Opublikowano

O granicach odpowiedzialności pośrednika w obrocie nieruchomościami

Ostatnio gorąca dyskusja nad wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie z 6 czerwca 2018 r., sygn. akt XXV C 1472/15 o tym, że skoro Agencja Nieruchomości wiedziała o ryzyku kupna mieszkania od Dewelopera i nie poinformowała nabywcy, to ponosi ona odpowiedzialność.

Nie ma sensu rozważanie, czy „skazany” pośrednik był, lub nie był, wspólnikiem oszustwa.

Nie o to chodzi !

O wiele ważniejsze jest zdanie, na które będą mogły powoływać się strony (i sądy) w przyszłych procesach.

To zdanie brzmi:

„Zgodnie z art. 355 par. 2 kc. od przedsiębiorcy wymaga się szczególnej staranności. Ta staranność wymaga, by pośrednik dobrał taką kadrę, która ma kwalifikacje pozwalające na rozpoznanie ryzyk związanych z handlem nieruchomościami. „

Jesteście w stanie spełnić wymaganie „….by pośrednik dobrał taką kadrę, która ma kwalifikacje pozwalające na rozpoznanie ryzyk związanych z handlem nieruchomościami.”???

Jesteście???

No to, Ja, Wam powiem: w odróżnieniu od znakomitej większości pośredników, mam uprawnienia budowlane (sic!), ale… w procesie sprzedaży nieruchomości nie wydaję ekspertyz budowlanych. Ponadto, w związku z wyuczonym zawodem i z ww. uprawnieniami wiem jak posługiwać się urządzeniami geodezyjnymi i jak czytać i mierzyć mapy, ale… nie zastępuję uprawnionego geodety. Analogicznie… nie zastępuję geologa itp. itd.

A te ww. „ryzyka”, to tylko „ryzyka inżynierskie”. A jest wiele innych. Np.: czy można doradzać klientom tzw. „pewną inwestycję” ? Macie szklaną kulę? Skąd wiecie, że jutro rynek nie padnie? Myślicie, że to niemożliwe ? To mało widzieliście
😉

I teraz wyobraź sobie, że klient oskarży Cię o „błędne doradztwo inwestycyjne”. A Ty będziesz tłumaczyć „rynek jest nieprzewidywalny”. I oczywiście będziesz mieć rację.

Ale Sąd powie: „Zgodnie z art. 355 par. 2 kc. od przedsiębiorcy wymaga się szczególnej staranności. Ta staranność wymaga, by pośrednik dobrał taką kadrę, która ma kwalifikacje pozwalające na rozpoznanie ryzyk związanych z handlem nieruchomościami. „

Tego chcecie?

Kto był kiedykolwiek w Sądzie, ten wie, jak rozległe są granice interpretacji (a raczej nadinterpretacji) wyroków i jak częste jest powoływanie się na wyroki (mimo braku prawa precedensowego).

Nie warto tracić energii na czcze dyskusje, co do samej zasadności wyroku w tej konkretnej sprawie, ponieważ nie o to tu chodzi !

Chodzi o coś więcej! O ogólną tendencję do przerzucania na Przedsiębiorców odpowiedzialności „za wszystko”.

A jeśli nie zaniepokoił Was ww. wyrok, to może ruszy Was orzeczenie TK o tym, że US mogą korzystać ze skargi pauliańskiej, ponieważ skutkiem tego orzeczenia będzie to, że Przedsiębiorca, który kupił cokolwiek może narazić się na odpowiedzialność za długi sprzedawcy
😉 . Śmieszne ? Nie, to jest straszne !

Te dwa przykłady to kolejne woreczki, pod którymi się uginacie, ale cierpliwie ten ciężar nosicie
😉 (To ostatnie zdanie to jest odwołanie do „Cesarza” Kapuścińskiego
😉 – pouczającej lektury)

A omawiany wyrok można uznać za dobry i za zły zarazem.

Dobry, ponieważ, jak wynika z artykułu, był reakcją na ewidentny udział w naciąganiu/oszukiwaniu klienta.

Zły, ponieważ w uzasadnieniu, Przedsiębiorcy stawiane są wymagania, których zwyczajnie nie jest w stanie spełnić w rozsądnej cenie. Niestety, w naszym porządku prawnym często uważa się, że Przedsiębiorca ma wyręczać w swojej pracy organy śledcze, skarbowe itp. W ten sposób Przedsiębiorcy działający uczciwie narażeni są na ponoszenie nadmiernej odpowiedzialności za grzechy innych.

A wracając do pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i rozważań na temat odpowiedzialności zastanówmy się nad innymi sytuacjami:

1 – Załóżmy, że pośrednik ma umowę tylko ze sprzedającym i że wie, iż w danym terenie, w wyjątkowe mokre lata, raz na 10-15 lat piwnice domów zalewane są przez wody gruntowe. Czy ma tę „zachęcającą” informację umieścić w opisie oferty?

2 – Albo załóżmy, że pośrednik sprzedaje dom obok torów kolejowych. Czy w opisie oferty ma zamieścić uwagę, że taki dom będzie trudno odsprzedać w przyszłości?

3 – I taki przypadek z życia wzięty: Pośrednik sprzedawał dom, w którego dokumentach wpisana była pow. użytkowa 380 m2. Po transakcji kupiec przemierzył dom i okazało się, że tych metrów jest 10% mniej. Nabywca zażądał od pośrednika zwrotu 1/10 ceny nieruchomości. Czy pośrednik był winien? Wszak oparł się na dokumentach. Ale… gdyby oprzeć się na tym fragmencie uzasadnienia wyroku „Zgodnie z art. 355 par. 2 kc. od przedsiębiorcy wymaga się szczególnej staranności. Ta staranność wymaga, by pośrednik dobrał taką kadrę, która ma kwalifikacje pozwalające na rozpoznanie ryzyk związanych z handlem nieruchomościami. ” – to można by wysnuć wniosek, że pośrednik powinien zatrudnić eksperta, który zweryfikuje zgodność treści dokumentów nieruchomości z jej stanem faktycznym. Słowem – można by uznać, że na pośredniku ciąży większa odpowiedzialność niż na Notariuszu (sic !)

Co sądzicie o 3 ww. przykładach ?

4 – O i jeszcze jedno, czyli popularne ostatnio ogłoszenia (w tym pośredników) z tekstem:

„Gwarantowana stopa zwrotu to 8%”

No przecież to idealnie podpada pod ten wyrok
😉

===

W każdym razie My – od wielu, wielu lat informujemy nabywców o tym, że wszelkie informacje o nieruchomości podane są na podstawie zapewnień Sprzedającego i że zalecamy przeprowadzenie ich weryfikacji na koszt i staraniem nabywcy.

Dlaczego sami nie prowadzimy tej weryfikacji? Z dwóch powodów: po pierwsze klient nie uwierzy naszym ekspertom, a po drugie – jak uwierzy, a potem okaże się, że ekspert się pomylił, to my będziemy oskarżenie o zmowę i dostarczanie fałszywych danych.