2. Podatek VAT a sprzedaż działek budowlanych po podziale (7 min.)

Sprawa jest skomplikowana, ponieważ:

1. Sprzedaż działek budowlanych obciążona jest pełną stawką podatku VAT
art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT - zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
art. 2 ust. 33 ustawy o VAT - przez tereny budowlane rozumie się przeznaczone pod zabudowę w planie lub na podstawie decyzji o warunkach zabudowy (WZ-tki)

2. Sprzedaż działki budowlanej może nie być obciążona podatkiem VAT jeśli sprzedający nie jest przedsiębiorcą.

I tu "zaczynają się schody", ponieważ:

Podatnikami VAT są podmioty prowadzące działalność gospodarczą zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT (Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.) Aby jakaś osoba fizyczna została uznana za kogoś działającego jak Przedsiębiorca (czyli za podatnika VAT) ustawa o VAT nie wymaga, aby ta osoba miała oficjalnie zarejestrowaną działalność gospodarczą. Ustawie wystarczy, że ktoś działa jak przedsiębiorca (sic!).

Ten niezbyt jasny stan prawny jest przyczyną różnej interpretacji obowiązujących przepisów. na przykład:

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej dnia 25.07.2019 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 0114-KDIP1-3.4012.205.2019.3.KK,
VAT przy sprzedaży wydzielonych działek budowlanych:

"Jak już wcześniej wskazano, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT, podmiot dokonujący dostawy w związku z przedmiotową sprzedażą musi wystąpić jako podatnik podatku od towarów i usług.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca dokonał uatrakcyjnienia przedmiotowej nieruchomości poprzez jej podział na mniejsze działki, doprowadzenie mediów: wody i prądu oraz ogrodzeniu ww. nieruchomości. Ponadto Wnioskodawca sam występował z wnioskiem o wydanie decyzji o warunki zabudowy poszczególnych działek. Strona zamierza także zamieszczać ogłoszenia sprzedaży działek na portalach, które zajmują się sprzedażą nieruchomości.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca, podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż udziałów w przedmiotowych nieruchomościach w ramach zarządu Jego majątkiem prywatnym. Ponadto z treści wniosku nie wynika, aby Wnioskodawca z małżonką wykorzystywali nabytą działkę do celów osobistych - prywatnych. Wręcz przeciwnie, Wnioskodawca dokonał szeregu czynności, których efektem jest przekształcenie posiadanej nieruchomości stanowiącej grunty orne, pastwiska, łąki, rowy w działki budowlane zaopatrzone w prąd, wodę oraz ogrodzone, posiadające wydaną dla każdej z nich decyzję zabudowy oraz wpis do księgi wieczystej. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Zainteresowanego udziałów w ww. działkach będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będą składniki majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż udziałów w przedmiotowych działkach będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym."

Takie wątki potrafią „wysadzić” transakcję w ostatniej chwili, jeśli pośrednik nie widzi ryzyka na czas. Dlatego w kursie pośrednika nieruchomości online kładę duży nacisk na praktyczne bezpieczeństwo obrotu i typowe miny prawno-proceduralne.

Wyrok NSA z 3.07.2020 r., I FSK 1888/17

"9.1. W świetle przedstawionych wyjaśnień nie można się zgodzić z Sądem pierwszej instancji, że okolicznością wskazującą na działanie wnioskodawcy w charakterze podatnika podatku od towarów i usług jest podział nieruchomości na kilkadziesiąt działek o zróżnicowanym przeznaczeniu. Z przykładowego wyliczenia poczynionego przez TSUE w powołanym wyroku wynika bowiem, że podział nieruchomości w celu uzyskania lepszej ceny nie jest decydujący i nie jest czynnością, która sama z siebie wykraczałyby poza zarząd majątkiem prywatnym. Niezależnie zatem liczby wydzielonych działek sam fakt podziału nieruchomości nie stanowi okoliczności powodującej, że osoba działa w charakterze podatnika VAT."

Ponadto nie wyczerpują znamion działań jako przedsiębiorca: wycięcie drzew, zamieszczenie ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości na portalu internetowym lub skorzystanie z biura obrotu nieruchomościami.

#nieruchomości #VAT #podziałdziałki

Cytowane przepisy odzwierciedlają stan prawny aktualny w lutym 2021. Zawsze sprawdzaj aktualne wersje ustaw 😉

P.S.
19 lipca 2022 r. Trybunał Konstytucyjny (sygn. akt SK 20/19) w swoim rozstrzygnięciu nie dopatrzył się niekonstytucyjności przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych definiujących działalność gospodarczą podlegającą temu podatkowi w związku z odpłatnym zbyciem nieruchomości. W uzasadnieniu Trybunał podkreślił jednak, że każdy przypadek musi być oceniany indywidualnie, przez pryzmat całokształtu okoliczności, w tym działań podjętych przez właściciela nieruchomości przed sprzedażą, do tego z uwzględnieniem zasady in dubio pro tributario.

Inne wyroki (czasami odmienne):

Sprawa jest skomplikowana i ma rozmaite rozstrzygnięcia w polskich sądach. Warto więc zobaczyć również te audycje:
👉 Pułapka VAT przy sprzedaży Nieruchomości
👉 Nowy wyrok TSUE – VAT do działek budowlanych