Mieszkanie na kredyt. Próg bólu inwestora.

Mieszkanie na kredyt czy obligacje? Pełne założenia i obliczenia dla 4 oraz 10 lat

Czy mieszkanie na wynajem kupione za gotówkę lub na kredyt może przynieść lepszy wynik niż detaliczne obligacje skarbowe? Sama wysokość czynszu albo oprocentowania nie daje odpowiedzi. Trzeba porównać cały majątek inwestora na końcu badanego okresu: pieniądze uzyskane z najmu, wartość mieszkania po sprzedaży, pozostały kredyt, wszystkie dopłaty do rat oraz wynik kapitału ulokowanego w obligacjach.

Poniższe obliczenia przedstawiają modelową symulację czterech sposobów wykorzystania kapitału:

1. 500 000 zł przeznaczone na jedno mieszkanie kupione bez kredytu albo na obligacje;
2. 100 000 zł własnych środków i 400 000 zł kredytu na jedno mieszkanie;
3. około 223 000 zł własnych środków i 277 000 zł kredytu, przy którym dochód z najmu pokrywa ratę;
4. 500 000 zł wykorzystane do zakupu dwóch mieszkań na kredyt oraz utworzenia rezerwy w obligacjach.

Wszystkie kwoty są nominalne i zostały zaokrąglone do pełnych złotych, chyba że dla pokazania mechanizmu podano dokładniejszą wartość. Jest to symulacja edukacyjna, a nie prognoza cen mieszkań, przyszłej inflacji ani indywidualna rekomendacja inwestycyjna.

Spis treści

• Dlaczego 3,5% nie jest zyskiem z obligacji?
• Wspólne założenia dotyczące mieszkania i najmu
• Założenia dotyczące obligacji COI i EDO
• Założenia dotyczące kredytu
• Porównanie po 4 latach
• Porównanie po 10 latach
• Zestawienie wszystkich progów
• Czego model nie uwzględnia?

Dlaczego 3,5% nie jest zyskiem z obligacji?

Wartość 3,5% nie oznacza stopy zwrotu z obligacji. Oznacza łączny wzrost wartości mieszkania potrzebny w ciągu czterech lat, aby mieszkanie kupione za gotówkę, razem z dochodem z najmu, osiągnęło taki sam wynik jak obligacje COI.

W modelu 500 000 zł ulokowane w obligacjach COI przynosi przez cztery lata około 67 432,50 zł odsetek netto. Oznacza to około 13,49% łącznego zysku od początkowego kapitału, a nie 3,5%.

Mieszkanie przynosi w tym samym czasie około 85 600 zł dochodu z najmu. Jest to więcej niż 67 432,50 zł z obligacji, ale nie porównujemy wyłącznie dochodu z najmu i odsetek. Porównujemy cały majątek inwestora po czterech latach.

Na zakup mieszkania i rozpoczęcie inwestycji wydajemy łącznie 500 000 zł, ale gotowe mieszkanie ma na początku wartość rynkową około 480 000 zł. Część wydatków, takich jak podatek, notariusz i inne koszty transakcyjne, nie zwiększa wartości lokalu. Przy sprzedaży odejmujemy dodatkowo 3% wartości mieszkania.

Jeżeli cena mieszkania po czterech latach nadal wynosi 480 000 zł, rachunek wygląda następująco:

• cena sprzedaży: 480 000 zł;
• koszt sprzedaży 3%: 14 400 zł;
• kwota po kosztach sprzedaży: 465 600 zł;
• dochód z najmu przez cztery lata: 85 600 zł;
• łączny majątek: 465 600 zł + 85 600 zł = 551 200 zł.

Obligacje dają w modelu 567 432,50 zł. Mieszkaniu brakuje zatem 16 232,50 zł. Aby po potrąceniu 3% kosztu sprzedaży uzyskać tę różnicę, mieszkanie musi być warte około 496 735 zł. Jest to wzrost z 480 000 zł o około 3,49% łącznie, czyli około 0,86% średnio rocznie z uwzględnieniem procentu składanego.

Gdyby nie było nieodzyskiwalnych kosztów zakupu i kosztu sprzedaży, mieszkanie dzięki wyższemu dochodowi z najmu nie musiałoby drożeć, aby pokonać wynik obligacji w tym konkretnym modelu.

