Możesz uzyskać zapłatę za służebność przesyłu – postanowienie SN z 2025

Służebność przesyłu a zasiedzenie – ważne postanowienie Sądu Najwyższego z 2025 roku

W postanowieniu z dnia 5 lutego 2025 r. (sygn. II CSKP 2313/22) Sąd Najwyższy zajął stanowisko, które może mieć istotne znaczenie dla sporów dotyczących urządzeń przesyłowych zainstalowanych na cudzych nieruchomościach – czyli linii energetycznych, gazociągów, wodociągów i innych tego typu instalacji. Sąd odniósł się do kwestii możliwości zasiedzenia służebności przesyłu w okresie przed jej formalnym wprowadzeniem do Kodeksu cywilnego.

Kontekst prawny

Służebność przesyłu została wprowadzona do polskiego prawa cywilnego dopiero z dniem 3 sierpnia 2008 r., w wyniku nowelizacji Kodeksu cywilnego (dodanie art. 305(1)–305(4) k.c.). Przed tą datą przedsiębiorstwa przesyłowe często korzystały z cudzych gruntów bez zawierania odpowiednich umów, opierając się na koncepcji tzw. służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu. Praktyka sądów przez długi czas dopuszczała możliwość zasiedzenia takiej służebności jeszcze przed 2008 rokiem.

Nowe stanowisko Sądu Najwyższego

W omawianym orzeczeniu z 5 lutego 2025 r. Sąd Najwyższy wyraźnie odciął się od tej dotychczasowej linii orzeczniczej. Uznał bowiem, że:

"Przyjęcie istnienia w stanie prawnym obowiązującym od 1 stycznia 1965 r. do 2 sierpnia 2008 r. służebności o treści odpowiadającej służebności przesyłu oraz doliczenie okresu posiadania takiej służebności do czasu potrzebnego do zasiedzenia służebności przesyłu narusza zakaz retroakcji (działania prawa wstecz), wynikający m.in. z art. 3 Kodeksu cywilnego."

Innymi słowy, nie jest możliwe doliczenie okresu korzystania z nieruchomości przed 2008 rokiem do terminu zasiedzenia służebności przesyłu, ponieważ taka służebność formalnie nie istniała w systemie prawnym przed wejściem w życie odpowiednich przepisów.

Potwierdzenie wcześniejszego stanowiska – postanowienie SN z 24 lutego 2024 r.

Podobne stanowisko Sąd Najwyższy zajął już wcześniej w postanowieniu z 24 lutego 2024 r. (III CZP 108/22), w którym również wskazał, że termin zasiedzenia nie mógł rozpocząć biegu przed 3 sierpnia 2008 r., ponieważ wcześniej nie istniała odpowiednia podstawa prawna dla tego typu służebności.

Jeśli chcesz na bieżąco śledzić rynek nieruchomości, to zapisz się do naszego newslettera, a pod formularzem rejestracyjnym znajdziesz kilka wybranych wykresów, z tych które są użyte w audycji.
Zobacz Inne audycje z profesorem Ryszardem Strzelczykiem >>>

Praktyczne konsekwencje orzeczenia

To nowe podejście Sądu Najwyższego może mieć daleko idące skutki zarówno dla właścicieli nieruchomości, jak i przedsiębiorstw przesyłowych:

Dla właścicieli nieruchomości:

• Orzeczenie wzmacnia pozycję właścicieli działek, na których znajdują się urządzenia przesyłowe.

• W wielu przypadkach możliwe będzie dochodzenie roszczeń z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości, nawet jeśli urządzenia te są tam od wielu lat.

• Można kwestionować twierdzenia przedsiębiorstw, że służebność została zasiedziana.

Dla przedsiębiorstw przesyłowych:

• Znacznie trudniejsze będzie powoływanie się na zasiedzenie służebności przesyłu, jeśli urządzenia zostały posadowione przed 2008 rokiem.

• Będą musiały aktywnie uregulować stan prawny swoich instalacji, np. poprzez zawarcie umowy o ustanowienie służebności lub – jeśli właściciel się nie zgadza – złożenie wniosku do sądu.

To orzeczenie ma bardzo praktyczny wymiar przy transakcjach – służebność przesyłu, wynagrodzenie za korzystanie z gruntu i „niewidoczne” obciążenia potrafią wpływać na cenę, negocjacje i bezpieczeństwo umowy. Jeśli chcesz uporządkować takie ryzyka i nauczyć się, jak je wyłapywać w pracy z klientem, zobacz kurs pośrednika nieruchomości online (pełny program i materiały są na stronie kursu).

Podsumowanie

Nowe orzeczenie Sądu Najwyższego z 2025 r. stanowi zwrot w dotychczasowej linii orzeczniczej. Kluczowe jest stwierdzenie, że nie można zasiedzieć służebności przesyłu przed jej formalnym wprowadzeniem do polskiego prawa, czyli przed 3 sierpnia 2008 r. Tym samym wszelkie próby przedsiębiorstw przesyłowych, by doliczać wcześniejszy okres posiadania do terminu zasiedzenia, są nieskuteczne i sprzeczne z zasadą niedziałania prawa wstecz.

Dla właścicieli nieruchomości to szansa na uregulowanie sytuacji prawnej oraz ewentualne dochodzenie roszczeń. Dla firm przesyłowych – konieczność bardziej aktywnego podejścia do legalizacji zajętych gruntów.

Więcej dowiesz się z naszej szkoleń: