Opublikowano

O granicach odpowiedzialności pośrednika w obrocie nieruchomościami

Ostatnio gorąca dyskusja nad wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie z 6 czerwca 2018 r., sygn. akt XXV C 1472/15 o tym, że skoro Agencja Nieruchomości wiedziała o ryzyku kupna mieszkania od Dewelopera i nie poinformowała nabywcy, to ponosi ona odpowiedzialność.

Nie ma sensu rozważanie, czy „skazany” pośrednik był, lub nie był, wspólnikiem oszustwa.

Nie o to chodzi !

O wiele ważniejsze jest zdanie, na które będą mogły powoływać się strony (i sądy) w przyszłych procesach.

To zdanie brzmi:

„Zgodnie z art. 355 par. 2 kc. od przedsiębiorcy wymaga się szczególnej staranności. Ta staranność wymaga, by pośrednik dobrał taką kadrę, która ma kwalifikacje pozwalające na rozpoznanie ryzyk związanych z handlem nieruchomościami. „

Jesteście w stanie spełnić wymaganie „….by pośrednik dobrał taką kadrę, która ma kwalifikacje pozwalające na rozpoznanie ryzyk związanych z handlem nieruchomościami.”???

Jesteście???

No to, Ja, Wam powiem: w odróżnieniu od znakomitej większości pośredników, posiadam uprawnienia budowlane (sic!), ale… w procesie sprzedaży nieruchomości nie wydaję ekspertyz budowlanych. Ponadto, w związku z wyuczonym zawodem i z w/w uprawnieniami wiem jak posługiwać się urządzeniami geodezyjnymi i jak czytać i mierzyć mapy ale… nie zastępuję uprawnionego geodety. Analogicznie… nie zastępuję geologa, itp. itd.

A te w/w „ryzyka”, to tylko „ryzyka inżynierskie”. A jest wiele innych. Np.: czy można doradzać klientom tzw. „pewną inwestycję” ? Macie szklaną kulę? Skąd wiecie, że jutro rynek nie padnie? Myślicie, że to niemożliwe ? To mało widzieliście 

I teraz wyobraź sobie, że klient oskarży Cię o „błędne doradztwo inwestycyjne”. A Ty będziesz tłumaczyć „rynek jest nieprzewidywalny”. I oczywiście będziesz mieć rację.

Ale Sąd powie: „Zgodnie z art. 355 par. 2 kc. od przedsiębiorcy wymaga się szczególnej staranności. Ta staranność wymaga, by pośrednik dobrał taką kadrę, która ma kwalifikacje pozwalające na rozpoznanie ryzyk związanych z handlem nieruchomościami. „

Tego chcecie?

Kto był kiedykolwiek w Sądzie ten wie, jak rozległe są granice interpretacji (a raczej nadinterpretacji) wyroków i jak częste jest powoływanie się na wyroki (mimo braku prawa precedensowego).

Nie warto tracić energii na czcze dyskusje, co do samej zasadności wyroku w tej konkretnej sprawie, ponieważ nie o to tu chodzi !

Chodzi o coś więcej! O ogólną tendencję do przerzucania na Przedsiębiorców odpowiedzialności „za wszystko”.

A jeśli nie zaniepokoił Was w/w wyrok, to może ruszy Was orzeczenie TK o tym, że US mogą korzystać ze skargi pauliańskiej (to orzeczenie wydano kilka dni temu). A skutkiem tego orzeczenia będzie to, że Przedsiębiorca który kupił cokolwiek może narazić się na odpowiedzialność za długi sprzedawcy  . Śmieszne ? Nie, to jest straszne !

Te dwa w/w przykłady to kolejne woreczki pod którymi się uginacie, ale cierpliwie ten ciężar nosicie  (To ostatnie zdanie to jest odwołanie do „Cesarza” Kapuścińskiego  – pouczającej lektury)

A omawiany wyrok można uznać za dobry i za zły zarazem.

Dobry, ponieważ, jak wynika z artykułu był reakcją na ewidentny udział w naciąganiu/oszukiwaniu klienta.

Zły, ponieważ w uzasadnieniu, Przedsiębiorcy stawiane są wymagania, których zwyczajnie nie jest w stanie spełnić w rozsądnej cenie. Niestety, w naszym porządku prawnym często uważa się, że Przedsiębiorca ma wyręczać w swojej pracy organy śledcze, skarbowe itp. W ten sposób Przedsiębiorcy działający uczciwie narażeni są na ponoszenie nadmiernej odpowiedzialności za grzechy innych.

A wracając do pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i rozważań na temat odpowiedzialności zastanówmy się nad innymi sytuacjami:

1 – Załóżmy, że pośrednik ma umowę tylko ze sprzedającym i że wie iż w danym terenie, w wyjątkowe mokre lata, raz na 10-15 lat piwnice domów zalewane są przez wody gruntowe. Czy ma tę „zachęcającą” informację umieścić w opisie oferty?