Wspólne założenia dotyczące mieszkania i najmu

Roczny dochód z najmu przed spłatą kredytu

W cztery lata mieszkanie generuje zatem 4 × 21 400 zł = 85 600 zł, a w dziesięć lat 10 × 21 400 zł = 214 000 zł. Nie zakładamy reinwestowania bieżących wpływów z najmu ani wzrostu czynszu.

Stawka ryczałtu 8,5% jest stosowana w modelu dlatego, że roczny przychód 27 500 zł nie przekracza progu 100 000 zł. Aktualne zasady opodatkowania najmu prywatnego można sprawdzić w serwisie podatki.gov.pl.

Założenia dotyczące obligacji COI i EDO

W symulacji wykorzystano parametry obligacji oferowanych w sierpniu 2026 roku. COI0830 mają oprocentowanie 4,75% w pierwszym roku, a następnie inflację powiększoną o marżę 1,50 punktu procentowego. Odsetki są wypłacane co roku i nie są w tym modelu reinwestowane. EDO0836 mają oprocentowanie 5,35% w pierwszym roku, a następnie inflację powiększoną o 2 punkty procentowe. Odsetki EDO są kapitalizowane.

Parametry emisji można sprawdzić na oficjalnych stronach: COI0830 oraz EDO0836.

Model COI na cztery lata

Po pierwszym roku przyszłe oprocentowanie nie jest znane, ponieważ zależy od inflacji. W obliczeniach przyjęto modelową ścieżkę oprocentowania: 4,75%, 4,20%, 3,70% i 4,00%. Podatek od odsetek wynosi 19%.

Po czterech latach inwestor odzyskuje 500 000 zł kapitału i otrzymuje łącznie 67 432,50 zł odsetek netto. Łączny wynik wynosi 567 432,50 zł. Jest to około 13,49% zysku łącznie. Ponieważ kupony nie są reinwestowane, nie należy utożsamiać tego wyniku z jedną stałą roczną stopą składaną.

Model EDO na dziesięć lat

W modelu przyjęto oprocentowanie 5,35% w pierwszym roku, 4,70% w drugim, 4,20% w trzecim oraz 4,50% w każdym z kolejnych siedmiu lat. Są to założenia symulacji, a nie gwarantowane przyszłe stawki. Odsetki są corocznie dopisywane do kapitału i pracują w następnych latach.

• odsetki brutto: 782 047,22 zł − 500 000 zł = 282 047,22 zł;
• podatek 19%: około 53 588,97 zł;
• kapitał po podatku: około 728 458,25 zł;
• zysk netto: około 228 458,25 zł;
• efektywna średnia stopa netto: około 3,84% rocznie.

Dla mniejszych kwot wynik obligacji skaluje się proporcjonalnie:

Założenia dotyczące kredytu

• okres kredytowania: 25 lat, czyli 300 miesięcy;
• raty: równe;
• oprocentowanie bazowe: 6% rocznie;
• po pięciu latach w wariancie samofinansującym analizowane są także stopy 5% i 7%;
• nie uwzględniono prowizji banku, ubezpieczeń kredytu ani kosztu wcześniejszej spłaty;
• dochód z najmu przeznaczany jest na obsługę raty;
• jeżeli rata jest wyższa od dochodu z najmu, różnica jest dopłatą inwestora i powiększa łączną kwotę jego własnych wpłat.

Kredyt 400 000 zł

Kredyt 277 000 zł

Różnica pomiędzy miesięcznym dochodem przyjętym do obsługi kredytu, czyli 21 400 zł ÷ 12 = 1 783,33 zł, a ratą 1 784,71 zł wynosi tylko około 1,38 zł miesięcznie. Dlatego ten wariant nazywamy w przybliżeniu samofinansującym się.

Porównanie po 4 latach

Wariant 1: 500 000 zł i mieszkanie bez kredytu

Przy niezmienionej wartości mieszkania inwestor otrzymałby po sprzedaży 465 600 zł oraz 85 600 zł z najmu. Łącznie daje to 551 200 zł. Jest to o 51 200 zł więcej niż początkowe 500 000 zł, ale o 16 232,50 zł mniej niż wynik COI wynoszący 567 432,50 zł.

• próg uniknięcia nominalnej straty: mieszkanie może być warte około 427 216 zł, czyli około 11,00% mniej niż początkowe 480 000 zł;
• próg pokonania COI: mieszkanie musi być warte około 496 735 zł;
• wymagany wzrost do pokonania COI: około 3,49% łącznie, czyli około 0,86% średnio rocznie.

