Co czeka rynek nieruchomości w 2026 po spadku na budowach

Rozpoczęte budowy: kolejny dowód, że deweloperzy hamują

Rozpoczęto budowę 199,3 tys. mieszkań, czyli -9,9% r/r.

Struktura:

• deweloperzy: 120,9 tys., -16,2% r/r,
• inwestorzy indywidualni: 74,9 tys., +2,2% r/r.

To spójne z pozwoleniami: deweloperzy nie tylko mniej „planują” (pozwolenia), ale też realnie mniej odpalają (rozpoczęcia).

Bufor: w budowie jest bardzo dużo, więc efekt nie musi być natychmiastowy

Na koniec listopada 2025 r. w budowie pozostawało ok. 849,9 tys. mieszkań, co oznacza +0,8% r/r.

To działa jak amortyzator: nawet jeśli pipeline się kurczy, to przez pewien czas rynek „ma z czego dowozić”. Ale amortyzator ma to do siebie, że jeśli długo jedziesz po dziurach, to w końcu się kończy — i wtedy nierówność czuć mocniej.

Momentum końcówki roku: listopad wyraźnie słabszy niż październik

W danych miesięcznych GUS widać, że w listopadzie 2025 (vs październik 2025) spadły:

• pozwolenia: -15,0%,
• rozpoczęcia: -35,9%,
• oddania: -2,6%.

To nie jest jeszcze „wyrok” na cały trend, ale jest to sygnał, że hamowanie nie jest tylko statystyczne — ono ma też dynamikę w ostatnich miesiącach.

Co z tego wynika dla rynku mieszkań: mechanika, nie wróżenie

Z tych danych można wyciągnąć jeden bardzo praktyczny wniosek:

Dziś mamy relatywnie wysoki dopływ mieszkań (oddania), ale jednocześnie deweloperzy wyraźnie ograniczają przyszłą podaż (pozwolenia i starty).

Dlaczego to ważne: bo deweloperzy są „silnikiem podaży miejskiej”

Budownictwo indywidualne rośnie w pozwoleniach i startach, ale to nie jest ten sam produkt i ta sama geografia co mieszkania deweloperskie:

• domy częściej powstają poza rdzeniem miast,
• są mniej „płynnym” towarem inwestycyjnym,
• nie rozwiązują wprost presji popytowej w segmentach miejskich.

Jeśli więc deweloperzy hamują, to rynek może mieć za 12–24+ miesięcy sytuację: popyt (nawet umiarkowany) vs mniej nowej podaży.

Ceny nie rosną od pozwoleń — ale pozwolenia zmieniają warunki gry

W krótkim terminie ceny zależą od:

• kredytu i jego dostępności,
• dochodów i rynku pracy,
• nastrojów i oczekiwań.

W średnim terminie (kilka kwartałów do kilku lat) ceny zależą też od:

• tego, ile nowej podaży faktycznie wchodzi do sprzedaży,
• ile mieszkań „stoi” niesprzedanych,
• jak szybko rynek wchłania ofertę.

Spadek pozwoleń i rozpoczęć u deweloperów zmienia właśnie tę średnioterminową część równania.

Prognozy są ważne, ale wygrywa ten, kto potrafi je zamienić w działania: ofertowanie, rozmowy cenowe, praca z kupującym i sprzedającym. Dlatego polecam kurs pośrednika nieruchomości online – uczysz się tam warsztatu, który działa niezależnie od koniunktury.

Trzy scenariusze dla rynku mieszkań w Polsce

Poniżej są trzy logiczne ścieżki, które mogą się wyłonić z tego punktu startowego. Każda jest realna — a to, która wygra, rozstrzygną konkretne dane: kredyt, rynek pracy, oferta i tempo sprzedaży.

Scenariusz 1: bazowy — „miękkie lądowanie i powolna luka podaży”

Sedno: gospodarka nie wpada w recesję, kredyt odżywa umiarkowanie, a ograniczenie podaży deweloperskiej zaczyna być odczuwalne dopiero z opóźnieniem.

