1. Czy po podziale działki budowlanej potrzebna jest powtórna decyzja o warunkach zabudowy (7 min.)
Warunki zabudowy po podziale działki
Podział działki budowlanej to dla wielu inwestorów i pośredników codzienny temat. Ale często pojawia się pytanie: czy po takim podziale trzeba występować o nową decyzję o warunkach zabudowy? W tym krótkim nagraniu wyjaśniam to prosto i na przykładach, tak aby uniknąć nieporozumień i zbędnych kosztów.
Tomasz Lebiedź odpowiada na pytanie:
"Czy decyzja o warunkach zabudowy dotycząca działki np: 4000m2, po podziale tej działki na 4 po 1000 m2, obowiązuje dla każdej nowo wydzielonej działki, czy trzeba starać się o nową decyzję o warunkach zabudowy?"
Jeśli chcesz nie tylko czytać o rynku, ale też zdobyć praktyczne umiejętności – zobacz nasze kursy online. Wybrałem dla Ciebie 3 szkolenia, które szczególnie pomogą w pracy agenta i inwestora.
Pakiet kursów o obrocie działkami budowlanymi – online
Jak uzyskać decyzję o warunkach zabudowy – kurs online
Podział działki budowlanej. Procedura – kurs online
Pamiętaj, że w Polsce nie ma prawa precedensowego
Z tego powodu dwie podobne (a nawet tożsame) sprawy mogą zakończyć się innym wyrokiem.
W filmie omawiana jest sprawa II SA/Gd 346/19, w której Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wydał wyrok dnia 4 grudnia 2019 r.
Dla porównania zachęcamy do poznania sprawy II SA/Gd 196/20, w której Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wydał wyrok dnia 21 października 2020 r.
W pierwszej sprawie Sąd uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 26 marca 2019 r. nr (...) w przedmiocie nieważności decyzji w sprawie przeniesienia w części decyzji dotyczącej warunków zabudowy, a w drugiej sprawie Sąd oddalił skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 15 stycznia 2020 r., nr [...] w przedmiocie nieważności decyzji w sprawie przeniesienia w części decyzji o warunkach zabudowy. Treści wyroków bez trudu znajdziesz w Internecie, wpisując w wyszukiwarce podaną wyżej sygnaturę akt spraw.
Rynek nieruchomości zmienia się szybko – nie przegap nowych danych. Zapisz się na darmowy newsletter
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Art. 63.
1. W odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości.
2.Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Informację tej treści zamieszcza się w decyzji.
3. Jeżeli decyzja o warunkach zabudowy wywołuje skutki, o których mowa w art. 36, przepisy art. 36 oraz art. 37 stosuje się odpowiednio. Koszty realizacji roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 1 i 3, ponosi inwestor, po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.
4. Wnioskodawcy, który nie uzyskał prawa do terenu, nie przysługuje roszczenie o zwrot nakładów poniesionych w związku z otrzymaną decyzją o warunkach zabudowy.
5.Organ, który wydał decyzję, o której mowa w art. 59ust. 1, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane jej przeniesienie.
Kodeks postępowania administracyjnego.
Art. 156.
§ 1. Organ administracji publicznej stwierdza nieważność decyzji, która:
1) wydana została z naruszeniem przepisów o właściwości;
2) wydana została bez podstawy prawnej lub z rażącym naruszeniem prawa;
3) dotyczy sprawy już poprzednio rozstrzygniętej inną decyzją ostateczną albo sprawy, którą załatwiono milcząco;
4) została skierowana do osoby niebędącej stroną w sprawie;
5) była niewykonalna w dniu jej wydania i jej niewykonalność ma charakter trwały;
6) w razie jej wykonania wywołałaby czyn zagrożony karą;
7) zawiera wadę powodującą jej nieważność z mocy prawa.
§ 2. Nie stwierdza się nieważności decyzji z przyczyn wymienionych w § 1 pkt 1, 3, 4 i 7, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło dziesięć lat, a także gdy decyzja wywołała nieodwracalne skutki prawne.
