Zaskoczenie w budownictwie mieszkaniowym. Co z mieszkaniami 2026?
Najważniejsze liczby – tło 2025
W 2025 roku oddano do użytkowania 208,8 tys. mieszkań (+4,3% r/r). Jednocześnie spadła liczba mieszkań, na które wydano pozwolenia – 265,6 tys. (-8,8% r/r) – oraz liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto – 212,4 tys. (-9,2% r/r). Ten układ często oznacza, że rynek „dowozi” inwestycje rozpoczęte wcześniej, natomiast ostrożniej zasila przyszły pipeline. Szczególną uwagę zwraca końcówka roku – w grudniu widać mocne przyspieszenia w części kategorii, zwłaszcza w pozwoleniach. Szczegóły i interpretacja: w materiale wideo.
Segmenty rynku: deweloperzy vs indywidualni
W danych za 2025 widać wyraźny rozdźwięk pomiędzy segmentami: w deweloperskim (sprzedaż/wynajem) oddania są relatywnie mocne, ale „front” nowych projektów (pozwolenia i starty) jest słabszy r/r; w indywidualnym dynamika jest stabilniejsza, a pozwolenia i starty nie spadają tak mocno jak w segmencie deweloperskim. Wykresy poniżej pokazują różnice w ujęciu rocznym oraz w ujęciu grudzień-do-listopad (m/m). Najważniejsze: wykresy pozwalają szybko zobaczyć, gdzie rynek realnie przyspiesza, a gdzie jest to jednorazowy skok w danych.
Wykresy do obejrzenia
1) Deweloperzy: zmiana r/r – oddane vs pozwolenia vs rozpoczęte
✅ Darmowa checklista (PDF) do pobrania na dole artykułu
Przygotowałem 1-stronicową ściągę: „Jak rozpoznać scenariusz rynku nieruchomości w 2026”. Dzięki niej możesz co miesiąc (lub co kwartał) szybko sprawdzić, czy zaczyna dominować scenariusz bazowy, popytowy czy recesyjny.
Rozpoczęte budowy: kolejny dowód, że deweloperzy hamują
Rozpoczęto budowę 199,3 tys. mieszkań, czyli -9,9% r/r.
Dalsza część artykułu pod informacją o kursach
Ten wykres porównuje trzy wskaźniki r/r dla budownictwa „na sprzedaż lub wynajem” i pomaga ocenić, czy segment buduje przyszłą podaż podobnym tempem jak kończy inwestycje.
2) Budownictwo indywidualne: zmiana r/r – oddane vs pozwolenia vs rozpoczęte
Tu widać stabilność segmentu indywidualnego, szczególnie w „wejściu” (pozwolenia i starty), co bywa ważne dla rynków podmiejskich.
I jeszcze budownictwo "społeczne":
3) Porównanie form: pozwolenia/zgłoszenia i rozpoczęte budowy według formy
To porządkuje zależność „papier vs łopata”: pozwolenia są wyprzedzające, a starty to twardszy sygnał realnego uruchamiania inwestycji.
4) Struktura pozwoleń w 2025 – udziały form budownictwa
Udziały pokazują, które segmenty dominują w nowych pozwoleniach – to szybki obraz tego, „kto buduje przyszłość”.
5) Struktura rozpoczęć w 2025 – udziały form budownictwa
Analogicznie dla rozpoczętych budów – widać, jak duży jest udział dominujących segmentów w realnych startach.
6) Grudzień 2025 vs listopad 2025: przyspieszenia m/m – pozwolenia vs starty
To tutaj widać „grudniowe zaskoczenie” w dynamice m/m, szczególnie w pozwoleniach. Interpretację – czy to trend, czy domknięcie roku – omawiam w filmie.
7) Grudzień 2025: liczby bezwzględne – pozwolenia vs starty (wg form)
Ten wykres pokazuje skalę grudnia w liczbach, czyli ile mieszkań faktycznie uzyskało pozwolenie i ile budów wystartowało w danym miesiącu.
8) Udział form w rozpoczętych budowach w czasie
Wykres udziałów pokazuje, kto dominuje w cyklu startów oraz jak zmienia się struktura rynku w czasie.
9) Miesięcznie: liczba mieszkań z pozwoleniami (pozwolenia/zgłoszenia)
Miesięczne dane ułatwiają odróżnienie jednego skoku od trwalszego trendu.
10) Miesięcznie: liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto
Tu widać realne tempo uruchamiania inwestycji – to jeden z kluczowych wskaźników, gdy myślimy o podaży w kolejnych latach.
Co dalej?
Jeśli interesuje Cię, co te dane mogą oznaczać dla rynku mieszkań (w tym dla cen i podaży w kolejnych latach), obejrzyj materiał wideo – tam omawiam wnioski krok po kroku, na wykresach.
Jeśli chcesz nie tylko czytać o rynku, ale też zdobyć praktyczne umiejętności – zobacz nasze kursy online. Wybrałem dla Ciebie 3 szkolenia, które szczególnie pomogą w pracy agenta i inwestora.
Kurs pośrednika nieruchomości online
Prawo w obrocie nieruchomościami – kurs online
Umiejętności sprzedażowe agenta – kurs sprzedaży nieruchomości (online)