Wzór dla progu pokonania obligacji:

(567 432,50 zł − 85 600 zł) ÷ 0,97 = 496 734,54 zł.

Wariant 2: 100 000 zł własnych środków i 400 000 zł kredytu

Z początkowych 100 000 zł kwota 30 000 zł pokrywa koszty transakcyjne i przygotowanie lokalu, a 70 000 zł jest wkładem w cenę mieszkania. Kredyt wynosi 400 000 zł.

Przez cztery lata inwestor dopłaca do rat łącznie 38 105,87 zł. Jego całkowite własne wpłaty wynoszą zatem 138 105,87 zł. Po czterech latach pozostaje 368 774,43 zł kredytu.

Aby odzyskać wszystkie wpłacone pieniądze, kwota po sprzedaży i spłacie kredytu musi wynieść 138 105,87 zł:

(368 774,43 zł + 138 105,87 zł) ÷ 0,97 = 522 557,01 zł.

• próg uniknięcia straty: około 522 557 zł wartości mieszkania;
• wymagany wzrost: około 8,87% łącznie, w zaokrągleniu 9%;
• 100 000 zł w COI osiąga 113 486,50 zł;
• po dodaniu dopłat 38 105,87 zł inwestycja mieszkaniowa powinna zwrócić co najmniej 151 592,37 zł;
• próg pokonania COI: około 536 461 zł wartości mieszkania;
• wymagany wzrost do pokonania COI: około 11,76% łącznie, w zaokrągleniu 12%.

Wariant 3: około 223 000 zł własnych środków i inwestycja samofinansująca się

Inwestor przeznacza około 193 000 zł na wkład w cenę mieszkania i 30 000 zł na koszty oraz przygotowanie lokalu. Kredyt wynosi 277 000 zł, a rata około 1 784,71 zł miesięcznie jest niemal równa miesięcznemu dochodowi z najmu przyjętemu w modelu.

Po czterech latach saldo kredytu wynosi około 255 376,29 zł, a łączna dopłata wynikająca z zaokrągleń jedynie 66,31 zł.

• próg uniknięcia straty: około 493 240 zł wartości mieszkania;
• wymagany wzrost: około 2,76% łącznie, w zaokrągleniu 3%;
• 223 000 zł w COI osiąga około 253 074,90 zł;
• próg pokonania COI: około 524 245 zł wartości mieszkania;
• wymagany wzrost do pokonania COI: około 9,22% łącznie, w zaokrągleniu 9%.

Wariant 4: 500 000 zł, dwa mieszkania i rezerwa w obligacjach

Dwa mieszkania wymagają łącznie około 446 000 zł własnych środków: dwa razy po 193 000 zł wkładu w cenę oraz dwa razy po 30 000 zł kosztów. Pozostałe 54 000 zł trafia do obligacji jako rezerwa. Łączna wartość początkowa dwóch przygotowanych mieszkań wynosi 960 000 zł, a łączny kredyt 554 000 zł.

Po czterech latach:

• saldo dwóch kredytów: około 510 752,58 zł;
• łączna dopłata do rat: około 132,63 zł;
• rezerwa 54 000 zł w COI: około 61 282,71 zł;
• próg uniknięcia straty całego portfela: około 489 486 zł za każde mieszkanie, czyli wzrost o około 1,98%;
• próg pokonania 500 000 zł ulokowanych w COI: około 524 245 zł za każde mieszkanie;
• wymagany wzrost do pokonania COI: około 9,22% łącznie.

Zestawienie po 4 latach

Porównanie po 10 latach

Wariant 1: 500 000 zł i mieszkanie bez kredytu

Przy niezmienionej wartości mieszkania inwestor otrzymuje po sprzedaży 465 600 zł oraz 214 000 zł z najmu. Łączny majątek wynosi 679 600 zł. EDO osiąga w modelu około 728 458,25 zł, a więc przy braku wzrostu ceny obligacje wygrywają o około 48 858 zł.

• próg uniknięcia nominalnej straty: około 294 845 zł wartości mieszkania;
• mieszkanie może zatem stracić około 38,57% początkowej wartości, a inwestor nadal odzyska nominalnie 500 000 zł dzięki dochodowi z najmu;
• próg pokonania EDO: około 530 369 zł wartości mieszkania;
• wymagany wzrost do pokonania EDO: około 10,49% łącznie;
• odpowiada to wzrostowi o około 1,00% średnio rocznie.

