UE rozstrzyga wątpliwości ws. sprzedaży prywatnych gruntów przez małżeństwo z Polski

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu skierował do Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej pytania dotyczące interpretacji unijnych przepisów o podatku VAT. Sprawa dotyczy małżeństwa, które sprzedało prywatne działki rolne, powierzając całą operację profesjonalnej firmie.

E.T. i W.T. stali się właścicielami gruntów rolnych w 1989 r., otrzymując je od rodziców W.T. w ramach przekazania gospodarstwa rolnego. Nieruchomości weszły do ich majątku wspólnego. W 2011 r. zdecydowali się sprzedać działki, korzystając z pomocy profesjonalnego przedsiębiorstwa – firmy B.A.Z.

Firma ta, działając na podstawie pełnomocnictwa, dokonała kompleksowych działań przygotowawczych do sprzedaży, takich jak podział gruntów na mniejsze działki, uzyskanie wpisów w rejestrze gruntów, zmianę ich przeznaczenia z rolnych na budowlane, uzbrojenie terenu oraz prowadzenie kampanii reklamowej wśród potencjalnych nabywców. Wynagrodzenie firmy stanowiła różnica między ceną minimalną ustaloną w umowie a faktyczną ceną sprzedaży, uzyskaną na rynku. Sprzedaż działek następowała stopniowo w latach 2017–2021.

W ocenie polskiego organu podatkowego, działania te oznaczały, że sprzedaż nieruchomości miała charakter działalności gospodarczej, a w konsekwencji małżeństwo powinno zapłacić VAT. Podstawą takiej decyzji było stwierdzenie, że działki przekształcono w grunty budowlane, dodatkowo dokupując jeszcze jeden teren na drogi wewnętrzne. Decyzje podatkowe w tej sprawie zostały wydane wobec obojga małżonków w 2022 roku.

E.T. i W.T. nie zgodzili się z tą interpretacją. Ich zdaniem sprzedaż działek stanowiła jedynie zarządzanie majątkiem osobistym i nie miała znamion działalności gospodarczej. E.T. złożyła skargę na decyzję podatkową do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu.

Wrocławski sąd uznał, że istnieją poważne wątpliwości, jak interpretować unijną dyrektywę VAT w takich okolicznościach. Kluczowe jest pytanie, czy właściciel działek, który nie prowadził wcześniej działalności gospodarczej, może być uznany za podatnika VAT tylko dlatego, że profesjonalny przedsiębiorca wykonał większość działań związanych z przygotowaniem sprzedaży. Dodatkowo sąd zauważył, że wątpliwości budzi również praktyka polskich organów podatkowych, które rozliczają każdego z małżonków oddzielnie, przypisując im po połowie wartości sprzedaży, mimo że majątek był objęty wspólnością ustawową.

W związku z tym Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zawiesił postępowanie i skierował dwa pytania prejudycjalne do Trybunału Sprawiedliwości UE:

1. Czy osoba, która sprzedaje prywatne nieruchomości, powierzając przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, powinna być traktowana jako prowadząca działalność gospodarczą zgodnie z przepisami dyrektywy VAT?

Ramy prawne:

 Prawo Unii

3        Zgodnie z art. 2 ust. 1 lit. a) dyrektywy VAT opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

4        Artykuł 9 ust. 1 tej dyrektywy przewiduje:

„»Podatnikiem« jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

»Działalność gospodarcza« obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu”.

 Prawo polskie

 Ustawa o podatku od towarów i usług

5        Artykuł 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2017 r., poz. 1221), w brzmieniu mającym zastosowanie do sporu w postępowaniu głównym, stanowi:

„1.      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

2.      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

Opis problemu

Pytanie prejudycjalne zadał Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu.

16      W swym pytaniu pierwszym sąd odsyłający dąży w istocie do ustalenia, czy art. 2 ust. 1 i art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT należy interpretować w ten sposób, że za podatnika prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą można uznać osobę, która sprzedaje grunt stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje określone czynności w celu tej sprzedaży.

17      Sąd odsyłający odnosi się w swoim pytaniu do art. 2 ust. 1 i art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT. Ponieważ pojęcie odpłatnej dostawy towarów zawarte w art. 2 ust. 1 lit. a) dyrektywy VAT nie jest przedmiotem sporu w postępowaniu głównym, a wyłącznie art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT definiuje pojęcia podatnika i działalności gospodarczej, w przedmiocie których zwraca się do Trybunału sąd odsyłający, należy uznać, że pytanie pierwsze dotyczy jedynie wykładni tego art. 9 ust. 1.

18      W tym względzie należy przypomnieć, że dyrektywa VAT wyznacza bardzo szeroki zakres zastosowania VAT, nadając pojęciu „podatnika” szeroką definicję opartą na samodzielności prowadzenia „działalności gospodarczej”, która z kolei jest zdefiniowana w sposób szeroki jako obejmująca wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, a w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu (zob. podobnie wyroki: z dnia 12 września 2000 r., Komisja/Grecja, C‑260/98, EU:C:2000:429, pkt 24–26; z dnia 12 października 2016 r., Nigl i in., C‑340/15, EU:C:2016:764, pkt 27 i przytoczone tam orzecznictwo). To fakt prowadzenia takiej działalności uzasadnia uznanie podmiotu za podatnika (wyrok z dnia 15 września 2011 r., Słaby i in., C‑180/10 i C‑181/10, EU:C:2011:589, pkt 43 i przytoczone tam orzecznictwo).