Jak wygląda rynek:

• Oddania jeszcze są solidne (bo domyka się stary portfel budów).
• Deweloperzy nie rzucają na rynek masowo nowych projektów, bo pipeline jest słabszy (pozwolenia i starty w dół).
• Ceny: częściej stabilizacja lub łagodny wzrost nominalny, zwłaszcza w topowych miastach i popularnych segmentach (2–3 pokoje, dobre lokalizacje).
• Najem: umiarkowana presja wzrostowa, bez „szarpnięcia”.

Co to oznacza praktycznie dla kupujących:

• Wybór mieszkań może się stopniowo pogarszać (mniej ciekawych nowych inwestycji wchodzi do oferty),
• negocjacje nadal możliwe, ale „perełki” znikają szybciej niż przeciętne lokale.

Scenariusz 2: popytowy — „popyt wraca szybciej niż podaż: ceny i czynsze dostają paliwo”

Sedno: następuje wyraźne ożywienie popytu (kredyt, programy popytowe, spadek kosztu finansowania), a rynek trafia na ograniczoną podaż przyszłą, bo deweloperzy już wcześniej przycięli pipeline.

Jak wygląda rynek:

• Oferta deweloperska zaczyna się szybko kurczyć.
• Ceny: rośnie dynamika cen transakcyjnych i ofertowych, zwłaszcza w dużych miastach.
• Wraca zjawisko „wciągania” rynku wtórnego (popyt, który nie mieści się w pierwotnym, przenosi się na wtórny).
• Najem: czynsze przyspieszają, bo część popytu zostaje po stronie najmu (nie łapie kredytu albo czeka).

Co to oznacza praktycznie:

• szybciej znikają mieszkania w dobrych układach i lokalizacjach,
• mniej „gratisów” od deweloperów, więcej indeksowania cen w trakcie sprzedaży,
• decyzje zakupowe są podejmowane szybciej, a rynek staje się nerwowy.

Scenariusz 3: recesyjny — „popyt słabnie, a oddania jeszcze dopływają: rabaty, bonusy, selektywne spadki”

Sedno: gospodarka hamuje, rośnie niepewność, kredyt jest trudny albo popyt po prostu się cofa. W tym samym czasie rynek jeszcze przez chwilę dostaje podaż z projektów rozpoczętych wcześniej — co może tworzyć przestrzeń do negocjacji.

Jak wygląda rynek:

• wydłuża się czas sprzedaży,
• rośnie znaczenie rabatów, pakietów wykończenia, dopłat do miejsca postojowego,
• ceny nominalne mogą być „płaskie”, a realnie spadać; w części lokalizacji/segmentów możliwe spadki nominalne.

Co to oznacza praktycznie:

• kupujący odzyskuje siłę negocjacyjną,
• najem hamuje, ale nie musi się załamać (zależy od dochodów i migracji).

Jak rozpoznać, który scenariusz zaczyna dominować: konkretne sygnały w danych

Poniżej masz „checklistę”, którą da się stosować co miesiąc/kwartał — i ona naprawdę rozstrzyga.

Sygnały popytowe (najważniejsze, najszybciej działają)

• Nowe kredyty hipoteczne (liczba i wartość uruchomień): wyraźny wzrost przez kilka miesięcy z rzędu sugeruje scenariusz popytowy; stagnacja lub spadek przesuwa rynek w stronę bazowego lub recesyjnego.
• Koszt kredytu i polityka banków: spadek kosztu finansowania i poluzowanie zdolności kredytowej wzmacnia popytowy; wzrost kosztu i zaostrzenie warunków wzmacnia recesyjny.
• Rynek pracy i realne dochody: stabilne zatrudnienie i realny wzrost płac wspiera bazowy/popytowy; pogorszenie zatrudnienia i wzrost niepewności wspiera recesyjny.

Sygnały podażowe (tu najważniejsze są pozwolenia i starty deweloperów)

• Pozwolenia i rozpoczęcia deweloperów: w danych GUS widać silne spadki (pozwolenia -19,6%, starty -16,2% u deweloperów). Jeśli spadki się utrzymają, rośnie ryzyko „luki podaży” w średnim terminie.
• Bufor mieszkań w budowie: na koniec listopada 2025 w budowie było ok. 849,9 tys. mieszkań. Dopóki bufor jest wysoki, rynek może nie odczuwać braków natychmiast; jeśli bufor zacznie się kurczyć przy niskich startach, presja na podaż będzie rosła.