Wzór dla progu pokonania EDO:

(728 458,25 zł − 214 000 zł) ÷ 0,97 = 530 369,33 zł.

Wariant 2: 100 000 zł własnych środków i 400 000 zł kredytu

Przez dziesięć lat inwestor dopłaca do rat około 95 264,67 zł. Łącznie angażuje zatem 195 264,67 zł własnych pieniędzy. Po dziesięciu latach do spłaty pozostaje około 305 407,92 zł kredytu.

• próg uniknięcia straty: około 516 157 zł wartości mieszkania;
• wymagany wzrost: około 7,53% łącznie;
• 100 000 zł w EDO osiąga około 145 691,65 zł;
• po doliczeniu 95 264,67 zł dopłat inwestycja mieszkaniowa powinna zwrócić co najmniej 240 956,32 zł;
• próg pokonania EDO: około 563 262 zł wartości mieszkania;
• wymagany wzrost do pokonania EDO: około 17,35% łącznie, w zaokrągleniu 17%.

Ten wariant daje największą dźwignię przy jednym mieszkaniu, ale wymaga stałej dopłaty około 794 zł miesięcznie. Dźwignia zaczyna poprawiać wynik wobec obligacji dopiero po przekroczeniu progu około 17% wzrostu wartości mieszkania w ciągu dziesięciu lat.

Wariant 3: około 223 000 zł własnych środków i inwestycja samofinansująca się

Przy oprocentowaniu 6% rata niemal w całości jest pokrywana przez dochód z najmu. Po dziesięciu latach pozostaje około 211 494,99 zł kredytu. W tym czasie najemca, poprzez czynsz, sfinansował zarówno odsetki, jak i spłatę około 65 505 zł kapitału kredytu.

• próg uniknięcia straty: około 448 104 zł wartości mieszkania;
• mieszkanie może stracić około 6,65% wartości, a inwestor nadal odzyska nominalnie własne wpłaty;
• 223 000 zł w EDO osiąga około 324 892,38 zł;
• próg pokonania EDO przy oprocentowaniu kredytu 6%: około 553 148 zł;
• wymagany wzrost do pokonania EDO: około 15,24% łącznie.

Wpływ zmiany oprocentowania po pięciu latach

Po pięciu latach saldo kredytu 277 000 zł wynosi około 249 111,88 zł. Dla pozostałych 20 lat ponownie obliczamy ratę przy oprocentowaniu 5%, 6% albo 7%. Próg oznacza taki końcowy wzrost wartości mieszkania, aby inwestycja osiągnęła wynik 223 000 zł ulokowanych w EDO.

Spadek oprocentowania do 5% powoduje powstanie dodatniego przepływu pieniężnego i obniża próg pokonania obligacji. Wzrost oprocentowania do 7% ponownie wymusza regularne dopłaty i podnosi wymagany wzrost ceny mieszkania.

Wariant 4: 500 000 zł, dwa mieszkania i rezerwa w EDO

Dwa mieszkania mają na początku łączną wartość około 960 000 zł. Łączne zadłużenie wynosi 554 000 zł. Po dziesięciu latach saldo dwóch kredytów spada do około 422 989,97 zł. Rezerwa 54 000 zł ulokowana w EDO osiąga w modelu około 78 673,49 zł.

Przy niezmienionej wartości mieszkań końcowy majątek wygląda następująco:

• łączna wartość sprzedaży dwóch mieszkań: 960 000 zł;
• po potrąceniu kosztu sprzedaży 3%: 931 200 zł;
• po spłacie kredytów: około 508 210,03 zł;
• rezerwa w EDO: około 78 673,49 zł;
• łączny majątek: około 586 883,52 zł.

Przy braku wzrostu cen portfel jest nominalnie powyżej początkowych 500 000 zł, ale pozostaje około 141 575 zł poniżej wyniku 500 000 zł ulokowanych w EDO.

• próg nominalnej straty: spadek wartości każdego mieszkania o około 9,29%;
• próg pokonania 500 000 zł w EDO: wzrost wartości mieszkań o około 15,20%;
• przy wzroście o 20% końcowy majątek wynosi około 773 124 zł, czyli około 44 665 zł więcej niż wynik EDO;
• przy wzroście o 30% końcowy majątek wynosi około 866 244 zł, czyli około 137 785 zł więcej niż wynik EDO;
• przy spadku wartości mieszkań o 10% końcowy majątek wynosi około 493 764 zł, czyli około 234 695 zł mniej niż wynik EDO.