19      W odniesieniu do sprzedaży działki budowlanej Trybunał wyjaśnił, że istotnym kryterium oceny jest fakt, iż zainteresowany podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców, takie jak uzbrojenie terenu lub działania marketingowe. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym wynikających z nich czynności nie można uważać za zwykłe wykonywanie prawa własności. Takie inicjatywy wpisują się raczej w ramy działalności prowadzonej w celu uzyskania z tego tytułu ciągłego dochodu, którą można zakwalifikować jako działalność gospodarczą (wyroki: z dnia 15 września 2011 r., Słaby i in., C‑180/10 i C‑181/10, EU:C:2011:589, pkt 39–41, 46; z dnia 9 lipca 2015 r., Trgovina Prizma, C‑331/14, EU:C:2015:456, pkt 24; a także z dnia 20 stycznia 2021 r., AJFP Sibiu i DGRFP Braşov, C‑655/19, EU:C:2021:40, pkt 31).

20      Tymczasem z wniosku o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym wynika, że w niniejszej sprawie zostały podjęte następujące działania, które można zakwalifikować jako aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, przy zaangażowaniu środków podobnych do tych wykorzystywanych przez profesjonalnych handlowców:

–        podział nieruchomości na mniejsze działki i podjęcie niezbędnych działań w celu dokonania w związku z tym zmiany wpisów w rejestrze gruntów i księgach wieczystych;

–        zmiana przeznaczenia działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (z gruntów rolnych na działki budowlane);

–        nabycie dodatkowej działki gruntu w celu utworzenia dróg wewnętrznych i dojazdowych do wydzielonych działek;

–        uzbrojenie nieruchomości w media;

–        usunięcie elementów niezgodnych z zamierzonym wykorzystaniem działek;

–        uzyskanie wymaganych zezwoleń od właściwych organów;

–        przeprowadzenie reklamy działek wśród potencjalnych nabywców;

–        przygotowanie dokumentów niezbędnych do zawarcia notarialnych aktów sprzedaży.

21      Ponadto z orzecznictwa wynika również, że okoliczność, iż początkowo doszło do nabycia majątku rzeczowego na własne potrzeby nabywcy, nie stoi na przeszkodzie temu, by taki majątek został następnie wykorzystany do celów wykonywania „działalności gospodarczej” w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT (wyrok z dnia 19 lipca 2012 r., Rēdlihs, C‑263/11, EU:C:2012:497, pkt 39 i przytoczone tam orzecznictwo). Wynika z tego, że podkreślona przez sąd odsyłający okoliczność, iż sporny grunt nie został nabyty w celu prowadzenia działalności rolniczej lub handlowej, nie wyklucza możliwości zakwalifikowania sprzedaży tego gruntu jako prowadzenia działalności gospodarczej.

22      Prawdą jest, że w postępowaniu głównym, jak podkreślono we wniosku o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym, aktywne działania w zakresie sprzedaży, wymienione w pkt 20 niniejszego wyroku, zostały podjęte w odniesieniu do większości z nich nie przez właściciela gruntu przeznaczonego do sprzedaży, lecz przez przedsiębiorcę, któremu zlecono działania w tym zakresie. Sąd odsyłający zastanawia się w tym względzie, czy ta umowa zlecenia nie powoduje ograniczenia do minimum ryzyka gospodarczego ponoszonego przez zbywcę, a tym samym nie wyklucza możliwości uznania, iż wykonywał on samodzielnie działalność gospodarczą.

Wyrok TSUE

Treść wyroku omówiona i skomentowana jest w filmie

ROZDZIAŁY:

• 00:00 Wstęp
• 02:31 opis transakcji, którą skarbówka postanowiła obciążyć podatkiem VAT
• 05:23 jakie wątpliwości miał Wrocławski Wojewódzki Sąd Administracyjny
• 06:33 lista działań "zakazanych"? 10:38 kara za dbałość o własny majątek?
• 11:13 jak coś dobrze sprzedać Nie reklamując tego czegoś?
• 12:15 czy nie należy przygotowywać dokumentów nieruchomości i przeznaczonej do sprzedaży?
• 15:14 czy laik może zatrudniać fachowców do sprzedaży swojego majątku?
• 16:14 osoby działające nieracjonalnie nie zapłacą VAT???
• 19:18 Orzeczenie TSUE
• 20:20 Wątpliwości

Inne wyroki (czasami odmienne):

Sprawa jest skomplikowana i ma rozmaite rozstrzygnięcia w polskich sądach. Warto więc zobaczyć również te audycje:
👉 Pułapka VAT przy sprzedaży Nieruchomości
👉 Podatek VAT a sprzedaż działek budowlanych po podziale
W tej drugiej audycji cytujemy taki wyrok:

"Wyrok NSA z 3.07.2020 r., I FSK 1888/17

„9.1. W świetle przedstawionych wyjaśnień nie można się zgodzić z Sądem pierwszej instancji, że okolicznością wskazującą na działanie wnioskodawcy w charakterze podatnika podatku od towarów i usług jest podział nieruchomości na kilkadziesiąt działek o zróżnicowanym przeznaczeniu. Z przykładowego wyliczenia poczynionego przez TSUE w powołanym wyroku wynika bowiem, że podział nieruchomości w celu uzyskania lepszej ceny nie jest decydujący i nie jest czynnością, która sama z siebie wykraczałyby poza zarząd majątkiem prywatnym. Niezależnie zatem liczby wydzielonych działek sam fakt podziału nieruchomości nie stanowi okoliczności powodującej, że osoba działa w charakterze podatnika VAT.”

Ponadto nie wyczerpują znamion działań jako przedsiębiorca: wycięcie drzew, zamieszczenie ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości na portalu internetowym lub skorzystanie z biura obrotu nieruchomościami."

Jeśli chcesz na bieżąco śledzić rynek nieruchomości, to zapisz się do naszego newslettera.

Newsletter: Nowości z rynku nieruchomości



 Zapisując się akceptuję politykę prywatności i regulamin symen24.pl