Uwaga: Art. 156 § 2 częściowo został z dniem 21 maja 2015 r. uznany za niezgodny z art. 2 Konstytucji RP (wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 12 maja 2015 r. Dz.U.2015.702)
FAQ: warunki zabudowy a podział działki (2025)
Informacje mają charakter ogólny i nie stanowią porady prawnej. W indywidualnych sprawach skonsultuj się z właściwym urzędem lub specjalistą.
- Czy po podziale działki potrzebna jest nowa decyzja o warunkach zabudowy (WZ)?
- To zależy od zgodności nowo wydzielonych działek z warunkami istniejącej decyzji (m.in. dostęp do drogi, parametry działki, uzbrojenie, „dobre sąsiedztwo”). Przy istotnych zmianach najczęściej potrzebna jest nowa WZ.
- Czy warunki zabudowy są ważne po podziale działki?
- WZ dotyczy terenu wskazanego w decyzji i załączniku graficznym. Po podziale pozostaje użyteczna, jeśli nowa działka nadal spełnia warunki decyzji; w przeciwnym razie organ może wymagać nowej WZ.
- Co najpierw: podział działki czy warunki zabudowy?
- Gdy nie ma MPZP, praktycznie często najpierw uzyskuje się WZ, które wyznacza parametry podziału (front, minimalna powierzchnia itp.). Jeśli obowiązuje MPZP, podział wykonuje się zgodnie z planem – bez WZ.
- Czy warunki zabudowy „przechodzą” po podziale działki?
- Nie przechodzą automatycznie na każdą nową działkę. Obowiązują w zakresie, w jakim nowy stan faktyczny odpowiada decyzji i jej mapie. Przy rozbieżnościach potrzebna bywa nowa WZ.
- Przeniesienie warunków zabudowy po podziale działki – czy to możliwe?
- Tak. WZ można przenieść na innego inwestora decyzją organu (na wniosek, z zachowaniem dotychczasowych warunków). Po podziale urząd bada, czy zakres decyzji obejmuje wskazaną nową działkę.
- Warunki zabudowy na dwie działki – czy jedna WZ wystarczy?
- Jeśli planujesz dwa odrębne budynki lub inwestycje, organ może wymagać osobnych decyzji. Jedna WZ bywa wystarczająca tylko wtedy, gdy obejmuje całość inwestycji zgodnie z zakresem.
- Jak podział wpływa na dostęp do drogi publicznej?
- Nowe działki muszą mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej (bezpośrednio lub przez służebność/drogę wewnętrzną). Utrata dostępu po podziale często wymusza wniosek o nową WZ.
- Minimalna powierzchnia/front działki a WZ – co jeśli podział tego nie spełnia?
- Jeśli parametry nowej działki nie odpowiadają wymogom z WZ, decyzja może nie być podstawą do dalszych kroków. Zwykle konieczna jest nowa WZ pod aktualny stan.
- Czy decyzja o WZ wygasa po czasie albo po zmianie planu?
- WZ co do zasady nie ma stałego terminu ważności, ale w określonych sytuacjach może być wygaszona lub zmieniona, bądź stać się bezprzedmiotowa (np. kolizje decyzyjne, zmiany planistyczne).
- Jakie dokumenty do nowej WZ po podziale?
- Zazwyczaj: wniosek, mapa z zaznaczeniem terenu, koncepcja zagospodarowania, potwierdzenie dostępu do drogi oraz warunki/możliwości przyłączenia mediów. Organ może żądać dodatkowych załączników.
- Czy MPZP eliminuje potrzebę WZ przy podziale?
- Tak. Gdy obowiązuje miejscowy plan, inwestycję i podział prowadzi się zgodnie z nim – WZ wydaje się wyłącznie przy braku MPZP.
- Decyzja o podziale działki zapadła – co dalej?
- Najczęściej: aktualizacja ewidencji, założenie/zmiana ksiąg wieczystych, ewentualna nowa mapa do celów projektowych oraz – jeśli potrzeba – wniosek o WZ pod nowy stan.
Więcej audycji znajdziesz na BLOGU
Cytowane przepisy odzwierciedlają stan prawny aktualny w lutym 2021. Zawsze sprawdzaj aktualne wersje ustaw 😉
Coś dla Patronów:
Tu znajdziesz specjalne treści przeznaczone tylko dla Patronów.