Sygnały rynkowe (najbardziej „życiowe”: oferta, negocjacje, tempo sprzedaży)

• Oferta deweloperska i „miesiące oferty”: szybkie kurczenie oferty sugeruje popytowy; szybki wzrost oferty sugeruje recesyjny.
• Różnica między ceną ofertową a transakcyjną: rosnąca skala negocjacji i rabatów sugeruje recesyjny; zanik negocjacji sugeruje popytowy.
• Tempo sprzedaży: jeśli sprzedaż wyraźnie przewyższa wprowadzanie nowych lokali do oferty, rynek przesuwa się w stronę popytowego; jeśli nowe lokale przybywają szybciej niż sprzedaż, rośnie prawdopodobieństwo recesyjnego.
• Czas ekspozycji ogłoszeń (pierwotny i wtórny): skracanie czasu ekspozycji wspiera popytowy; wydłużanie wspiera recesyjny.
• Najem: czynsze i pustostany: przyspieszenie wzrostu czynszów i szybkie wynajmowanie wspiera popytowy; hamowanie wzrostu czynszów i rosnące pustostany wspiera recesyjny.

Jak spiąć wszystko w jedną myśl i mieć z tego realną prognozę roboczą

Wynik z raportu GUS można streścić jednym zdaniem, które jest bardzo „praktyczne”:

Oddania w 2025 wyglądają przyzwoicie, ale deweloperzy wyraźnie ograniczają przyszłą podaż (pozwolenia i starty), więc za 12–24+ miesięcy rynek będzie bardziej wrażliwy na to, co zrobi popyt (kredyt + rynek pracy).

To jest najuczciwsza interpretacja: GUS daje twardy sygnał o podaży (już go widać w danych), ale kierunek cen rozstrzygnie popyt.

Dwa proste testy rzeczywistości, które możesz stosować od razu

Test 1: „Czy kurczy się oferta, mimo że oddania jeszcze są wysokie?”

Jeśli tak — to znaczy, że popyt wchłania szybciej, a scenariusz popytowy rośnie w prawdopodobieństwie.

Test 2: „Czy rośnie przestrzeń do negocjacji mimo spadku startów?”

Jeśli tak — to znaczy, że popyt słabnie szybciej niż podaż dopływa, a scenariusz recesyjny zyskuje.

Zakończenie: co obserwować w 2026, jeśli 2025 kończy się spadkami deweloperskimi

Raport GUS za styczeń–listopad 2025 mówi wprost: deweloperzy mocno przyhamowali w pozwoleniach i startach. To nie musi od razu wywołać braków (bo w budowie jest ogromny wolumen), ale zmienia układ sił na przyszłość: rynek staje się bardziej „podatny” na wzrosty, jeśli popyt wróci mocniej, i bardziej „skłonny do rabatów”, jeśli gospodarka przyhamuje.

Szybka ściąga: jak rozpoznać dominujący scenariusz rynku nieruchomości (bazowy / popytowy / recesyjny)

Poniższa ściąga ma działać jak „przełącznik scenariuszy”. Nie musisz śledzić wszystkiego naraz: wybierz 6–8 wskaźników, obserwuj je co miesiąc lub co kwartał i sprawdzaj, w którą stronę układa się większość sygnałów.

Jak korzystać z ściągi (30 sekund)

• Jeśli w danym kwartale większość punktów wpada do jednej kolumny, to ten scenariusz najczęściej zaczyna dominować.
• Jeśli sygnały są mieszane, zwykle dominuje scenariusz bazowy (rynek „płynie środkiem”), a przełom następuje po 2–3 kolejnych odczytach.

Scenariusz popytowy dominuje, gdy widzisz jednocześnie:

• Kredyty hipoteczne: wyraźny wzrost liczby i wartości uruchomień przez kilka miesięcy z rzędu (popyt „wraca na rynek”).
• Koszt kredytu / dostępność: realny spadek kosztu finansowania lub poluzowanie polityki banków (łatwiej o zdolność, mniej odrzuceń).
• Oferta deweloperów: oferta szybko się kurczy, spada liczba dostępnych lokali i „miesiące oferty”.
• Ceny i negocjacje: rośnie dynamika cen transakcyjnych, a negocjacje słabną (mniej rabatów, krótsza ekspozycja ofert).
• Tempo sprzedaży: sprzedaż przewyższa wprowadzanie nowych lokali do oferty (rynek „wchłania” szybciej niż deweloperzy dostarczają).
• Najem: czynsze przyspieszają, mieszkania wynajmują się szybciej, a presja popytowa przenosi część osób na rynek najmu.