Zestawienie po 10 latach

Co naprawdę pokazują te progi?

Zakup jednego mieszkania bez kredytu ma najniższy próg potrzebnego wzrostu ceny. Po czterech latach wystarcza około 3,5% wzrostu łącznie, a po dziesięciu latach około 10,5%. Wynika to z tego, że cały dochód z najmu pozostaje u inwestora i nie jest przeznaczany na odsetki bankowe.

Wariant ze 100 000 zł i kredytem 400 000 zł wymaga stałych dopłat. Po dziesięciu latach inwestor wyłożył nie tylko początkowe 100 000 zł, lecz także około 95 000 zł późniejszych dopłat. Dlatego wzrost ceny o kilka procent nie wystarcza do pokonania obligacji. Potrzebny jest wzrost o około 17%.

Wariant z wkładem około 223 000 zł jest spokojniejszy pod względem miesięcznego przepływu. Najem niemal pokrywa ratę, a część raty spłaca kapitał kredytu i zwiększa udział właściciela w mieszkaniu. Nadal jednak koszty odsetek sprawiają, że do pokonania EDO potrzeba w bazowym scenariuszu około 15% wzrostu wartości lokalu.

Dwa mieszkania dają największą ekspozycję na zmianę cen. Jeżeli ceny wzrosną, inwestor korzysta ze wzrostu wartości aktywów wartych początkowo łącznie 960 000 zł. Jeżeli ceny spadną, strata również dotyczy niemal miliona złotych wartości nieruchomości, podczas gdy zadłużenie nie spada razem z cenami. Dźwignia finansowa nie tworzy zysku sama z siebie. Powiększa dodatni albo ujemny wynik aktywa po odjęciu kosztu finansowania.

Czego model nie uwzględnia?

Model jest celowo uproszczony. Przy interpretowaniu wyniku trzeba pamiętać, że nie uwzględniono między innymi:

• wzrostu czynszu wraz z inflacją;
• reinwestowania bieżących wpływów z najmu i corocznych kuponów COI;
• alternatywnego zysku, który mogłyby przynosić comiesięczne dopłaty do rat;
• kosztu czasu właściciela albo wynagrodzenia firmy zarządzającej najmem;
• poważnej awarii, długotrwałego pustostanu, szkód wyrządzonych przez najemcę i kosztu sporu;
• prowizji banku, dodatkowych ubezpieczeń oraz innych kosztów kredytowych poza oprocentowaniem;
• ewentualnego podatku dochodowego przy sprzedaży mieszkania przed upływem ustawowego okresu;
• zmiany przepisów podatkowych, wysokości opłat i warunków przyszłych emisji obligacji;
• inflacyjnej utraty siły nabywczej pieniądza, ponieważ wszystkie wyniki są nominalne.

W czteroletnim wariancie sprzedaż mieszkania może powodować dodatkowe skutki podatkowe, zależnie od daty nabycia, daty sprzedaży, kosztów i ewentualnego przeznaczenia przychodu na własne cele mieszkaniowe. Zasady opisuje serwis podatki.gov.pl. Potencjalnego podatku od sprzedaży nie ujęto w powyższych progach; uwzględniono jedynie modelowy koszt sprzedaży wynoszący 3%.

Wynik obligacji również nie jest gwarantowaną prognozą. Znane są parametry pierwszego okresu odsetkowego i marże, ale oprocentowanie w kolejnych latach zależy od przyszłej inflacji. Dlatego kwoty 567 432,50 zł dla COI i 728 458,25 zł dla EDO są wynikiem przyjętej ścieżki oprocentowania, a nie obietnicą przyszłego zysku.

Wniosek: nie należy pytać wyłącznie, czy czynsz jest wyższy od odsetek z obligacji. Trzeba policzyć wartość mieszkania po kosztach sprzedaży, saldo kredytu, wszystkie dopłaty, dochód z najmu oraz wynik alternatywnej inwestycji. Dopiero taki rachunek pokazuje, kiedy inwestor rzeczywiście zarabia, kiedy tylko odzyskuje własne pieniądze, a kiedy przegrywa z obligacjami mimo nominalnego zysku.

Materiał ma charakter edukacyjny. Przedstawione obliczenia są modelową symulacją i nie stanowią indywidualnej rekomendacji inwestycyjnej.