2 – Albo załóżmy, że pośrednik sprzedaje dom obok torów kolejowych. Czy w opisie oferty ma zamieścić uwagę, że taki dom będzie trudno odsprzedać w przyszłości?

3 – I taki przypadek z życia wzięty: Pośrednik sprzedawał dom w którego dokumentach wpisana była pow. użytkowa 380 m2. Po transakcji kupiec przemierzył dom i okazało się, że tych metrów jest 10% mniej. Nabywca zażądał od pośrednika zwrotu 1/10 ceny nieruchomości. Czy pośrednik był winien? Wszak oparł się na dokumentach. Ale… gdyby oprzeć się na ty fragmencie uzasadnienia wyroku „Zgodnie z art. 355 par. 2 kc. od przedsiębiorcy wymaga się szczególnej staranności. Ta staranność wymaga, by pośrednik dobrał taką kadrę, która ma kwalifikacje pozwalające na rozpoznanie ryzyk związanych z handlem nieruchomościami. ” – to można by wysnuć wniosek, że pośrednik powinien zatrudnić eksperta który zweryfikuje zgodność treści dokumentów nieruchomości z jej stanem faktycznym. Słowem – można by uznać, że na pośredniku ciąży większa odpowiedzialność niż na Notariuszu (sic !)

Co sądzicie o 3 w/w przykładach ?

4 – O i jeszcze jedno, czyli popularne ostatnio ogłoszenia (w tym pośredników) z tekstem:

„Gwarantowana stopa zwrotu to 8%”

No przecież to idealnie podpada pod ten wyrok 

===

W każdym razie, My – od wielu, wielu lat informujemy nabywców o tym, że wszelkie informacje o nieruchomości podane są na podstawie zapewnień Sprzedającego i że zalecamy przeprowadzenie ich weryfikacji na koszt i staraniem nabywcy.

Dlaczego sami nie prowadzimy tej weryfikacji? Z dwóch powodów: po pierwsze klient nie uwierzy naszym ekspertom, a po drugie – jak uwierzy a potem okaże się że ekspert się pomylił, to my będziemy oskarżenie o zmowę i dostarczanie fałszywych danych.

 

Pomoc dla pracodawców – Szkolenia dla agentów nieruchomości >>>

 Promocyjne pakiety grupowe, kursy online z egzaminami

 

======

Zmiany i nowości 2019 😉 :

Od kilkunastu lat korzystacie Państwo z naszych kursów (za co dziękujemy 😉 ), ale po sprzedaniu kilkudziesięciu tysięcy szkoleń nadszedł czas na zmiany, a nowy rok to dobra okazja na ich wprowadzenie.

W związku z tym:

• W dniach 31 grudnia 2018 i 1 oraz drugiego stycznia na naszych platformach https://www.lebiedz.com.pl/ oraz https://symen24.pl mogą występować techniczne przerwy i/lub wyłączenia możliwości dokonywania zakupów.

• 27 grudnia 2018 zostanie czasowo (do 1 stycznia 2019) wyłączona możliwość składania zamówień z opcją „płatność zwykłym przelewem”. Dostępne będą tylko szybkie płatności przelewami online lub kartami.

• UWAGA: zamówienia opłacane tradycyjnym przelewem lub przekazem bankowym zostaną zrealizowane pod warunkiem, że zapłata pojawi się na naszym koncie przed 30 grudnia 2018. Zamówienia nieopłacone w w/w terminie zostaną anulowane. JEŚLI nie chcesz ryzykować wybierz płatność online lub PayPal.

Zmiany w kursach:

• w styczniu 2019 zostaną wprowadzone zmiany w niektórych pakietach (czyli w kursach składających się z kilku osobnych szkoleń online). Celem zmian jest lepsze dopasowanie składu pakietu do Państwa potrzeb. Dla przykładu z podstawowego kursu na pośrednika usunięte zostanie szkolenie dotyczące rekrutacji agentów. Oczywiście zmiany te nie dotkną tych którzy nabędą szkolenia do końca 2018.

• Wprowadzone zostaną nowe pakiety których przeznaczeniem będzie dostarczenie właścicielom agencji wygodnych narzędzi do permanentnego przyuczania nowych pracowników, oraz sprawdzanie poziomu wiedzy (dzięki egzaminom online). Przykład takiego pierwszego pakietu możecie Państwo zobaczyć pod tym linkiem https://symen24.pl/szkolenia-dla-agentow-nieruchomosci-pakiety-promocyjne-online/

• Od 1 stycznia obowiązywać będzie nowy cennik (bo obecny ma już kilka lat).  

Nowe kanały komunikacji:

Coraz większa rolę w komunikacji odgrywają media społecznościowe dlatego zapraszamy do śledzenia naszych strona na Facebook:

• https://www.facebook.com/symen24/

• https://www.facebook.com/tomaszlebiedzstrona