Wniosek praktyczny: w popytowym rośnie ryzyko szybszych wzrostów cen i czynszów, bo popyt trafia na ograniczony pipeline podaży (spadek pozwoleń i startów deweloperów).

Scenariusz recesyjny dominuje, gdy widzisz jednocześnie:

• Rynek pracy: pogorszenie (wzrost bezrobocia, spadek zatrudnienia lub wyraźny spadek dynamiki realnych płac).
• Kredyty hipoteczne: spadek uruchomień lub brak odbicia mimo zmian stóp; rośnie ostrożność banków.
• Oferta i zaleganie: oferta rośnie, wydłuża się czas sprzedaży, rośnie liczba mieszkań gotowych i niesprzedanych.
• Ceny efektywne: wracają rabaty, bonusy (wykończenie, miejsce postojowe), rośnie różnica między ceną ofertową a transakcyjną.
• Tempo sprzedaży: sprzedaż nie nadąża, a nowa podaż (lub zalegające lokale) zwiększa konkurencję.
• Najem: dynamika czynszów hamuje, rośnie czas znalezienia najemcy (w części lokalizacji rosną pustostany).

Wniosek praktyczny: w recesyjnym kupujący odzyskuje siłę negocjacyjną, a rynek staje się selektywny (lokalizacja i standard decydują bardziej niż „średnia rynkowa”).

Scenariusz bazowy dominuje, gdy widzisz mieszankę, ale bez skrajności:

• Kredyty hipoteczne: umiarkowany wzrost lub stabilizacja (bez „wystrzału”).
• Koszt kredytu / dostępność: brak gwałtownych zmian; rynek stopniowo dostosowuje się do warunków finansowania.
• Oferta deweloperów: nie kurczy się dramatycznie i nie rośnie lawinowo; rynek „trzyma balans”.
• Ceny: stabilizacja lub łagodny wzrost nominalny; różnice między miastami i segmentami rosną.
• Negocjacje: nadal możliwe, ale nie są dominującym elementem każdej transakcji.
• Najem: umiarkowana presja czynszowa, bez gwałtownych skoków.

Wniosek praktyczny: w bazowym rynek porusza się „po środku”, ale spadek pozwoleń i startów u deweloperów działa jak tło ryzyka: jeśli popyt nagle przyspieszy, łatwo przejść do scenariusza popytowego; jeśli gospodarka osłabnie, rynek może skręcić w recesyjny.

Najprostsza reguła wyboru scenariusza (do zapamiętania)

• Popytowy: kredyt rośnie + oferta się kurczy + negocjacje znikają.
• Recesyjny: kredyt słabnie + oferta rośnie + rabaty wracają.
• Bazowy: nic nie „wystrzeliwuje” w żadną stronę, a wskaźniki wahają się umiarkowanie.

Mini-checklista „co sprawdzam co miesiąc”

• Nowe kredyty hipoteczne (liczba i wartość)
• Oprocentowanie / koszt kredytu + sygnały z banków o zdolności
• Oferta deweloperów (liczba lokali, miesiące oferty)
• Skala negocjacji (rabat vs cena ofertowa)
• Czas ekspozycji ofert
• Czynsze i tempo wynajmu
• Rynek pracy (zatrudnienie, bezrobocie, realne płace)

Jeśli 4–5 z powyższych punktów konsekwentnie wskazuje tę samą stronę przez 2–3 odczyty z rzędu, to zwykle oznacza, że dany scenariusz zaczyna dominować.

Do pobrania:

Checklista: Jak rozpoznać scenariusz rynku nieruchomości w 2026 (pdf do pobrania)

Jeśli chcesz nie tylko czytać o rynku, ale też zdobyć praktyczne umiejętności – zobacz nasze kursy online. Wybrałem dla Ciebie 3 szkolenia, które szczególnie pomogą w pracy agenta i inwestora.